通胀加息为什么会刺痛新西兰房市？
2022年7月29日 15:30
转自公众号：Barfoot and Thompson
住房市场和经济的快速变化到底意味着什么？从储备银行的货币政策到生活成本，各种因素都会影响房地产和住房的负担能力。
房地产网站OneRoof邀请了多位新西兰经济学家和新西兰房地产协会REINZ首席执行官Jen Baird解答通胀和加息对房价的影响。
什么是通货膨胀？它为什么会上升？
Valocity估值主管James Wilson：简单地说，通货膨胀是衡量价格在设定时间段内变化的一种方式。在新西兰，这通常以每季度价格可能发生的变化来衡量。为了以一致和可比的方式监控和比较价格，新西兰统计局衡量和监控商品和服务价格的变化情况，并在新西兰消费者价格指数 (CPI) 中进行跟踪。
国际形势正在影响石油/天然气的供应和价格，这反过来又使将这些商品进口到新西兰海岸的成本更高；为应对疫情，中央和地方政府的支出显著增加；国内供应中断——如建筑行业材料短缺；劳动力供应短缺，这意味着招聘雇员的竞争加剧并导致工资上涨；经济的许多领域对商品和服务的强劲需求，加之上述短缺和限制，推高了商品和服务的价格。
Kiwibank首席经济学家Jarrod Kerr：你可以把它想象成我们消费的一篮子商品；从食物到汽油，再到租金和房屋支出，应有尽有。所有这些商品都由新西兰统计局测量和查看。他们研究价格以及价格如何随时间变化，目前几乎在任何地方，你都可以看到消费者价格指数（CPI）中的整个一篮子商品的通货膨胀率相当可观，我们的通货膨胀率目前达到7.3%。
我们所经历的通货膨胀有一半来自海外（汽油价格和更高的进口成本）。另一半是国内生产的，特别是在房地产市场。建造房屋的成本比去年上涨了18%，租金上涨，几乎与房地产市场有关的一切都在产生相当大的价格上涨——除了房价本身。全球通货膨胀率为9%，我们的可贸易品通货膨胀率（即输入性通货膨胀率）为8.7%。这就出现了一个全球现象，全球价格上涨。我们国内产生的通货膨胀率为6.3%。
储备银行在这当中起什么作用？
Kerr：储备银行是银行的银行家。他们的任务是将通货膨胀率保持在1%到3%之间，而通货膨胀率目前在7.3%，因此他们未能完成这一任务，这就是他们以相当快的速度提高利率的原因。
图片来源：PixaBay
OCR如何影响抵押贷款利率？
Kerr：官方现金利率是银行与储备银行交易的隔夜现金利率。该利率用于金融市场和批发市场。对利率走向的预期转化为政府债券和掉期利率（银行在固定期限内以固定利率借款的成本）。
OCR以及OCR的发展方向是市场利率的最大驱动力。储备银行告诉我们现金利率将达到4%，市场将这4%纳入明年的价格预期。现在我们使用的这些利率都以4%的现金利率计价，因此我们提供的抵押贷款利率确实反映了储备银行正在收紧并且未来还会收紧的事实。
CoreLogic首席经济学家Kelvin Davidson：当OCR上升时，银行的运营成本就会上升，因此它们会将其转嫁给借款人。储备银行的想法是使用官方现金利率来控制通货膨胀，因此在通货膨胀率很高的情况下，储备银行需要提高官方现金利率，这使得借钱变得更加昂贵。官方现金利率是新西兰和其他地方货币政策的关键工具。抵押贷款利率将始终高于OCR，因为银行也必须赚取保证金。有成本在，加上银行是商业实体，成本基本覆盖了银行的运营毛利加上利润。
当前房价下跌的原因是什么？
Kerr：利率大幅上升的事实给房地产市场带来了很大压力。很多东西被一股脑扔进了房地产市场，但最大的因素是利率的快速上升，且这是人为设计使然。这正是储备银行希望看到的——他们希望看到更高的利率，希望看到房地产市场下跌。这都是他们试图控制通货膨胀的方式的一部分。
其他砸向房地产市场的因素包括对信贷可用性产生重大影响的CCCFA，当然还有LVR（贷款与价值比率）的变化。当然，政府不允许对住房进行利息抵扣税的决定对投资者产生了重大影响。我们看到投资者被吸引到新建项目中。我们希望刺激住房市场的供应，因为住房仍然处于长期短缺。
Davidson：由于销量下降，市场库存增多，从而为买家提供更多选择，并拥有定价权，这是影响房价的一个因素。
人们的思维方式也发生了转变。当人们对市场缺乏信心时，往往会谨慎出价，价格随之下跌。当人们感到乐观和自信并认为价格会上涨时，出价往往也会上涨。
如果抵押贷款利率和成本更高，人们就不能借那么多钱，也不能偿还那么多债务，这将对我们现在看到的住房活动和房价产生影响。这是一种反比关系；当OCR上升时，抵押贷款利率上升，房价下跌/感到痛苦，反之亦然。
Wilson：借款成本强烈影响着借款人（包括现有借款人和潜在借款人）做出购买决定的信心。抵押贷款通常构成家庭每月最重要的支出，因此，如果这些支出正在增加，或者借款人认为可能会进一步增加，那么支出行为通常会迅速改变，家庭会采取更谨慎的方法，等待观察高利率可能如何上升以及它们对市场的影响。
图片来源：PixaBay
房价下降，难道不意味着住房更可负担吗？
Davidson：目前有一些抵消因素影响着房价可负担性。抵押贷款利率正在上升，即使房价下跌，收入增加，不断上升的利率也将其抵消了很多。就负担能力而言，房价下跌不一定是一个大救星，因为与此同时抵押贷款利率大幅上升。
房源增加了，但销量下降了？
REINZ首席执行官Jen Baird：我们还没有看到大量新房源涌现，因此不会有更多新房源涌入市场。与去年同期相比，房源库存上升了几个百分点。整体库存水平如此之高的原因是房地产在市场上停留的时间更长。上个月全国的平均待售天数为44天，比去年同期增长了50%。所以房源量有了相当大的增长，这仅仅意味着房地产在市场上的时间更长，因此库存水平保持在高位。
但人们的生活总是会经历各种阶段，要结婚了，孩子到了必须在特定学区学习的年龄了，要退居田园了。。。等等。我们谈论房地产，好像它只是一种理性的资产类别，实际上是人们做出的生活选择，而房地产交易只是其中的一部分，不是全部。
现在的市场不该卖房？
Baird：绝对不是。房屋将以合适的价格出售。屋主需要了解本街区的销售行情，并做出合乎其自身情况的决定，因为卖房是如此的情景化，每个人都有不同的目标和需求，无法一概而论。比如孩子长大工作后搬出去住，屋主想从大房子换小房子，那么屋主将会在同一个市场中买卖。
现在的市场应该买房？
Baird：人们可能会觉得价格更容易接受，但必须注意核算抵押贷款成本，虽然房产的成本可能已经下降，但实际该房产的融资成本已经上升，人们需要与自己的预算之间取得平衡。目前利率上升得很快，每隔几个月就会再次变化，所以在银行再次上涨利率之前购买能够更好的管理融资成本。
有人或许还在观望等待市场低点入手，但只有当它发生过了，你才会意识到市场低点或是高点的存在。如果有所谓的低点和高点，它可能在上个月。
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