央行认为房价不可持续，新西兰房价崩盘的可能性有多大？
2021年11月10日 08:22
本文来源：NZ每日财经
新西兰房价真的不可持续吗？
新西兰储备银行在其最新的金融稳定报告中（再次）警告称房价不可持续，并强调了首次购房者面临的潜在风险。
但是至少就目前而言,每一次的警告似乎都伴随着又一次创新高的房价记录。在全国范围内，房地产协会房价指数9月份同比上涨超过30%。
Infometrics计算出，价格在16个月内每月上涨都超过1%，这是自1990年代初有记录以来最长的增长水平。
市场评论员表示，虽然未来几个月增长速度可能会放缓，但那些等待崩溃或者寄希望于Covid将导致金融危机2.0的人可能会感到失望，这是有充分理由的。
银行还在放贷
房地产数据公司Corelogic的研究主管尼克·古道尔(Nick Goodall)表示，支撑房价的最大因素是银行有能力继续向愿意贷款的人发放住房贷款。储备银行表示，银行将能够应对其更高的资本储备要求，一些分析师此前曾表示，这可能会降低他们的放贷意愿。
“与全球金融危机的比较似乎并不那么重要，当时银行基本上是经济衰退的原因，而现在就可用信贷而言，它们是解决方案的重要组成部分，让经济能够从大流行中复苏。”
供应可能无法充分赶上需求
储备银行表示，随着建筑活动的增加，市场可能正在发生变化。他们表示，新西兰的建筑活动处于1970年代到目前的最高水平，但当时房价走软。
但ASB首席经济学家Nick Tuffley表示，奥克兰和惠灵顿的住房短缺需要很长一段时间才能转变。
“建筑成本急剧上升，因此新建房与购买现有房产的等式仍然会为现有房产赋予价值。工党和国家党提出的住房协议将允许更多密集化住房，并可能为可开发土地增加价格溢价。未来净移民流动存在很多不确定性，但一旦边境限制放松，人口增长可能会加快。”
Infometrics经济学家Brad Olsen表示，虽然新西兰目前建造房屋的数量超过了人口增长所需的数量，但仍有十年的住房短缺需要弥补。
“市场上仍缺少房源。对realestate.co.nz数据的分析显示，现在2021年可供出售的房产数量仅为2007年以来长期平均水平的40%左右，因此寻找房屋的人仍然多于在市场上出售的房屋。由于对现有房屋的需求大于待售房屋的供应量，人们将需要在开放房屋展示和拍卖会上与其他人进行更激烈的竞争以确保买到房屋。”
Infometrics首席预测师Gareth Kiernan表示，人口增长将会恢复，而且可能比预期的更显着。
“这将要求新西兰随着人口增长的增加保持强劲的建设速度，以确保我们不仅继续在新西兰住房供应不足累积的水平上进行建设，而且需要保持领先，或者至少保持一致。经过35分钟的缓慢比赛，然后爆发出能量，在上半场结束时就宣布胜利并不是赢得比赛或解决住房危机的正确方法，对手仍然可以使用替补球员。”
人们不会被迫出售
Sense Partners的经济学家Rosie Collins表示，除非人们被迫以更低的价格出售房屋，通常是因为无力支付抵押贷款，否则很难想象房价会崩溃。
“除非迫不得已，否则人们只会继续持有自己的房屋或投资，并在投机降温时渡过难关。在那些想要支付更低价格的人和避免亏本的卖家之间将会出现僵局。在处理大多数人进行的最大投资之一时，损失厌恶尤其真实，”她说。
“对于那些已经入市一段时间的人来说，没有什么大的催化剂可以迫使他们出售。房价必须下跌56%才能抹去过去10年的涨幅，还要下跌78%才能抹去过去20年的涨幅。”
“即使价格下跌，实际上也只有那些最近大量举债购房的人才可能被迫出售，也许他们也失业了。为了让价格下跌，我们需要看到大量失业以及银行大规模打电话询问拮据的借款人。即便如此，那些确实出售的人也会遇到一长队急切想要买房的人，很可能在未来一段时间内房价将保持在令人瞠目结舌的水平。”
Olsen同意强劲的劳动力市场将支持房价。
“劳动力市场仍然非常强劲。人们有工作，工资也在上涨。高就业水平意味着大多数家庭都处于强大和安全的财务状况来支付抵押贷款，并有信心做出更大的财务承诺。失业率为3.4%，求职者支持水平不断下降，工资上涨缓慢，因此没有一群迫在眉睫的人会突然需要抛售房产。”
今年利率迅速上升，但预计仍将低于历史水平，不会回到全球金融危机时期的8%或10%左右的利率。
Olsen表示，人们应该记住，银行仍在以明显高于零售利率的“测试”利率评估抵押贷款，因此借款人有能力应对利率上涨。
“这些测试利率意味着银行对他们的借贷更有信心，并且更普遍地提供了信心，即不会有大量的借款人在OCR提高了一两次之后就彻底财务崩溃了。”
Kiernan表示，即使房价确实下跌，降幅也可能仅相当于最近几个月的价格增长。“近期最大的房价跌幅是2008年12月10.2%的年跌幅。如果现在再次发生这种情况，房价将回落至2021年2月的水平，仍然比2020年2月的价格高出21%（和比2019年2月的价格高出32%）。”
相关阅读：
去年利率跌得多低，今年涨得就有多痛。新西兰房贷利率已回到4%的时代！
KiwiBank经济学家表示新西兰利率市场的疯狂至少将持续到下个月末......
注：凡新西兰中文先驱网引用、摘录或转自其他媒体的作品， 本网对其观点、真实性和知识产权恕不负责。新西兰中文先驱网致力于帮助文章传播，希望能够与作者建立长期合作关系。 若有任何问题请联系[email protected]。
chineseherald.co.nz All Rights Reserved 版权所有
（责编：Lesley）
