DTI没有进展，但新西兰央行却又打出另一张牌抑制房价猛涨！

By 2021年11月4日 09:38

房价不断上涨，新西兰经济、金融系统充满不确定因素。这份报告可以说干货满满，披露了银行业很多的关键信息。

储备银行行长Adrian Orr。图片来源：NZ Herald

本文来源：NZ每日财经

11月3日星期三，新西兰储备银行发布了2021年最后一次金融稳定性报告。对于第一大城市奥克兰已处于封城状态近3个月，而新西兰房价仍在不断上涨的情况下，新西兰未来的经济乃至金融系统都充满了诸多不确定因素。而央行此次的金融稳定性报告就格外值得注意了，而且此次这份报告可以说干货满满，披露了银行业很多的关键信息！

总体来说，新西兰储备银行表示，尽管Covid带来的挑战仍然持续影响着很多企业，使得未来仍然存在很大的不确定性，并且房价上涨和气候变化也给金融稳定带来更多风险。然而，银行的资本储备水平已经上升，使其对潜在损失的抵御能力更强，并且能够很好地满足即将到来的更高资本要求。

此外由于强劲的住房需求将房价推高至可持续水平之上，增加了房市回调（下跌）的可能性。近期购房者的借贷相对于他们的收入而言更多，并且可能容易受到抵押贷款利率上升或房价下跌的影响。

虽然贷款价值比 (LVR) 限制一直是央行用来解决住房风险的主要工具，但央行很快将就实施偿债限制工具（DSRs)以应对这些风险的优点进行咨询。同时，鉴于利率上升的风险和经济前景，央行预计银行将对高债务收入贷款会更加谨慎。

此次金融稳定性公告中最重要的一项决定是储备银行打算从2022年1月1日起将银行最低核心融资比率 (CFR) 要求从50%提高到之前的75%的水平，前提是经济状况没有显着恶化。虽然没有进一步更新DTI的进展，但CFR也会对新西兰房市起到降温的作用。

01 当前风险和政策评估

新西兰储备银行认为当前新西兰面临的主要风险仍然是由于Covid冲击带来的供应链问题导致了企业成本上涨以及严重的通胀，并且全球日益提高的利率趋势也会让资产价格遭遇不小的逆风。

在新西兰，经济活动在8月前已经回到了非常强劲的程度。但Debta毒株的社区爆发导致了新的不确定性。此外，对于住宅房产的强烈需求导致了价格上涨的持续压力。并且供应短缺也使建筑成本不断上涨进而贡献了新建房售价的上涨。

抵押贷款领域目前最大的风险来源于首次购房者，现有自住房买家在几轮房价上涨中已经累计了雄厚的房屋净资产，而投资者也在央行收紧LVR限制之后大幅下降了高风险贷款的申请比例。首次购房者不但在房屋净资产中处于危险的处境，并且在DTI大于6的高风险贷款份额中也占了很大的比例。

不过央行认为目前新西兰的金融体系仍然非常稳固，在2019年央行提议实行更高的资本储备要求之后（虽然还没有实行，被推迟到了2022年7月1日），但银行已经开始提前调整自己的资本储备，这减少了在2022年7月实行后的负面影响。

对于未来金融稳定性政策的审查，央行给出了几点展望：此前的提高银行资本储备要求仍将在2022年7月1日实行；考虑在2022年1月1日提高银行的核心融资比例（CFR）至75%；此外央行将在11月底开始关于债务负担限制DSRs（包括DTI）的咨询。

02 资产价格和家庭风险

在谈到资产价格的爆涨，央行认为由于Covid疫情冲击，这已经成为全球资本市场的一个普遍性风险。这是由于在疫情下较宽松的货币政策以及政府财政刺激政策共同所致。

相对于国际市场，新西兰的股票价格的涨幅并没有那么让人担忧，仍然是房产价格的涨幅一骑绝尘远远把世界其他国家甩在了身后成为目前金融市场最令央行担忧的一个领域。

而目前来说，房地产市场火箭般的上涨幅度已经远远超出央行认为的可持续水平。

并且随着房贷利率快速上涨以及政府的利息不可抵扣政策逐渐开始影响投资者，再加上不断上涨的高房价，房产投资者的收益回报将迅速下降，这将大幅减少房地产投资者的买房需求。

