DTI终于还是要来了！全面解析新西兰央行房价调控政策建议

By 2021年6月17日 11:34

经济

根据央行这样的政策准备下，恐怕未来新西兰的持续房价高通胀将会结束，但这不代表新西兰某些地区和某些类型的房产不会出现新的机会。

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本文来源：NZ每日财经jackeyyu0905

经过了8年的抗战，新西兰央行终于还是争取到了他们一直梦寐以求的债务收入比（DTI）工具。就在昨天，本周三6月16日，新西兰财长部长Grant Robertson回复央行，“原则”上同意将DTI加入到央行的金融审慎工具中。

在5月20日也就是在上一次新西兰央行的金融稳定性公告之前，央行就已经回复了新西兰财政部长要求央行给出的金融稳定性政策建议。而6月初，央行发出公告确认了这一情况，并表示要等财长正式回复后才会把完整的建议报告（一份48页的政策建议和一份15页的简报）公布出来。（Policy options to support sustainable house prices)

而在财政正式回复央行后，这份关乎新西兰金融市场未来信贷政策走向以及影响未来新西兰房市的文件也最终在昨天公布出来！

这份文件除了民众最关注的DTI悬念之外，也包含了所有央行可能在未来实行的金融稳定性工具，以及实行这些工具的潜在方式和市场的影响等等。可以说，央行真的是深思熟虑、仔细分析才回复给财长的。这点和新西兰政府一拍脑袋就定下一个政策是截然不同的。

四把利剑

在对财长的建议中，央行总共分析了四种金融稳定性工具。1）债务负担性限制（注意：债务收入比DTI只是其中的一种工具，央行要的全套工具包），2）限制只付息贷款，3）进一步收紧LVR限制，4）不同贷款类型的资本储备要求。

在建议中，央行根据每种工具对金融稳定性的影响，实行的有效性，成本，对房价的影响以及对投资者需求和首次购房者负担性的影响展开了分析和论证，可以说有理有据。

从上图可以看出，央行认为DTI对于稳定金融风险，帮助政府实现可持续房价以及减少投资者需求的效果最大，而副作用最小。LVR限制的成本和收益对等。只付息贷款的成本大，收益小。而提高房贷的资本储备对于整个新西兰金融环境有利，但对于其他因素影响不大。

最终央行建议财长，要求把DTI加入到其工具箱中，而未来也会考虑进一步收紧LVR限制，不考虑将只付息贷款加入到工具包中，已经在工具包内的提高房贷资本储备近期也不会实行。

只付息贷款

新西兰央行认为，只付息贷款不会增加投资者带来的金融稳定性风险，限制银行批放只付息贷款也不会实质上帮助政府实行其住房政策目标。

央行认为银行在评估贷款申请时，即使是批放只付息贷款也会按30年连本带息的最高标准进行计算。限制只付息贷款不会影响银行信贷的供应，但会减少一定的信贷需求。

还好央行认为只会减少一定的需求，实际上，政府的取消利息可抵税政策和限制只付息贷款一起合作的话会大幅增加投资者的持有成本，造成负现金流的现象，这将对投资者形成双重打击！

央行表示，虽然大约有40%的投资贷款是只付息贷款，但这个比例从2017年开始正在下降，没有证据表明只付息贷款正在助长房价的上涨。

另外央行认为只付息贷款对经济福祉来说是有利的，只付息贷款可以帮助一些暂时陷入困境的人减轻财务压力，而就在去年只付息贷款就帮助了成千上万个家庭免于房贷违约。

而如果只是简单禁止只付息贷款，借款人也可以通过Top up或者循环信贷账户等工具轻松躲避掉这个政策，有效性堪忧。并且央行询问了澳大利亚金融稳定性监管局（APRA），而他们认为只付息贷款更应该限制在自住房借款人这边而不是投资者，因为通常如果自住房借款人一直不还本金，对他们未来的风险更大，假使他们到退休还没还完本金的话。而上图也显示还本付息的自住房贷款违约率更高。

继续收紧LVR

首先央行表示继续收紧LVR政策是可能的！但同时他们认为虽然还是会有些效果，但边际效应将会明显削弱，尤其是在提高金融稳定性以及冷却房市上。而最近银行贷款数据显示，高LVR贷款明显开始下降，尤其是投资者。

而央行的分析认为，目前的高LVR贷款正在从投资者逐渐转向自住房借款人，自住房是高LVR贷款最大的群体，因为LVR的限速政策不作用于自住房借款人身上。因此，如果接下来收紧自住房借款人的LVR限制将会极大的帮助金融稳定性，以及控制房价！但这同时也会影响首次购房者进入房屋市场。

