新西兰房市那么多的房价数据信息,你真的懂他们背后的意义吗?
2021年9月20日 09:46每个公司使用的评估房价的方法并不相同。我们在这里总结一下这些数据统计的纲要,以及它们实际向我们展示的意义。
本文来源:NZ每日财经
对于那些想要了解新西兰房地产市场的人来说,每天都不缺乏房价信息,但是每种数据都使用了不同的衡量标准,这就提出了关于每种数据背后意义的问题。
房价走势是一个永恒的话题,而市场上也有许多不同的公司机构定期发布有关房价的市场信息。
Real Estate Institute of New Zealand、CoreLogic、Realestate.co.nz、Quotable Value、Trade Me Property和Homes.co.nz均提供每月房价信息的更新。一些大型房地产机构,如Barfoot & Thompson和Ray White也会这样做。
大量的信息被经过处理,特别是每个公司使用的评估房价的方法并不相同。我们在这里总结一下这些数据统计的纲要,以及它们实际向我们展示的意义。
房地产研究所(REINZ)是一个全国性的房地产经纪人会员组织,它根据会员报告的无条件销售情况发布月度数据。数据主要关注房屋中位数销售价格和销售量,以及这些数字的月度和年度变化。另外数据也涵盖了拍卖销售额的百分比,以及销售所需的时间。
CoreLogic使用基于三个月滚动收集的中介和非中介销售合约的房产销售数据。但数据应用了销售价格与cv比率计算生成的所有房产的平均值,而不仅仅是售出的房产。
在此基础上,其数据涵盖平均值,以及月度、季度和年度房屋价值的增长率。CoreLogic还会发布买家分类、房产转售和住房负担能力数据。
与CoreLogic类似,Quotable Values(QV)使用三个月滚动中介和非中介手机的基于合约日期的销售数据。他们的数据同样提供平均值和增长率。这两项指标在统计上比房地产研究所(REINZ)反映的即时市场情况的指标更慢,反应更小。
但CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示,他们的数据不太可能被某个特定月份发生的销售情况所扭曲,例如大量廉价公寓,并且可以更好地比较价值随时间变化的趋势。
“存在一种误解,认为我们的数据基于交割日期,因此落后于其他数据。但我们的数字其实是基于合同日期的,而合同的时间要早得多,所以任何滞后都不是很大。”
Realestate.co.nz和Trade Me Property数据中使用了平均要价,但每个房产网站的计算方式都不同。Realestate.co.nz女发言人Vanessa Williams表示,要价既不是估值也不是售价,而是市场情绪的一个指标。
她说,从统计上讲,这种数据与出售房产时记录的最终销售价格密切相关。“但当查看这些不同的的数据时,要价可能会与同时发布的售价数据有所不同。”
Homes.co.nz采取了另一种方法。他们使用了另一种算法,每两周计算一次整个市场住房存量的数字,该算法可识别销售价格与房产特征之间的关系。然后逐月比较中值。
Sense Partners的经济学家Shamubeel Eaqub表示,房地产研究所的数据是最新和及时的,因此可以最好地说明当前市场的健康状况和势头。
他说,对于买家和卖家,他们提供最新的销售价格。“要价并不那么有用,尽管这种数据可以让人们了解买家当时可能会为房子支付多少钱。”
他说,所有可用的信息都有助于人们试图了解市场,但特定数据有多少用取决于某人分析数据想达到什么样的目的。
“如果你想知道房子在五年内升值了多少,或者更长期的趋势,房地产研究所以外的数据可能会更好。”
Eaqub说,虽然新西兰在proptech方面落后于美国等国家,但与10年前相比,现在人们可以使用的工具和信息数量仍然惊人。
“了解房价是很好的第一步,它可以帮助你了解市场。但是,如果你想购买房产,这可能会是你一生中最大的一笔买卖,因此你需要了解更多细节。”
“这意味着你需要向专业人士寻求建议,他们会告诉你更多现有信息。”
Opes Partners房地产经济学家Ed McKnight表示,虽然数据集各不相同,但它们呈现的价格或它们讲述的市场故事并没有太大差异。
他说,作为买家,房地产研究所的数据给出了最新的价格信息,他们使用的中位数价格往往低于平均价格,因此不那么令人沮丧。
“但如果你从更专业的角度分析市场,CoreLogic有很多更有用的信息。”
他说,重要的是不要仅仅依赖房价和增长数据,而是需要更广泛地将它们与其他相关数据结合使用。
“人们可能会看到全国中位数价格或奥克兰的中位数价格而感到气馁,但该价格并不代表整个市场。”
“全国和各个地区内的价格的区别要大得多,因为中位数价格不是每栋房子的价格。因此,透过这些惊爆房价背后的信息去了解市场至关重要。”
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