而事实上，在新西兰央行在今年3月开始收紧LVR限制之后，投资者的贷款买房比例已经显著下降了。

除了受供应端的短期以及上市房源的影响，新西兰房价不断上涨还和开发热潮有关。由于政府以及地方政府出台各种再开发棕地的政策下，土地价格水涨船高，新西兰央行估计，目前土地价值已经占到了房产总价值的60%左右，而仅仅在5年前土地价值也只占到房产价值的40%左右！假使房价继续以当前这种不可持续的水平上涨，那么未来房价下调的可能性将会大增！

不过央行表示，已经购买房产有一段时间的自住房业主和投资者对于房价下调的抵御能力还是很强的。原因是由于此前LVR限制的政策下，家庭普遍累计的净资产已经大幅上涨。此外最近强劲的劳动力市场也给家庭带来更加稳定的收入以支持抵押贷款的支出。

不过，由于房价快速上涨，这给房产市场的新进入者带来了更多的压力。尤其是在贷款还款占其可支配收入的比例上，已经大幅升高。更不用提目前日益增长的房贷利率将该这些借款人带来更多的还款压力。

最后央行认为在住房开发领域也存在一定的风险，虽然住宅开发已经更广泛从公寓开发转到了联排小户型的住宅开发上。此类开发由于其规模以及最近公布的一些有利的政府住房政策，使之开发风险相对较小。不过开发领域目前面临严重的材料供给以及运输物流的限制，此外还有劳动力短缺以及利润的下降。

而且一些报告指出，由于新西兰进入到一个“全面开发”的时代，很多新进入的小型开发商往往使用了很高的杠杆，并且对于开发领域的风险估计较低。如果未来开发利润率普遍降低，债务成本（利率）大幅上涨，这将对他们造成很大的财务风险。

03 金融机构的抗风险程度

从总体来看，新西兰银行业的金融抗风险程度在过去6个月不断提高。

为了准备迎接新的资本储备要求，银行已经开始着手增加自身的储备金要求，并且减少了高风险类型债务。因此在未来央行认为实行新的资本储备要求将不会对市场的信贷供应产生非常负面的影响。不过央行预计，银行仍然需要牺牲30%的利润去达到央行设定的标准。

此外，新西兰银行业的不良债务比例也控制在一个非常理想的水平上。虽然银行在信贷政策上一直不断收紧以确保贷款的质量，但不可否认的是银行普遍增加了房屋贷款的份额而降低了其他如商业、农业这类高风险贷款的批放。

由于央行Covid冲击并未如预期的那样冲击到新西兰经济以及劳动力市场。银行房屋贷款领域由于Covid而出现的一系列财务困难、只付息以及还款延迟申请已经在去年大幅降低，目前处在一个非常低的水平上。

此外，去年央行和政府实行的组合拳，量化宽松（大规模资产购买计划）、大幅降低OCR至0.25%、低息贷款计划（FLP）以及Covid财政刺激措施使得新西兰金融市场的货币流动得到了非常大的支持，新西兰金融市场目前的总体现金供应非常充足，并且达到了历史高位。

从银行业的总体融资渠道来看，由于定期储蓄利率的下降，广大储户纷纷选择将现金放入随存随取性的低息储蓄账户甚至是完全没有利息的交易型账户中，这极大降低了银行的融资成本。不过从百分比来看，由于定存利率大幅低于储户预期，批发利率市场仍然是银行最大的融资来源。央行明确表示，目前的利率态势，使得银行业能从批发利率市场的融资中得到比以往更大的利润空间！

此外由于CCCFA法案的启动，各大银行将需要比以往更加负责任地去审查贷款申请，这也将降低整体的金融稳定性风险，无论是银行方面的还是家庭方面的。

04 政策推进

虽然新西兰金融市场，金融机构以及新西兰家庭的整体风险并不高，而且Covid的疫情传播带来了更加持续的不确定性，但基于目前的经济形势，新西兰央行还是决定恢复一些去年在Covid最严峻形势下收紧的政策。

