太吓人了！ANZ预测，五年内新西兰房价有可能再翻一倍！
2021年6月30日 10:07
本文来源：NZ每日财经
ANZ银行经济学家的预测总是可以令市场震惊。在本周一时候，他们刚预测新西兰储备银行“极有可能”在年内就开始加息。而本周二，他们有大胆预测，如果在移民条件最佳的状况下，新西兰房价有可能在五年内再翻一倍！
在ANZ银行经济学家最新的《新西兰洞见》刊物中研究了移民对新西兰经济的整体影响，并预计未来几年新西兰移民人数增加将导致房价上涨幅度更大，而且房价通胀上涨“也会持续相当长一段时间”。
ANZ表示，鉴于之前的研究结果，这并不令人意外，但在上周政府重新调整移民政策以及和生产力委员会调查移民设置之后，ANZ一直在对潜在情景进行衡量，以衡量不同移民水平下的影响。
- 移民在过去几个时代新西兰经济发展中发挥了重要的作用，特别是在二十世纪一十年代后五年中当年净移民数超过5万的时候。
- 移民在经济发展中所扮演的角色一直存在争议，一些人认为移民抑制了收入增长，抬高了房价，而另一些人则认为移民带来的技能填补了新西兰国内不具备的的空缺从来给整个国家带来了动力。
- 移民问题肯定存在利益和成本，ANZ不尝试去评估移民的好与坏，而是通过建立模型去探索在宏观经济层面移民可能给新西兰带来的影响。
- 研究结果显示更高的移民促使房价通胀增长以及更高的建筑许可批准，这大幅推动了GDP的增长，但对国内工资或者投资意向的影响不大（无论好与坏）。
ANZ首席经济学家Sharon Zollner和经济学家Finn Robinson构建了经济模型来研究不同移民水平对经济的影响。
首先ANZ认为移民对新西兰整体经济有着非常正面的推动力，在二十世纪一十年代的后五年中，在净移民数超过5万人时候，新西兰的核心GDP增长了32%!
经济学家承认，围绕移民存在有争议的问题，并且存在支持和反对高水平移民的理论论据。
例如，人们很容易争辩说，移民通过填补创新行业的关键技能差距、推动生产力增长并为新西兰的出口增加重要价值来支持长期增长。
或者，人们可以争辩说，大规模移民对现有新西兰人的福祉不利，因为这会推高房价，并且如果公司可以雇用大量低工资工人而不是投资提高技术生产力，就会抑制某些行业的工资水平。
在实践中，移民的经济影响将在很大程度上取决于相关移民的技能和其他属性，以及构成净数字基础的移民净流入和流出的总合。
移民对房价的影响
Zollner和Robinson表示，总体而言，他们的分析表明，在短期内，净移民对新西兰经济的主要影响是通过房地产市场，通过房价和建筑许可实现的。
为了建立一个简单的模型，ANZ经济学家们主要只是考虑了像是净移民数，住宅建筑许可，投资意向，GDP增长，房价通胀，工资以及２年固定抵押贷款利率这几个因素，从而建立了高、中、低三个不同的假设。
“我们考虑的基本情况是根据我们自己的净移民假设，即从2021年的极低水平逐渐增加到2023年底每季度略低于9,000人（或每年约 35,000人）。然后我们对经济发生的情况进行了建模，如果净移民高于或低于我们的假设。上行情景（高水平）假设净移民基本上回到Covid之前的水平（每季度达到14,000人左右的峰值）。下行（低水平）情景假设净移民在未来几年内只会非常缓慢地增加到2026年，每季度达到6,000人左右—例如，因为政府使移民设置更加严格了，或者如果Covid降低了人们移居国外的意愿，或者我们看到大量移民外流到澳大利亚，或者这些因素混合在一起，”经济学家说。
根据这三种情景，ANZ给出了三种对未来房价的预测，不过他们也表示，该模型没有包含进一些极端不可预期的事件以及最近政府和央行出台的政策。不过对于央行最近收紧LVR政策，政府推出了住房调控政策以及OCR可能很快就会上涨等因素，ANZ也进入了他们当前对房价的预测曲线，这与低情景模式下的预测相近。
