为什么在新西兰“倒房”赚钱这个套路变得不香了？
2021年6月28日 15:14
本文来源：NZ每日财经
长期以来，住宅物业交易一直被贴上导致住房危机的标签，但最新数据表明，“倒房”活动已经大幅减少。
新的CoreLogic数据显示，持有不到一年就被转售的房产数量已经下降到很小的百分比了。
CoreLogic分析了过去六年每年第一季度在全国范围内的短期转售百分比。2015年，短期转售率占总体转售交易量的2.9%。这在2016年升至3.8%的峰值，此后短期转售率一直在下降。今年第一季度的短期转售率只有2.1%了。
奥克兰的转售率下降趋势更为明显，传统上，奥克兰的“倒房”率会显著高于新西兰其他地方。在2016年的高峰期，短期转售占奥克兰所有转售交易的6.6%。但今年该地区降到了只有1.7%。
CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，数据表明倒房现象现在已经变得相对较少了，特别是因为数据包括了自住房业主和投资者的短期转售。
他说，有一种看法认为，有很多人试图通过炒房来操纵市场，但总的来说，这些数字似乎表明目前市场不存在这样的问题。
“虽然倒房交易将永远是市场的一部分，但近年来其流行程度有所下降，毫无疑问，明线测试在其中发挥了作用。”
明线测试最初由国家党政府于2015年首次推出，最初适用于两年内的转售交易，但工党政府已将其延长至之前的五年和现在的十年。
Davidson表示，尽管去年房价飞涨，但明线测试对许多房地产“炒房客”来说是一种威慑，很多人都不愿意去为他们的交易利润征税。
“公众对倒房的看法已经改变并变得更加严谨，因此这可能对很多小规模的兼职倒房客产生了很大的影响。”
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“此外，鉴于人们越来越关注通过密集化建造来增加住房供应，我想知道最近这些专业的倒房客是否可能更多地关注开发和开始尝试新的机会。”
尽管税收制度变得更加严格，但转售房产仍有利可图。CoreLogic的数据显示，今年全国短期转售盈利中位数为12万纽币，奥克兰的短期转售收益中位数为14万8纽币。
专业倒房投资者Tom Faye表示，这是一项有风险的业务，要想成功地“倒房”，他们现在必须具备丰富的经验和技能。在过去，大约80%的倒房行为是由希望通过快速得到资本收益的新手完成的，但人们已经被明确的测试、高税率和贷款价值比等要求吓跑了。
“人们很难弄清楚这么多新规则在财务上将对他们会产生什么影响，这意味着交易市场的新进入者数量已大幅下降。”
“对于有经验的交易者来说，持有成本增加了，但当前的市场意味着倒房的需求更少，以获得与过去相同的收益。”
他注意到的另一个重大变化是购买正在交易房产的买家类型。寻找出租物业的投资者已被自住业主所取代，尤其是首次置业者。
Faye说这有很多连锁反应。一是越来越少的二手房产重返租赁市场，这减少了可用租赁的房屋存量并对租金施加了进一步的压力。
“另一个是我已经将注意力从适合出租的两居室单元转移到更适合自住业主的三居室到四居室住宅。这些房产的购买和翻新成本更高，因此转售价格更高。这对房价将会有一定的影响。”
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然而，作为“倒房”活动的一部分，装修也有助于改善新西兰现有的住房存量。
Opes Real Estate的Slade Hocking本人也是一位经验丰富的倒房客，他说“翻房”意味着曾经破旧的房屋经过全面升级，以满足健康房屋的标准。“这是一件好事，因为这为租户或自住业主创造了一个更体面的家。”
他说，最近的变化，如健康房屋标准、明线测试和奥克兰的统一规划，让房地产交易商保持警惕，这意味着他们不得不做出改变。
“他们不得不以不同的方式适应不同环境下的交易。这类似于我们在Covid大流行中看到的结果：如果企业想要生存，就需要调整其战略。”
“但是，明线测试的扩展对专业倒房客的影响很小，因为他们已经在为房地产交易缴纳税款和商品及服务税。每隔几年就会翻新出售房产以享受一些额外收入的妈妈和爸爸散户投资者将会受到影响。”
Hocking说，一个新的挑战可能是当前的建筑工人和建筑材料短缺。“如果可用的建筑工和材料减少，那么开发项目的数量和速度将会继续减少。随着需求继续超过供应，这可能会导致价格继续上涨。”
尽管近年来“倒房”活动可能有所减少，但他表示，无论条件如何，此类交易都将继续在所有市场上发生，因为只要有人买，就会有人卖。
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