新西兰房市这个冬季格外冷，销量连续七个月同比下滑，新增房贷跌至2月以来新低

来源：NZ每日财经

Cotality 表示，房屋销售再度放缓，买家继续主导市场。

该房产估价机构现已连续七个月录得房屋销量低于去年同期。7 月销量同比下降 6.4%，至 6935 套。

首套房买家占这些销售的 29%，创下新纪录。

Cotality 首席经济学家 Kelvin Davidson 表示，销量下滑反映了买家的谨慎心态。

“他们知道自己掌握主动权，不必非得买下眼前这套房子，他们知道就在不远处很可能还有一套类似的，因为挂牌量实在太高了。”

当前市场上有 27,336 套房产在售，低于去年的 27,602 套，但高于五年平均值 26,314 套。

“但卖家也无需担忧崩盘，因为大多数人实际上保住了工作。大多数有工作、有房产、有房贷的人，都保住了工作。”

他表示，当前的成交量水平高于 2022 年或 2023 年，当时年成交量跌至每年 6 万或 6.5 万套的 40 年低点。

“在 2024 年和 2025 年期间，销量保持了相当稳定的增长。去年我们回到了大约 9 万套的销量，这已经相当接近平均水平…… 感觉更忙碌了，谈不上火爆，但确实更忙碌了。”

“从长期背景来看，当前的销量水平其实并不算太差。”

近期市场活动的放缓意味着，12 个月滚动总量已从 12 月的阶段性高点 91,411 套回落至 89,385 套。放缓幅度最大的是主要中心城市。

（图源：Getty）

Davidson 表示，市场最活跃的板块将是价格较低的区间，那里正是首套房买家活跃的地方。

“他们是目前最活跃的群体。价格区间下半段、那些类型的郊区交易状况相当不错…… 换房者或搬迁的自住业主仍然相当沉寂。”

“我们听到一些零散的说法，那些高端郊区、价格更贵的区域 —— 自住业主通常更活跃的地方 —— 现在稍微冷清了一些。”

“那些想把房子卖给另一位自住业主、或很可能卖给自住业主的卖家，可能不得不更清楚地意识到买家需求低迷，并更谨慎地考虑自己的定价。”

他表示，从目前来看，很难看清房市的明确走向。

“农业仍然表现相当不错。我们也确实看到，那些以农业为支撑的经济区域，就房产市场趋势而言实际上表现尚可…… 就业方面仍有一些增长。”

“所以并非一片愁云惨淡，但在房市的另一面，房贷利率如今正在悄然走高。失业率仍高于平均水平，经济不确定性很多，挂牌量也很多。”

“眼下似乎只是处于一种持观望的盘整状态。”

根据 Cotality Home Value Index（Cotality 房价指数），7 月房价下跌 0.3%，奥克兰和惠灵顿表现尤为疲弱。房价三个月内下跌 1%，一年内下跌 0.7%。按年跌幅最大的是奥克兰，下跌 2.4%，惠灵顿次之，为 2.1%。三个月内，奥克兰下跌 1.4%，惠灵顿下跌 2.3%。

Davidson 表示，越来越多的人希望通过锁定更长期限的固定利率，来对冲未来房贷利率上升的风险，但这意味着他们在重新固定利率时将面临上涨。

与此同时，根据新西兰储备银行（Reserve Bank，简称 RBNZ）的最新数据，7 月新西兰月度新增房贷承诺额小幅下降至 79 亿纽币，为 2 月以来的最低月度总额。

7 月的总体数据是，新增房贷借款总额较 6 月的 85 亿纽币下降 7%，即减少 5.92 亿纽币。按年计算，7 月月度新增承诺总额较 2025 年 7 月下降 13.1%，即减少近 12 亿纽币。

7 月新增房贷承诺的人数较一个月前下降 4.9%，即减少 1,100 人，降至 21,268 人。RBNZ 表示，按年计算，该数字较 2025 年 7 月的 22,930 人下降 7.2%，即减少 1,662 人。

对于这一数据系列，储备银行将借款人类型分为：首套房买家、投资者、其他自住业主以及商业用途。前三类构成了主要的借款人类别。

RBNZ 表示，7 月面向投资者的新增房贷承诺占比降幅最大，从 2026 年 6 月的 19.5% 降至 18.9%。与 2025 年 7 月相比，下降了 2.3%。

其他自住业主 ——RBNZ 将其定义为拥有或正在购买自住房屋、但并非首套房买家的借款人 —— 占比从 6 月的 60.4% 降至 59.6%。RBNZ 表示，2025 年 7 月，其他自住业主的占比为 58.3%。

首套房买家在新增房贷承诺中的占比在 7 月升至 20.1%，高于 6 月的 19.0%。与 2025 年 7 月相比，按年上升 0.7%。

RBNZ 表示，7 月所有用途类型的平均新增贷款金额降至 369,256 纽币，较 6 月的 377,569 纽币下降 2.2%。按年计算，所有用途类型的平均贷款金额从 394,041 纽币下降 6.3%。

在 5 月的《货币政策声明》（Monetary Policy Statement，简称 MPS）中，储备银行指出，房贷利率上升预计将抑制房价增长。

“如果房贷利率随时间上升（与当前批发利率的市场定价一致），那么房贷持有者到 2027 年 3 月时，平均而言很可能将重新固定到更高的利率上。”RBNZ 表示。

“未偿还房贷的平均利率在 3 月已降至 4.9%，但预计未来 12 个月内将升至 5.3%。”

换银行减少

据 RBNZ 数据，按贷款金额计算，7 月因更换贷款机构而产生的新增贷款平均金额下降 1.4%，至 640,818 纽币；同期购房的平均贷款金额下降 1.1%，从 604,111 纽币降至 597,259 纽币。

按年计算，7 月因更换贷款机构而产生的新增承诺笔数较去年同期下降 21.1%；同期，追加贷款（top-ups）的新增承诺笔数上升 0.5%，而购房的新增承诺笔数下降 12.8%。

据 RBNZ 数据，7 月购房新增承诺的金额占比升至 57.4%，而 6 月为 55.9%。本月更换贷款机构的借款人占比从 6 月的 27.2% 降至 24.6%。追加贷款的占比从 6 月的 11.7% 升至 12.4%。

RBNZ 本月初表示，将通过把贷款价值比（LVR）限制维持在现有水平，将银行低净值（低首付）住房贷款额度保持在当前水平。

RBNZ 负责金融稳定的副行长（Assistant Governor）Angus McGregor 将住房风险描述为 “目前处于可控范围”，并表示近年来全国房价基本保持平稳，而房贷增长温和。

LVR 限制约束了银行可开展的低净值房贷规模。现行的 LVR 限制自去年 12 月起实施，允许自住业主最高 25% 的新增贷款 LVR 超过 80%，允许投资者最高 10% 的新增贷款 LVR 超过 70%。

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