大选结束，新西兰房市会快速调整回正常节奏吗？

By 新西兰中文先驱网· 2026年11月09日 10:33

来源：NZ每日财经

大选当月，新西兰房市全面停滞。

在大选前，三份数据几乎同时落地：Cotality 的房屋价值指数、Realestate.co.nz 的 10 月市场报告，以及 Barfoot & Thompson 的月度成交数据。三家机构的统计口径不同、覆盖范围不同，指向的却是同一个状态——市场既没有崩，也没有回暖，它停在了一个不上不下的位置。

本文看点

· Cotality：10 月全国住宅中位价值 790,987 纽币，环比 -0.4%，较 7 月 -1.4%，同比 -2.3%。

· Realestate.co.nz：新增挂牌同比 -4.5%，全国存量升至 2014 年以来 10 月最高，拍卖占比降至七年最低。

· Barfoot & Thompson：成交 696 套，同比 -25.2%，售价小幅回升，月末库存 6,508 套，为 18 年最高。

· 按存量恒等式推算：10 月成交约 4,900–5,200 套，较 9 月的 5,752 套环比下滑 9%–14%。

把三个价格放在一起：方向一致，幅度不同

先看价格。

Cotality 的房屋价值指数显示，10 月新西兰全国住宅中位价值为 790,987 纽币，环比 9 月下跌 0.4%，较 7 月下跌 1.4%，较去年 10 月下跌 2.3%。奥克兰的中位价值停留在 1,006,098 纽币，刚好守住百万关口，但同比下跌 4.2%。从地区看，年度跌幅最大的是 Wairoa（-7.5%）、Horowhenua（-6.3%）、Otorohanga（-6.1%）与 South Wairarapa（-6.1%）。

Realestate.co.nz 的口径是挂牌要价：10 月全国平均要价 840,380 纽币，同比下跌 2.7%；奥克兰平均要价 984,527 纽币，同比下跌 5.2%，连续第二个月低于百万。跌幅最大的两个地区Gisborne 跌 11.0% 至 691,149 纽币，Hawke’s Bay 跌 10.1% 至 715,918 纽币。

Barfoot & Thompson 的口径是实际成交价格：10 月成交均价 1,093,379 纽币，环比上涨 1.7%，同比上涨 1.3%；成交中位价 967,500 纽币，环比上涨 2.9%，同比上涨 1.8%。

同一座城市、同一个月，一边是“跌”，一边是“涨”。这不是数据打架，而是四层口径差异叠在一起的结果。

第一层，中位数与平均数的差别。中位数对成交结构不敏感，平均数会被高价房源拉高。第二层，挂牌要价与成交价格的差别。要价反映卖方心理，成交价反映买方最终愿意支付的水平，两者之间天然存在时滞。第三层，样本范围。Cotality 与 Realestate 覆盖全国，Barfoot 只覆盖奥克兰及周边，10 月仅成交 696 套，样本更小，结构偏差更明显。第四层，时间点。前两者是月末快照，后者是整月成交，而 10 月签下的合同，其实对应的是 9 月至 10 月之间的谈判。

把四层差异剥掉之后，三个数字支持的判断是一致的：价格在温和下行，成交量在明显收缩。均价的小幅回升，更像是成交结构变化留下的技术痕迹，而不是趋势反转的信号。

真正停滞的不是价格，而是成交量

价格的月度波动只有零点几个百分点，这个幅度甚至小于很多单笔交易的议价空间。真正值得注意的变化，发生在成交量上。

REINZ 的 9 月数据提供一个基准：全国成交 5,752 套，同比下跌 11.6%。这个数字在 REINZ 有记录的 35 个 9 月里排在第 12 低；经季节调整后，比 8 月还下跌 4.3%，说明往年 9 月应有的“春季回升”今年并没有出现。同期，房屋中位销售天数为 46 天，同比多 3 天。

10 月的官方成交数据要到月中才公布。但房地产市场的存量变化本身是一个恒等式，可以据此倒推：

月末存量变动＝当月新增挂牌－当月成交下架－当月非成交撤盘

代入 10 月的已知数字：全国存量从 9 月的 34,001 套升至 10 月的 37,433 套，净增 3,432 套；新增挂牌同比下滑4.5%，为 11,660 套。

