“学究”们的房市预测总被打脸？看看另一角度的2022五大预测
2022年1月21日 13:39
新西兰中文先驱网 Danielle 编译
本文编译自房地产评论员Ashley Church发表在OneRoof的评论文章。
从前有两个孩子，他们想比赛谁能卖更多柠檬汁，赚更多的钱。
为了保证公平，他们每天都会做等量的柠檬汁，然后在街上出售。不过，两个孩子的售卖方法却天差地别。
第一个孩子把精力放在了研究上，花了很多时间做计划。他和妈妈一起发明了他能做出的最美味的柠檬汁。他还在附近转悠，看看其他孩子的柠檬汁卖多少钱，以制定最合适的价格。他还装饰了售卖小桌子，安排了完美的玻璃杯摆放位置，以吸引行人的注意力。可是结果呢？他每天只能卖出三分之一的柠檬汁，两三个小时后只能垂头丧气地回到家。
第二个孩子，除了做柠檬汁，她什么都没有准备。她每天都在同一时间出门，二十分钟后回来，所有的库存都能很快卖光。
为什么呢？因为她知道，每天早上10点15分，823路公交车会经过她家门口的街道，大约有15名乘客会在这个公交车站下车。
这个故事告诉我们，为什么有些人能够相当准确地预测房市的走势，而有些人尽管采取了看似科学的学术方法，结果却总是错的。
如果你想了解房市的未来走势，一定要先了解它过去的趋势。虽然这也并不是一个绝对的黄金法则，但也能解释为什么我（笔者）的预测通常很准确，而一些大型银行和预测公司的预测总是错的。我了解房市的历史，会基于它的历史模式，来预测未来。
事情就是这么简单。我也不会魔法，没有超人的预言能力，我只是擅于从历史中学习。
图片来源：领英
基于这一角度，我对2022年房市做出以下预测：
1. 奥克兰的房价将继续上涨，但速度会慢得多。
在过去的20个月里，25%以上的房价上涨主要是由央行的新政引起的，短期内不太可能再次出现。奥克兰的房价上涨期并未结束，现在仍然处于六到七年上涨周期的两年。2022年，奥克兰的房价将继续上涨，但涨幅要温和得多。
2. 其他地区的房价将趋于平稳。
早在2020年之前，我就预测奥克兰房市将出现新的繁荣，而其他地区大多数将趋于平缓。通常，奥克兰比全国其他地区领先大约三年，2017年奥克兰房市已经趋于平缓，意味着全国其他地区将会效仿。
事实证明，我对奥克兰房市的预测是正确的，但其他地区在2020年和2021年继续保持了强劲增长，原因是央行出台了不寻常的政策。这种情况现在已经结束，因此我预计其他地区的房价将在2022年持平。
3. 将引入债务收入比（DTI）贷款限制。
DTI的引入势在必行，可能会在2022年末出台。央行引入此贷款工具的理由是奥克兰房价持续增长。引入后，人们的借款上限由借款人的收入决定，最高贷款额可能为收入的7倍。
4. 租金将继续上涨。
出租房的税收新政，对房产投资者产生了重大影响，未来四年内，政府将逐步取消出租房贷款利息抵税的政策。“投资回报”是投资者的首要关注问题，因此压力还是会转移到租户身上。如果租金继续上涨，财政部长Grant Robertson可能会以“调控租金”的说法来威胁业主，但如果他真的出台了相关政策，我会很惊讶。
5. 首次购房者能幸存下来。
尽管有LVR、DTI限制，以及《信贷合同和消费者金融法案》CCCFA修正案的影响，但首次购房者能够幸存下来，并将继续活跃在市场上。随着时间的推移，银行将放松其严格的放贷政策，政府也将对银行的行为进行审查，对过度限制的行为加以调整。不管怎样，2022年的首次购房者虽然会减少，但不会消失。
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