新西兰央行一直认为债务负担性限制工具（DSRs包括DTI）一直是对于LVR工具的一个很好的补充，因为LVR限制只能减少银行受到金融冲击下的损失，但DSRs却可以帮助借款人建立抵御债务负担性冲击的护城河。央行再次声明将在11月底开始DTI和最低测试利率的咨询，可能会在6个月或者更久。不过最低测试利率可能会很快执行，对于DTI即使最后真的实行也可能是在2022年下半年的时候了。

由于Covid第一次的冲击造成了巨大不确定性，在2020年3月新西兰央行把银行的核心融资比例从75%降至50%以确保银行在受利率大幅下降以及在严峻的经济环境下保持对整个经济体的信贷供应。

其实在五月的时候，央行就已经公布了计划在2022年1月恢复银行的核心融资比例，如果经济没有进一步恶化的话。虽然8月份Covid疫情卷土重来，但新西兰经济依然相当坚挺，因此央行决定将在两个月后恢复核心融资比例到75%。

最后央行对于银行业的资本储备要求将继续在明年7月1日开始实行，不过在今年10月1日央行已经对各银行持有的牌照上条件完成了更改，不过在明年早些时候还会有一些细节的讨论。

05 又一张牌抑制房价通胀

对于DTI的相关更新其实央行在此前就做出了公告，这次只是再次确认，此次金融稳定性报告的重头还是决定要恢复银行的核心融资比率（CFR）。虽然没有传说中的大杀器DTI那么凶猛，但CFR也是有抑制房价作用的。这也体现了央行对房价不可持续上涨的担忧。

恢复CFR看似是提高金融稳定性的一项政策，同时也只是将这个紧急性的零时政策恢复到正常水平，但这同样也会对金融市场以及房地产市场有不小的影响。提高CFR不仅仅是一项金融稳定性政策，同时这项政策也兼具货币政策的属性。不过提高CFR是一把双刃剑，主要还是为了给经济和房市降温，因此央行的条件是经济没有显著恶化。

新西兰央行所谓核心融资比率CFR的定义是银行贷款融资渠道中使用的期限超过一年以上的更加稳定的资金来源。而在央行给出的图标3.9上我们可以看到银行交易账户中客户的余额以及随存随取储蓄账户中的余额并不在核心融资比率之内，当然这些融资渠道的成本非常低甚至是没有。从去年三月央行取消该限制后，银行从交易账户、随存随取账户的融资比例大幅飙升，已经到了35%以上，逼近40%的样子。

从表面上看，恢复CFR将提高银行长期抵御金融风险的能力，但这同样会提高银行的融资成本并且降低利息差从而降低银行的利润率，并且这也会减少信贷的整体供应水平，从而更广泛的降低市场上整体现金（M3）供应的水平。从50%恢复到75%，这个比例可是想当大的。当然，从央行上面的分析看，市场目前的货币供应是非常充足甚至是冗余的，有从市场抽水的效果。但说到底，市场上信贷供应减少，钱变少了，肯定会影响新西兰最大的金融市场，房市。

核心融资率CFR属于影响银行流动性的政策，而资本储备要求则是在资本层面的限制型政策，都起到类似的作用，都会间接提高的银行融资成本。

而银行日益高涨的成本并不会凭空消失，在一定程度上这必然会转嫁到借款人头上。利率的大幅上涨都会反过来降低信贷的需求量从而降低房地产市场的需求。

对于大幅涨息，银行当然会有自己合理的理由，比如最近银行就会推脱到了未来OCR预期大幅提高，批发利率大幅上涨。银行有没有提前在5月开始筑底长期批发利率仓位，然后制造舆论炒高批发利率以谋取暴利这个并不能实锤，但从央行上面的数据来看，批发利率的资金也只占到银行融资的25%到30%之间。很大程度上，目前银行仍然用着很多非常廉价甚至不付一点利息的资金去放贷。这些都让银行在当下这样的环境掠取了惊人的利润。

但同时还是要为银行说一句，在央行不断收紧的金融稳定性政策的环境下（提高核心融资率，提高资本储备要求），银行的融资成本确实比以往更加高了，而且还高了不少（资本储备金要求可能需要银行牺牲30%的股东利润），而银行当然不会像待宰的羔羊不做任何举措。而当下我们看到的这些疯狂利率上涨背后不得不说很大程度也有央行的影响，可以说所有新西兰人都在为更加安全的金融体系买单。