接下来新西兰房地产会如何发展？BNZ经济学家给出了系统的分析
2021年6月9日 10:18
本文来源：NZ每日财经
BNZ银行经济研究主管Stephen Toplis最近发布了一篇文章详细阐述了BNZ对未来住宅房地产以及建筑业的展望。
新西兰央行完全有权利担心房价回调的可能性。房价本身能否维持在当前水平是一个有争议的问题。尽管房价水平可能会保持不变，但我们确信当前的房价通胀肯定不会保持下去。事实上，通胀保持在当前这种高水平的时间越长，房地产市场被迫进行重大调整（暴跌）的可能性就越大。
与此同时，我们越来越担心房屋建设的步伐也无法继续得到支撑。虽然我们认为短期内住宅建筑领域还有进一步扩张的空间，但我们非常清楚，在不久的将来，某些地区可能会出现供过于求的情况。
目前影响房市和建筑业的共同因素
- 人口增长显着减弱
- 房价正变得遥不可及
- 储备银行和政府都致力于消除该行业的过热现状
- 利率可能会开始走高
- 此外，很难根据当前的预期租金回报来证明当前房屋价格的合理性
有多种方法可以分析房价是否合理。有些比其他的要复杂得多。但在做分析之前，你必须问一下自己，房地产市场接下来发生的事情真的可以通过透析测试预测到吗？
- 自1990年初以来，住房存量的价值上涨了6倍，这真的有意义吗？
- 过去八年价格翻了一番？
- 并且自COVID爆发以来房价上涨了三分之一，尤其是在COVID之前，人们认为移民减少和供应增加的结合将使房地产市场疲软。
我们非常怀疑价格走势是否能通过透析测试，我们当然不相信目前的房价势头可以以任何方式证明是合理的。如果起点还不够夸大，我们现在看到住房需求的增长率正在下降，同时新供应正在爆炸式增长。
在需求方面，移民导致的人口增长下滑是一个关键因素。随着每年移民净流入量从90,000多的峰值下降到7,000左右，新西兰的年人口增长率从2.4%下降到仅0.7%。粗略地说，这意味着我们每年只需要建造大约12,000套房屋来安置我们的“新人”，而就在 12个月前，这一要求更像是每年44,000套房屋。
我们预计，明年净移民将开始缓慢回升。但是，我们警告说，净移民转为负值的风险仍然非常真实。如果是这种情况，那么需求将比我们目前预测的还要弱。
在实际需求增长放缓的同时，购房成为一些人遥不可及的梦想。当然，低利率减轻了还款负担，但对越来越多的人来说，所需的债务和存款水平简直令人望而却步。平均房价是个人平均收入的11倍以上。这种关系的平均值是6.2倍。换句话说，现在需要两个人的收入加在一起才能买得起2003年一个人可以购买的同一所房子！
投资者的需求会随着房东成本上升、税收减免下降、合规要求增加、有效市盈率上升以及未来资本收益减少而大幅下降，这也是由于房价上涨的可能性降低和延长明线测试以征收更多资本利得税而造成的结果。
自住房业主和投资者都从利率下降的趋势中受益。今年抵押贷款利率不太可能再次大幅下降，相反，现在利率很有可能在12个月内开始上升。
尽管如此，利率下降确实证明所有类型的资产价格上涨都是合理的，但我们担心新西兰的房价水平已远高于海外其他国家。
但是，虽然需求面临压力，但供应却在疯狂。在截至4月的一年中，新西兰共批准了42,848套新房建筑许可。按人均计算，这现在已经超过了2004年的建筑热潮。然而，没有迹象表明这种情况会很快结束。因此，我们认为新西兰正在进入一个边际供应超过边际需求的时期，这反过来会对房价构成下行压力。无论是将实际供应量与人口增长进行比较，还是仅通过查看新建筑许可量与处在工作年龄的人口数量，我们都会得出相同的结论。
在这个阶段，我们没有预测会出现价格调整（房价暴跌）。事实证明，新西兰央行的最新房价预测与我们的非常相似。我们的观点是通胀稍微会高一点，但只是一点。我们预测截至2021年12月的年度房价将上涨17.0%，但其中绝大多数已经发生。预计此后只会出现温和的增长，2022年和2023年的年通胀率将降至每年约2.0%。
虽然我们不预测价格会暴跌，但我们当然不会排除这种可能性。但让我们正确看待这一点。即使价格下跌20%，也只会回到一年前的水平。对于新买家来说，这会是个问题，但对于潜在的新进入者来说，这将会是一个福音。对于大多数人（其他所有人）来说，这并不重要。
最终，价格增长疲软、需求增长疲软和当前的供应反应相结合，也可能导致住宅建设疲软。我们预测2021年住宅建筑的资本注入将增长17.8%。这是自2003年以来最强劲的增长速度。预计2022年将进一步适度扩张，但我们预计未来两年活动将出现合理收缩。
虽然预期的下降可能看起来很戏剧化，但我们预测这种修正后的活动水平仍将与2019年保持一致，2019年被认为是强劲的一年，这只是将建筑业的活动带回了此前的趋势。
对某些人来说，上述所有内容可能听起来有点戏剧化，但前提是其他经济体在此期间保持一致。我们认为，随着全球增长的加强、大规模的基础设施需求、COVID后的兴奋感、旅游流量的改善、持续的财政刺激和持续的货币政策支持，这一切都可能为经济提供支持。尽管如此，未来几年房地产市场的可能走势将严酷地提醒一些人，经济周期和金融周期不总是一致的。
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