因此，央行认为在目前这个阶段，接下去的首选工具还是DTI！

提高房贷资本储备

央行认为虽然不同类型的贷款储备要求（SCR）已经在央行的工具包中很久了，但央行从未使用过。而提高房贷的资本储备要求本质上就是变相而直接的加息，通过提高利息降低贷款需求。

SCR会鼓励银行把放贷取向从房贷转移到其他类型上，但这种影响是不确定的。可能会让银行逐渐把信贷取向转移到更需求的商业贷款领域，但也可能给市场造成一定的混乱。另外，实行SCR对于稳定房价的目标影响较小，又慢，不如DTI来的更加直接。而新西兰本身的资本储备要求已经很高了，今年央行又要对银行实行广泛的资本储备金要求，如果再实行SCR，对于银行的负面影响更大，所以最近也不考虑实行。

在把其他三个工具分析成垫脚石后，央行强烈要求必须把DTI加入到其审慎工具包中！

DTI终于还是要来了

虽然DTI原则上已经获批加入到央行的审慎工具包中，但这并不意味着央行立即就会实行DTI政策，而央行拔剑的这个过程可能会相当缓慢，甚至是不确定的。

央行在政策建议中写道，如果债务负担性限制工具（注意这是一个大类，其中包括了很多子工具，DTI只是其中之一）被纳入到宏观审慎备忘录中，他们也不是一定就要立刻实行的。他们会详细分析具体时间点下的金融稳定性风险以及房价是否再次脱离了可持续性的轨道，然后才会做出决定。

鉴于最近央行已经收紧了LVR政策，另外新西兰政府也实行了住房调控政策，央行需要先观察这些政策对于现在房地产市场的影响。不过央行表示他们会立即和银行开始接触，确保银行开始着手准备，当央行决定实行DTI时，银行已经就位开跑！

而至于实行DTI的时间，至少要半年以后甚至更久，因为设计DTI是一个相当复杂的过程，需要牵扯到行业征询，沟通和一系列信贷政策的调整才能保证DTI可以顺利引入到现有的金融政策体系中去。

而最终是否要执行DTI，其实最关键是房价是否再次飙升，进入不可持续的趋势中。不过央行表示，可持续房价并不是一个固定不变的通胀数字，会因新西兰内部环境或者外部国际环境的不断变化而产生不同的驱动因素，例如房屋供应，人口增长，家庭收入增长，长期利率走势等。

而从长期而言，如果满足以下几点条件，央行即认为目前的房价是可持续的：

－对投资者而言，预期投资在住宅房产上的风险收益和其他长期投资收益相当。（目前投资房产显然是风险较小，而潜在收益巨大的一项投资）
－对于租客和潜在自住房买家而言，买房和租房的成本收益应当合理，任何买房和租房的巨大成本差距都应有合理的底层驱动因素作为解释。（无法解释时即不可持续）
－当下投资者和自住房买家的购房需求应当与长期的房屋供需前景和风险相匹配，需求应该可以反映到合理的租金和房价上。（像是进入到FOMO市场，肯定就是不可持续的，因为购房者的情绪已经失控）

虽然可持续的房价是主要因素之一，央行也会结合其他市场上的风险因素做出评估来决定是否要实行DTI。央行的这些评估标准其实很复杂，对于普通民众来说，我们可以参考一下央行在上一次货币政策声明中对房价通胀的一个趋势预测，如果在LVR收紧，政府住房政策调控下房价仍然严重偏离央行的预测轨道，那央行就可能会实行DTI。

而目前新西兰的房价走势从各个机构公布数据来看，虽然有所减缓，但似乎并未像很多机构包括政府和央行预期的那样快。当然如果房市如果就此降温，符合央行的预测，也可能DTI会在很长时间内不实行。

那如果在这六个月之内房价热度依然不减又升温了怎么办呢？

央行表示，他们是可以紧急启动其他债务负担性限制工具的。除了债务收入比（DTI）以外，还有贷款收入比（LTI），债务负担收入比（DSTI）以及测试利率下限（Floors on test interest rates)。

而最快且最有效的工具就是设置测试利率的下限！因为每个银行审核贷款时都有自己的测试利率，因此借款人在每家银行可以贷到的款都不一样，统一标准提高测试利率当然可以最快收紧贷款，减少买房需求！

因此，央行给财长的报告中显示了充分的信心，他们可以控制住房价。

DTI将如何设置？

众所周知，工党政府一向讨厌DTI工具，认为DTI会大幅影响首次购房者的贷款能力，阻止他们进入房市。而这次DTI可以顺利通过，可以说央行用了很多数据来说服财长，DTI对投资者，专业房东，高收入人群这些工党的“敌对”势力影响更大。而央行也可以通过区别对待来最大程度“照顾”首次购房者，减少对他们的影响，就像目前的LVR政策一样。（对于投资者的LVR限制为60%，而首次购房者则最多可以贷到90%！）

