新西兰房地产协会3月数据显示房价暂时稳住了!
2022年4月19日 10:45虽然房价在3月暂时稳住了,但遥望今年冬季市场却非常不乐观。
本文来源:NZ每日财经
房价止跌
新西兰房地产协会(REINZ)3月最新数据显示,房市在3月旺季撑住了下跌的趋势,但房屋成交量萎缩,市场可能在冬季陷入低迷。
虽然市场的一系列负面因素如CCCFA法案修正、利率大幅上涨,信贷收紧以及取消投资者利息抵扣等正在快速冷却房地产市场,但今年3月至少还是稳住了自去年11月以来的下跌势头。
房价并没有在3月出现下跌,新西兰全国房价中位数为890,000纽币,环比2月份上涨0.6%(5000纽币),而奥克兰的1,200,000纽币房价中位价环比2月份上涨了0.8%(10,000纽币)。
成交量萎缩
根据REINZ的数据,3月份新西兰全国仅售出6752套住宅物业,与去年3月(10151套)相比正好下降了三分之一,环比2月上涨17.7%。
传统上,3月是住宅物业销售一年中最繁忙的月份,但今年3月全国房屋成交量却是10年来最低的3月份。
在房市最先开始降温的奥克兰,成交量下滑幅度更大,3月份奥克兰共售出2367套住宅物业,同比去年3月(4013套)下降41%。
除了奥克兰成交量下滑最严重的是西海湾(West Coast)下跌48.7%,吉斯本(Gisborne)下跌38.9%,虽然这两个省的成交量都没有超过50套,前者3月份才成交了40套,后者33套。怀卡托的房屋成交量在3月也下滑得很严重,从去年的996套下跌至今年3月的610套,下跌38.8%。
惠灵顿地区也下跌了34.3%,从去年3月的928套下跌至今年的610套。另外坎特伯雷的成交量同比去年也下跌了25.2%。皇后镇湖区下跌不大,只有12.6%。
房价稳定
虽然房屋成交量大幅萎缩,但目前房价还算比较稳定。
奥克兰房价环比2月的1,190,000纽币上涨了1万纽币。不过同比去年3月的1,125,000纽币,年涨幅已经跌至6.7%了。奥克兰各区房价较2月并没有太大变化,各区上下波动幅度都在5%以内。奥克兰中区虽然环比2月上涨了4.6%,但是唯一一个同比去年3月房价下跌(-5.9%)的地区,目前房价中位数为1,307,00纽币。而北岸地区目前是奥克兰房价最昂贵的地区,房价中位数1,380,000纽币。
汉密尔顿的房市同比2月有所回升,成交量同比2月上涨15.4%,而房价中位数也环比上涨3.6%,回升至875,000纽币,年涨幅下滑至12.9%。在东边的陶朗加房价有所下跌,环比2月的1,100,000纽币下跌5%至1,045,000纽币,年涨幅14.8%。
首都的房市也没有好到哪里去,整个惠灵顿地区的房价环比2月下跌5.6%至939,300纽币,年涨幅目前只有6.7%。而惠灵顿市区的3月房价环比2月也下跌了2.9%至1,063,000纽币,而年涨幅只有可怜的0.3%,似乎很快将出现真正意义的下跌了。
在坎特伯雷,尽管受大环境影响,整体房价中位数在3月环比下跌2.4%至701,000纽币,但年涨幅仍然保持在了21.9%,算是相当坚挺。
基督城市区的销售有所放缓,虽然成交量环比上涨23.4%,但房价中位数还是环比下跌了2.7%至710,000纽币,将年涨幅下降至18.3%,但仍然是中心城市中年涨幅最高的。
虽然基督城市区房价有所回落,但周围几个城镇的销售确如火如荼,最近非常火的Selwyn和Waimate仍然逆势上涨,Selwyn的房价中位数继续创出历史新高至891,000纽币,同比涨幅39.2%,而Waimate小镇的房价只能用疯狂来形容,环比2月房价从380,000纽币上涨至495,000纽币,单月环比上涨30.3%!年涨幅更是达到了57.1%!
新西兰最南端重镇但尼丁的房价仍然没有起色,房价中位数环比下跌5.8%至645,000纽币,年涨幅才只有1.6%。不过最近边境重开的消息倒是给皇后镇注入了新的动力,皇后镇房价在3月创出历史新高,至1,420,000纽币,环比上涨2.5%,同比上涨19.3%。目前皇后镇房价再次回到了全新西兰最高的宝座上,奥克兰北岸排名第二。
然而,这些价格似乎反映了销售模式的变化,价格较高的房产占据了更大的市场份额,这种所谓的头部效应往往会推高房价中位数。
市场更加温和
REINZ首席执行官Jen Baird表示:“在经历了一段显著的活动和增长之后,价格正在回落,市场正在恢复更加稳定的步伐。”
“虽然我们继续看到除一个地区(马尔堡)以外的所有地区的价格每年都在上涨,但增长率正在放缓,销售活动在下降,销售天数中位数也在上涨。”
“信贷收紧,LVR限制以及伴随着通胀飙升的利率上涨都使得愿意支付市场价格的买家数量锐减。最近几个月飙升的利率是目前影响房市的最大因素。昨天,储备银行上调OCR50个基点至1.5%。双倍涨息肯定不会对市场的担忧起任何正面作用,而买家评估自身还款能力的下降也会让市场进一步放缓,使更多买家继续止步观望。”
“随着人们进入房地产周期的这一阶段,我们看到市场变得温和,当市场开始下降的时候似乎更加坚挺,这是我们现在所看到的。虽然市场情绪已经快速调头,而卖家的要价预期也转变得比较慢。当需求下降时,卖家更愿意等待而不是在他们的预期价格之下出售。那些必须出售的卖家则必须大幅降价去符合需求。这种趋势是在这个阶段的房市非常正常的,因为房市已经开始转向买家市场。”她说。
ANZ高级经济学家Miles Workman指出,确定影响价格的因素很简单(例如利率上升、信贷收紧和取消投资者的利息扣除),但要衡量可能的时机和房价下跌的幅度并不那么容易。
“房地产市场的感性成分可能更加重要,”Workman说。
“FOMO(害怕错过)似乎已经让位于INPT(我不会出这个价),又名FOOP(害怕多付),或者FOBAP(高位接盘)。”
“无论首字母缩略词是什么,都是一样的:人们对于市场的感知已经改变。”他说。
虽然房价在3月暂时稳住了,但遥望今年冬季市场却非常不乐观。结合这个月早些时候Real estate的数据显示,新西兰房市的房屋库存自2019年5月以来已经首次超过了2万5千套,相比2021年最低时候的1万2千多套已经翻了一倍,同比去年3月也上涨了32%,但目前的成交量同比去年3月却下降了33.5%。
成交量萎缩,库存积压,房市的大环境随着利率大幅飙升而继续恶化。而房市最大的威胁也正是利率的大幅上涨,相比去年七月的利率水平,现在房贷利率已经上涨了1倍以上。最可怕的是,央行最近展现出这种激进打压通胀的决心不知道将会把房贷利率推向多高。在战争、疫情以及地缘冲突的多重影响下,供应链已经彻底陷入泥潭,同时也把通胀拉入长期的不确定性中。经济学家已经很难预测通胀最终将去到哪里,因此也很难真的了解房贷利率最终将被推至多高。两年期固定利率已升至5.25%,而银行去年评估房贷借款人偿还能力的测试利率平均也只在6%左右......
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