于是，当月“成交下架”与“非成交撤盘”之和为：11,660 － 3,432 ＝ 8,228 套。

如果 10 月的非成交撤盘量（到期、房东撤下、改价重挂等）与前期相近，落在 3,000 至 3,300 套之间，那么成交下架的规模就是 4,928 至 5,228 套，中枢约 5,100 套。

与 9 月的 5,752 套相比，环比降幅为 9.1% 至 14.3%。10 月通常是新西兰成交量的季节性上升月份，若这个幅度成立，意味着今年 10 月不仅没有季节性回升，反而出现了实质性的缩量。

换一个角度说，更稳妥的表述是：10 月成交大概率落在 4,900 至 5,200 套之间，同比降幅接近两成。等 REINZ 月中公布真实数字后，可以用“11,660 套新房源－实际成交－存量净增 3,432 套”反算出当月的净撤盘量，把这次的假设校准过来。

供给端的三个信号：挂牌在退、拍卖在退、库存在涨

供给端的三组数据，构成了这次“停滞”最直观的证据。

第一个信号是新增挂牌减少。10 月全国新增住宅挂牌同比下降 4.5%，19 个地区中有 11 个录得同比下降。Coromandel 跌幅最大（-16.1%），其次是 Northland（-15.2%）与 Central North Island（-10.8%），奥克兰下降 7.9%。

值得注意的是南岛的反向走势：Otago 新增挂牌增长 13.1%，Central Otago/Lakes 与 West Coast 均增长 8.6%。同一个国家、同一个月，两个岛在往相反方向走。

第二个信号是拍卖退潮。10 月仅有 22.1% 的新房源选择以拍卖方式挂牌，低于去年 10 月的 26.2%，也低于 2023 年 10 月——上一次大选期间——的 28.3%。这是七年来 10 月份的最低占比。

拍卖占比之所以重要，是因为它衡量的是卖方的信心而非买方的热情。拍卖要求卖方在固定日期无条件成交，等于主动放弃了议价空间，只有在预期买家会竞价时，卖家才愿意承担这个风险。占比下降，说明越来越多卖方选择“保留退路”的挂牌方式。

第三个信号是库存继续抬升。10 月全国存量 37,433 套，同比上升 11.4%，为 2014 年以来 10 月份的最高水平；19 个地区中有 10 个录得两位数增长。Gisborne 同比增加 31.4%，Taranaki 增加 21.0%，Marlborough 增加 18.2%，奥克兰增加 14.1% 至 15,046 套。Southland 是唯一明显下降的地区，同比减少 5.3% 至 437 套。

Barfoot & Thompson 10 月末在售住宅 6,508 套，环比增加 4.9%，同比增加 8.0%。这家机构月末在售房源的数量，自 2015 年以来几乎翻了一倍，10 月底的水平是 18 年来的最高。

把三组数据连起来看，可以得到一个容易被误读的结论：库存创新高，并不等于“供给突然变多”。

存量是一个蓄水池，进水是新增挂牌，出水是成交与撤盘。10 月的进水在减少（挂牌 -4.5%），出水变得更慢（成交下滑），水位自然上升。换句话说，这个月库存涨至新高不是供给爆炸的结果，而是流速变慢的证据。这也是理解整篇数据的关键：市场的问题不在“房子太多”，而在“交易太慢”。

为什么成交量掉了，价格却没跟着掉

按常识，成交量下滑应该带来价格下跌。但 10 月的数据给出的是一条更缓的曲线：成交量同比 -25%（以 Barfoot 为样本），价格同比只跌 1% 至 2%。这种“量跌价缓”的组合，需要一个机制来解释。

第一层机制，是价格本身是慢变量。成交价由“愿意在这个价格上成交的买卖双方”决定，而不是由全部挂牌决定。当卖方不愿意接受更低的报价时，交易不会以更低的价格发生，而是干脆不发生。于是价格被“守住”，成交量被“牺牲”。

第二层机制，是库存给了买方选择权，却没有立刻给买方定价权。Cotality 新西兰首席房地产经济学家 Kelvin Davidson 的判断是：2026 年全年成交量一直在逐步走低，而春季新房源上市的季节性增长已经展开，未售出住宅的存量仍然高企，“只要潜在买家对自身工作的稳定性有信心、也能满足银行的要求，他们仍然处于强势的议价地位”。他同时强调，多数情况下主动权仍在买方手中，因此许多地区的房产价值依然低迷。

