租金增长见顶?房屋可负担性更糟?近期房市的五大判断
2022年2月21日 10:37有关OCR、租金、DTI、可负担性、房屋买卖的五大判断。
新西兰中文先驱网 Danielle 编译
据OneRoof报道,关于近期的房市走向和重要事件,财经房产数据公司CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davison有以下五点判断:
1. OCR加息幅度是多少?0.25%还是0.5%?
官方现金利率(OCR)关系着业主们的房贷利率。本周三,央行加息已成定局,但加息幅度究竟是0.25%还是0.5%,还不得而知。业界普遍的预测是上调0.25%,达到1%,但也不能排除0.5%的增幅。
无论如何,本次加息只是过程中的一步,而不是终点。目前新西兰的通货膨胀率非常高,OCR最终可能会在明年上调到2.5%左右。也就是说,贷款利率可能还会再涨1%,甚至更多,具体取决于银行的竞争环境和意愿。
2. 租金增长或已见顶
新西兰统计局上周的数据显示,1月份的租金年增长率放缓至5.5%。虽然仍然很高,但却是自去年8月以来的最低水平。
虽然房东们仍可能会把不断上涨的税收成本和贷款成本转嫁给租客,导致租金不会立即停止上涨,但是,租金已经在很长一段时间里高于工资水平,租户的压力也已经很高了,因此,在未来的6到12个月里,租金很难再大幅上涨。
3. 贷款DTI仍旧很高
10月至12月新增贷款的债务收入比(DTI)仍然很高。虽然高DTI贷款已经不再增加,逐渐趋稳,但仍然处于高位,尤其是投资者。最近,有超过50%的投资者的贷款DTI大于6。相比之下,首次购房者的这一比例仅为约25%。
关于DTI的公众咨询将于2月28日结束,预计在接下来的几周内,有关DTI的讨论会再次出现。
图片来源:CoreLogic
4. 房屋可负担性更糟
CoreLogic的最新“可负担性”报告显示,在四个关键指标中,有三个在去年第四季度保持在创纪录的高位,可负担性处于历史低点。
- 价值与收入比率为8.8,存够首付的年份为11.7
- 租金占家庭平均收入的22%
- 还贷支出占收入的比例是48%,仅略低于全球金融危机之前50%的峰值。而且,随着贷款利率的进一步上升,这一占比很可能在未来一两个季度变得更高,超过此前的纪录。
房屋可负担性的改善是一个漫长而缓慢的过程,人们的收入需要一定时间才能赶上价格。
5. 房屋买卖差价
本周,CoreLogic将发布《Pain & Gain报告》,研究去年第四季度的房屋买卖差价,即一套房子的售价和当初的买入价之间的差异。
由于新西兰人的房屋平均持有时间为7年左右,而且房价大部分时间呈上涨趋势(尤其是过去12至18个月),因此大部分卖家都获得了巨大的利润。
不过,对于典型的自住业主来说,他们还会购买下一套房产,且会倾向于“向上交易”,购买更好的房子。随着房屋成本的不断上升,他们实际上承担了更高的债务。
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