在对房地产市场的影响方面，ANZ表示，在不同情景下房价的涨幅会有很大不同。如果在“高”情景下，则他们预测房价年通胀最高可达1３%，五年内总共可增长99%！而在“低”情景下的年房价通胀率也在7.5%，五年内总共可增加72%。
ANZ经济学家表示这些累计数字听起来很庞大，但这完全符合历史经验。例如，房价在截至2021年5月的五年内上涨了57%，在截至2007年6月的五年内上涨了98%。”
模型结果表明，住房供应确实做出了反应，但不够灵活，无法跟上高水平的移民。
住房供应反应迟钝
这凸显了解决新西兰住房供应相对反应迟钝的重要性。我们建造房屋的速度不足以跟上人口增长的步伐（尤其是在强劲的净移民时期之后，但也更普遍），这就是从根本上说，是什么影响了许多新西兰人的福祉。
该模型意味着当移民数较高时，住宅建筑许可的反应非常强烈。同样，这并不奇怪—人们肯定需要住的地方！
这种建筑许可的强劲增长通过更强劲的住房供应缓解了房价的部分上涨。事实上，正如我们在最近的《房地产焦点》中所探讨的那样，高水平的建筑活动加上封闭的边界实际上应该有助于缓解明年的住房短缺问题，从而助长了我们对房价通胀将很快缓解的预期。当然，新建筑许可与寻找承包商和建筑材料来完成又是另一回事了—尤其是在我们目前正在经历的供应中断和边境关闭的情况下。但至少在没有意识到这些挑战的模型中，更高的净移民意味着更强的建筑活动。
因此理所当然的，在移民增长比较强劲的时候，建筑将会迎来又一次爆发。而这对GDP增长肯定是有利的。
移民助推GDP增长
这直接反映了ANZ模型的第三个结果，即更高的净移民必然导致更强的GDP，即更强大的经济体量。
到2026年底，我们的高移民情景和低移民情景之间的实际GDP水平差异刚刚超过 20亿纽币—这不是一个小的数字！
GDP增长的一部分可能来自于更强劲的建筑活动，但比这更简单的是，在新西兰工作和消费的人数增加会提高整体GDP。这就是为什么工作年龄人口的规模直接影响新西兰央行对经济潜在产出水平的估计的原因之一。
然而，说人口增加会增加GDP并不是一个令人惊讶的结果。更有趣的是移民是否增加了人均GDP。这意味着移民使每个人的人均生活变得更好 我们的结果显示移民对人均GDP有积极影响，但这种影响不足以被认为是可靠的。在未来 5 年的时间里，我们认为净移民增加对人均GDP增长没有显着影响。
和所有模型一样，这个模型也会有其局限性。ANZ经济学家确实表示，承认他们分析的局限性很重要。
并非移民的所有利弊都是宏观的经济利弊—这些不会在我们的结果中体现。我们还使用了一个相当简单的短期模型，它无法捕捉移民可能带来的在经济上的其他长期积极溢出效应。
例如，一些研究发现，雇用更多高技能外国人的新西兰公司也更有可能将其产品出口到海外。鉴于新西兰是一个依赖国际贸易的小型开放经济体，从长远来看是一件好事。
同样的情况是，净移民的影响在不同部门之间，或在劳动力市场的不同技能和工资群体之间可能存在显着差异。当然，就像任何模型一样，它的定义取决于把什么因素放了进去，什么因素没放。特别是在当下，由于封闭的边境和去年的巨大财政刺激措施扭曲了经济，各种奇怪的事情正在发生，这两种情况都不在我们的模型中。
总结来说，虽然未来存在很多不确定性，但ANZ的移民模型给投资者的一个简单的启示是，一旦新西兰政府（或许不是工党政府）再次打开移民大门之时，那将迎来房市和开发的又一个黄金时期！
更多阅读：
兼听则明，各大机构5月新西兰房地产数据一览：房市有没有降温，看看数据就懂了
接下来新西兰房地产会如何发展？BNZ经济学家给出了系统的分析
注：凡新西兰中文先驱网引用、摘录或转自其他媒体的作品， 本网对其观点、真实性和知识产权恕不负责。新西兰中文先驱网致力于帮助文章传播，希望能够与作者建立长期合作关系。 若有任何问题请联系[email protected]。
chineseherald.co.nz All Rights Reserved 版权所有
(责编：twinkle)
