全球房价失控！暴涨背后有哪些推手？
2021年3月12日 17:52疫情中的“哀鸿遍野”，和无休止上涨的房价，整个世界都在遭受冰与火的同时摧残。和以往不同，2008年金融危机，全球房市经历寒冬，而号称“经济大萧条”之后的最惨重衰退的疫情时期，房市为什么如此魔幻？
配图（图片来源：PIXABAY）
新西兰中文先驱网 Charles 综合
全球失控
2020，房市失控的不止新西兰：
美国全国房价中位数上涨8.4%，以26.6万美元创造新纪录；欧盟上涨4%以上，德国在8月的数据同比上涨11%；英国在10月同比增幅达到5.8%，创下3年来巅峰；中国部分城市出台限购措施；日本东京多地房价创下近20年以来新高；韩国首尔一年暴涨20%，总统文在寅发声道歉。
回到新西兰，今年一月时，全国各地房屋要价齐齐刷新纪录，为史上首次。在全球“房价最难负担城市”榜单上，奥克兰排第四。
2000年以来全球房价趋势（图片来源：IMF）
全球房市眼看就要赶超2005年的房产大繁荣。
世界被一分为二，在另一个空间里，企业倒闭，失业数据攀升，主要经济体除了中国保持小幅增长，其余全部陷入衰退。
2020各国经济数据，未来两年预测（图片来源：OECD）
2008年金融危机时，全球房价齐跌，数万亿美元蒸发，今年的奇景是怎么来的？
货币政策
货币政策是大家谈到本轮房价失控时，最容易想到的因素，在新西兰也是如此。
去年，世界各国央行平均将政策利率下调两个百分点，降低抵押贷款的成本。美国的30年抵押贷款利率最低时仅为2.6%，去年年初的数据为3.7%，研究表明，实际利率下降的确与房价上涨之间存在密切联系。
新西兰央行在去年将利率下调至0.25%，一直保持至今，各大商业银行都推出了2.29%的超低房贷利率。
都怪新技术
但《纽约时报》发文分析，仅靠货币政策无法推动房市到如此疯狂的地步。因为美国自从2018年开始，抵押贷款利率就开始逐步下降，而在英国，银行发放的贷款甚至有所减少。
该报的文章提出了一个新颖的角度：技术进步是元凶。
文章作者模拟了一个场景：假设，每三个买家抢两个卖家手上的房子，卖家主导市场。以往的流程相对繁琐，安排周末看房不一定有时间，一天也就看个一到两套，还要对比三家，这么一来，买卖的周期会很长。而现在，由于技术的先进，3D看房、无人机拍摄、虚拟空间布置展示，各种高科技手段一起上，买卖双方很快就能达成一致，完成交易，从而退出市场。
于是，市场上还剩下1个卖家和2个买家，这一比例意味着更激烈的竞争。因此，技术的进步变相推动了供需比例的恶化。
然而，技术的进步带来的趋势改变是不可逆的。
示意图（图片来源：PIXABAY）
疫情改变喜好
《经济学人》指出，疫情期间，买家的喜好发生了变化。以往，人们在独立住宅和公寓之间没有明显的偏好，但现在，越来越多人习惯居家办公，对大空间的需求也空前高涨。
在英国，独立住宅的价格正以4%的速度上涨，而公寓的价格仅上涨了0.9%，而且，带花园的住宅比不带花园的住宅更受欢迎。这都表明，人们正在寻求更大的房子，更好的居住环境，以适应居家办公。
哈佛大学的研究对这一观点给予支持。研究指出，人们的家庭支出更多向住房倾斜。原本用于旅行和度假、音乐会和演出、外出就餐、娱乐和通勤的支出减少，用于住房的支出增加，其中一大助推力，就是居家办公使得人们人们对家庭空间“工作-生活两用”的需求增大。
这种偏好的转变会持续多久？哈佛大学团队认为，起码在疫情结束后的几年内不会发生完全逆转。
配图来源：PIXABAY
两大群体合力推动
然而这依然说不通，如果人们是置换住宅，卖一套买一套，那么不会对供需产生影响。所以，一定是有很多人购置二套房，或者是首套房买家大量入市。《纽约时报》认为，更靠谱的答案应该是后者。
由于疫情隔离的因素，人们需要更多私人空间，以减少与他人接触。然而以美国为例，出租房内通常为群居状态。许多租房者于是寻求买房。2020年中，美国首次购房者占所有买家的比例达到34%，此前一直在30%左右。同时，各地房租价格也都在走低。
但哈佛大学的研究同时指向了二套住房的购买者。有证据表明，许多富裕家庭原本计划在未来数年内购置二套住房，而疫情促使他们加速实践了这一想法。这群买家中很多是退休人群，疫情增加了未来房价的不确定性，也让人们意识到了健康和享受的重要。
政府援助坏了事？
《经济学人》还提出了一个更为重要的因素：财政政策。政府的援助竟是推动房价上涨的幕后“黑手”？
通常在经济衰退时，人们失业、减薪，丧失抵押品赎回权等等因素，都会拉低房价。这不仅是因为增加了市场上的房屋供应，还因为前房主的信用记录上留下污点，使他们更难再次借贷。在2008年全球金融危机中，放贷机构削减信贷额度，许多人被迫卖房，英国的房价暴跌15%。
但这一次，发达国家的政府通过工资补贴、无薪休假计划和扩大福利发放等手段，保障了人们的收入。所以，尽管就业市场上少了数百万个岗位，G7国家的家庭可支配收入比疫情暴发前还高出约1000亿美元，政府发放的救济金达到GDP的5%。
配图来源：PIXABAY
未来还涨得下去吗？
很多国家开始缩减经济救助的规模，但这一做法对经济是利是弊尚不可知。《经济学人》认为，房价恐怕一时难以撼动，因为即便政府的“撒手”会给需求降温，供应可能依旧跟不上，情况很难好转。在美国，受疫情影响，房屋建设减少17%，过往的经验证明，在经济危机结束后，建筑业通常都是最后一个复苏的行业。
哈佛大学的研究更是表明，2008年经济危机后，美国的房屋建设就从来没有恢复到预期的常态，多年累积下来的缺口可能达到了300万-500万套住房。
新西兰同样如此。《金融时报》在本月还发文，指责新西兰政府拿央行做替罪羊，而不从根源上解决供应问题。政府的KiwiBuild项目一共只交付了792套住房。
上月，新西兰政府宣布将废除《资源管理法》(RMA)，由三项新立法取而代之，希望以此解决住房危机。这是重要一步，一直以来，RMA都饱受诟病，被指阻碍新开发项目的发展。但由于需要替换800多页文件，新法案要到2022年才能通过。
相关阅读
Jacinda Ardern食言？政府被指暗度陈仓，引入资本利得税
注：本文为新西兰中文先驱网编译/原创，欢迎转发分享；但严禁复制等未经授权的非法使用。违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任。使用授权请联系[email protected]。
chineseherald.co.nz All Rights Reserved 版权所有
(责编：charles)
来源 - 新西兰中文先驱网