第三层机制，是信贷条件的边际收紧。9 月 2 日，官方现金利率（OCR）上调 25 个基点至 2.75%，这是两个月内的第二次加息，央行表示未来将会有更多加息。对买家而言，可负担能力在边际上被压缩；对卖家而言，等待的成本在上升，但降价的阻力同样在上升。

第四层，是预期。Realestate.co.nz 首席执行官 Sarah Wood 的表述很直接：大选近在眼前，一些卖家按兵不动并不意外，“买房或卖房是一个重大的决定，人们自然希望自己是在尽可能最佳的时机作出这个决定”。

四层机制叠在一起，就是“停滞”的解剖图：卖方用更长的在市时间换取价格，买方用更多的选择换取时间，双方都不急，结果是成交量下降、价格缓降、库存上升，三件事同时发生。Barfoot 董事总经理 Peter Thompson 的说法是，买家目前在所有价位区间都拥有“异常丰富的选择”。这句话翻译成市场语言，就是议价权在买方，但成交意愿在双方都不足。

三个容易读错的地方

第一，不要把均价上涨读成市场回暖。Barfoot 10 月成交 696 套，是 2022 年以来同月最低，同比减少 25.2%。在这个样本规模下，均价上涨 1.7% 更可能是成交结构变化的结果：卖掉的那批房子，恰好比上个月更偏中高价。均价描述的是“成交样本”，不是“市场整体”。

第二，不要把库存创新高读成价格必跌。库存抬升的直接后果是买方选择变多、成交周期变长、卖方议价能力被削弱，但它不会自动带来名义价格的大幅下跌。价格真正下跌，需要一个前提：卖方愿意接受更低的报价。而 10 月的挂牌要价同比只下跌 2.7%，跌幅明显小于成交量的收缩幅度，说明卖方仍在守价。

第三，不要把大选结束读成必然反弹。被推迟的决定确实可能在明年 2 月之后释放，这一点 Sarah Wood 也承认：大选之后，一部分被压住的活跃度会回来。但她同时给出了边界——“库存水平仍然很高，市场状况不太可能一夜之间发生明显转变”。需求回来一部分，库存会吸收一部分，净效果取决于两者谁更快。

接下来两个月，盯住四个指标

与其猜测下个月涨还是跌，不如盯住四个可以直接观察、且每月都会更新的指标。

第一，拍卖占比。10 月的 22.1% 是七年来的 10 月最低。如果 11 月至 12 月能回到 25% 以上，说明卖方对“无条件成交”的信心在恢复，这通常领先于价格企稳；如果继续徘徊在 20% 附近，说明观望还在延续。

第二，撤盘率。本月的推算建立在“非成交撤盘 3,000 至 3,300 套”的假设上。如果后续几个月这个量级明显上升，说明卖方在退出而不是在降价，成交会进一步缩量，但价格的下跌压力反而更小；如果撤盘下降、成交上升，才是真正的需求回归。

第三，库存与成交的比值，也就是理论出清月数。以 37,433 套库存、约 5,100 套月成交计算，当前大约是 7.3 个月。这个比值升破 8 个月，意味着议价权进一步向买方倾斜；回落到 6 个月以内，才谈得上市场转向。

第四，要价与成交价之间的价差。10 月全国平均要价 840,380 纽币，而 REINZ 9 月的全国成交中位价为 755,000 纽币，两者相差约 11%。这个价差是“卖方预期”与“买方出价”之间的缺口。缺口通过降价收敛，价格会补跌；通过成交结构上移收敛，价格则相对稳定。这条线怎么走，比单月的涨跌幅更能说明问题。

写在最后

停滞不是终点，它只是一种状态。

大选之后，被推迟的决定会回来一部分；但 37,433 套的库存、22.1% 的拍卖占比、7.3 个月的出清时间，都不会在一夜之间改变。真正值得盯的不是某个月价格涨了还是跌了，而是流速：房子从挂牌到成交，需要多久；卖方愿不愿意把定价权交出来。

当拍卖占比回升、出清月数回落、撤盘率下降这三件事同时出现，价格才有资格谈方向。在此之前，所有的月度涨跌，都只是这条慢变量曲线上的噪音。

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