CoreLogic表示只要OCR还在上涨，房市就很难反弹
2022年7月21日 09:47
本文来源：NZ每日财经
CoreLogic研究主管Nick Goodall说，房价在一段时间内可能不是储备银行的首要任务，持续受控的下跌实际上有助于履行央行的另一项法定任务。
储备银行首席经济学家Paul Conway最近表示，房价进一步下跌9%可能会使房价恢复到可持续水平，Goodall表示，这导致通胀和经济健康状况将高于房地产低迷的前景。
“如果价格开始以更快的速度下跌，那可能会变得有趣，但目前由于这种低迷还处于可控范围内，因此我认为这（下跌）不会引起太多关注，”他说。
“问题是，如果它开始以更快的速度下跌，或者继续下跌超过可接受的程度，无论是15%还是20%，那么问题将是你会优先考虑什么？”
Goodall表示，随着生活成本以32年来最快的速度增长，央行可能会将重点放在控制通胀上。
“央行必须继续提高OCR，尽管当你提高OCR时，会对房价产生强烈的下行影响。”
“他们会在担心房地产市场会发生什么之前继续这样做。”
上调OCR将推高抵押贷款利率，减少借款人借贷款的金额并减少买家可以支付的价格。
“在利率开始趋于稳定或下降之前，很难看到需求反弹得太厉害，因为负担能力严重阻碍了需求。”
储备银行的任务是将通货膨胀率保持在2%至3%之间，并将房价维持在可持续水平。
可能引发负资产危机
Goodall说，如果大量房主遭受了负资产状况时（当房屋的市场价值低于抵押贷款的未偿金额时），央行可能会再次开始优先考虑房价。
他估计，如果房价下跌20%或更多，可能会超过这个门槛，那些在11月市场高峰期只付了20%首付的人可能会首先进入负资产。
“那也是他们支付更多抵押贷款利率的时候。”
Goodall说，只有当房主无法偿还抵押贷款时，负资产才会成为问题，而且由于失业率创历史新低，因此不太可能出现失业和拖欠还款的情况。
经济低迷
根据CoreLogic的数据，自11月的峰值以来，房价已下跌约5.5%。
新西兰房地产研究所的房价指数显示新西兰最大的两个城市跌幅更大，奥克兰在三个月内下跌了7.1%，惠灵顿下跌了12.5%。
在2020年和2021年期间，房价飙升了42%。
Goodall表示，最好不要看到繁荣之后出现崩盘，但房价的大幅上涨实际上给了储备银行担忧房价下跌这个事情的更多缓冲。
LVR今年可能会放宽？
独立经济学家Tony Alexander表示，他最近的房地产调查显示，买家情绪与5月份一样消极，这表明买家的悲观情绪和保留情绪不太可能很快消散。
他预计未来六个月房价将继续下跌，但预计储备银行可能会在年底前放宽贷款与价值比(LVR)限制，这将有助于房价回升。
目前LVR限制要求90%的购房者有20%的首付，而95%的投资者需要有40%的首付。
他说Conway也支持他的预测。
“我们差不多走了一半的路，所以我认为储备银行将在今年年底之前采取一些放松措施，特别是对首次购房者而言，”Alexander说。
DTI收紧LVR放松？
但Goodall不同意，因为低LVR贷款风险更大，而且在市场低迷期间，储备银行不太可能允许风险更大的贷款。
他表示，即使LVR放宽，当市场下跌时，买家也不太愿意以少量首付购买房屋。
“在下跌过程中放松LVR可能不会产生与上升过程中相同的效果，”他说。
他还表示，关于债务收入限制的讨论越来越多，他预计只有在实施债务收入（DTI）限制时才会放宽LVR，这可能会在明年发生。
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