央行表示近年来DTI超过5以上的贷款更多的是贷给投资者的。DTI超过7以上的首次购房者不足10%，而DTI超过7的投资者却高于30%，DTI超过6的投资者比例更是超过一半。

图三可以看出即使是高收入的首次购房者，其申请高DTI贷款的比例也是低的可怜，通常首次购房者家庭收入都在6万5到16万5之间，如果家庭收入在16万左右的话，DTI为5，贷款82万的话在奥克兰也能买到百万以上的房产了。

图四图五显示了房地产市场的现有玩家，包括二次自住房买家和投资者，他们的收入越高，则申请高DTI贷款的比例越大。因此实行DTI将对房地产市场的老玩家们造成很大的影响。

从上图可以看出，新西兰央行的DTI政策将是基于贷款和税前收入之比的！这点很重要，这样计算房租时，也通常会是刨去所有支出前的总收入。

而央行在对财长建议的政策设置上也处处体现了对首次购房者的照顾！

1）首先，DTI会参考LVR的设置标准，即首次购房者，二次以上自住房买家和投资者的DTI限制是不一样的。

2）其次，会给银行限速额度（Speed Limits），意思是对于一些银行觉得优质的投资者，或者可能说购买新房的投资者给与更高的DTI贷款。

3）最后是提供豁免政策，央行给出的例子是如果符合政府首次购房补贴要求的首次购房者，或者购买新建房的借款人可以予以DTI豁免。

而对于DTI的设置，央行做了两个模型，一个是DTI设置在6以及7的情况下对于首次购房者，二次购房者和投资者的不同影响。

图十显示了如果DTI设置在6，只有非常少的首次购房者（少于1%）和二次购房者（少于2%）会被拒之门外不能买房，而更多的人仍然可以买房只不过会降低出价的金额，要么就是符合限速标准（比如买了新房）。但却可以阻止10%的投资者继续买房，5%的投资者会降低出价！

图十一显示了如果DTI设置在7，首次购房者和二次购房者几乎不受影响，他们只会降低出价，另外这也只会影响大约5%左右的投资者买房。

根据以上的模型，央行认为DTI设置在6会对房价产生更大的抑制作用，但同时也会更大的影响首次购房者进入市场。因此央行的建议是，对首次购房者和二次自住房购房者实行DTI为7的限制，而对投资者实行DTI为6的限制。同时对首次购房者配合实行各种豁免和限速政策保证他们最大程度的不受影响。

央行认为在这样的限制下，可以有效限制套娃式的专业投资者不断的无限地不断购买投资房，也可以限制高收入人群不断的抬高房屋出价，从而抑制房价。

市场影响

央行表示，实行DTI可以大幅提高新西兰金融市场的稳定性。一是可以改善新西兰家庭债务程度，减少经济衰退期以及利率增长时家庭的房贷违约风险。二是使房市周期的起伏变得更加扁平化，波动更小。

对于房市的影响，央行引用了其2017年的报告，当时的报告将DTI设置成5，而央行认为经过了一轮房价猛涨后，目前的环境下将DTI设置成6会和2017年设置成5有类似的影响。即房屋交易量会减少9%，减少房价上涨率2%到5%左右。并且相较于LVR的短期影响效果，DTI对于抑制房价的影响更加长远。

DTI的性质除了去高杠杆化外还将家庭的债务增长和收入增长联系到了一起，因为当利率下降时，即使收入没有大幅增长，家庭的债务仍然可以快速增长。而在新西兰债务水平直接决定了房价。

因此实行DTI对房价影响正如央行央行所预测的那样，在新西兰全国范围内会抑制广泛的房价通胀。但必须注意到的是，很多大型城市中心的收入水平并没有大的差距，而房价水平却相差甚远。根据REINZ五月数据，虽然新西兰全国均价达到了82万纽币，但仍有很多中心城市远低于这个水平。

如果一对首次购房者家庭年收入10万纽币，可贷款最大DTI为7，如果他们有20%首付（虽然很难）潜在的贷款额为70万（一般来说可能实际贷款额在60万左右），那他们能买到75万到87万之间的房产。而这个价格在目前房价更低的城市可以买到质量更高，居住更加优越的房产。或许会有很多人转移到其他低房价的城市，特别是远程办公成为一种趋势的时候。

而那些人口增长比较快，而居住环境，基础设施都比较齐全的低房价收入比城市可能会成为房价洼地。下图提供了家庭收入中位数和房价中位数之比，以及人口基数等数据。