DTI之痛：在奥克兰买套房子，年收入需要这么多？
2024年2月12日 14:12
新西兰中文先驱网 Sophie 编译 根据新西兰储备银行（RBNZ）新的债务收入比（DTI）贷款规定，奥克兰人可能需要年收入至少17.2万纽币才能购买一套均价房子。
分析公司Infometrics计算出的奥克兰平均家庭收入为159,176纽币，购房所需的年收入比它高1.2万纽币。在全国范围内，购买一套平均房价的房屋可能需要15,4697纽币的年收入，比新西兰的平均家庭年收入高出2.7万纽币。
新规定将于今年年中生效，它将限制大多数自住业主和首次购房者的贷款不超过其年收入的6倍。
CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson说，虽然买房所需的年收入现在看起来很高，但从长远来看，这些规定应该有助于控制房价。
房价通常每年增长7%至8%，几乎是收入增长率3%至4%的两倍。Davidson表示，新规定应该会使房价和收入以更相似的速度增长。
“这是RBNZ在说：‘我们不希望再看到房价上涨40%，我们希望在长期内将房价与收入更紧密地联系起来。’”
年收入需要接近20万纽币
根据分析机构CoreLogic的数据，目前奥克兰的平均房价为1,289,768纽币。如果购房者首付20%，即257,954纽币，那么将需要1,031,814纽币的银行贷款来支付剩余的购房费用。贷款金额除以6，所需年收入为171,969纽币。
根据新规定，投资者最多可以借年收入7倍的贷款，这意味着他们获得相同规模的贷款需要年收入147,402纽币。
在全国范围内，平均房价为928,184纽币，这意味着，对于那些首付20%（即185,637纽币）的人来说，还需贷款742,547纽币。在六倍收入的限制下，购买平均房价的房子需要154,697纽币的年收入。投资者则需达到年收入132,598纽币。
Davidson：购房者不要放弃希望
Davidson表示，尽管门槛很高，但低收入购房者仍有机会进入房地产市场。
一个选择是购买新建房屋，因为这些房屋预计将不受新规定的约束，以鼓励建造更多的房屋。RBNZ还允许最多20%的银行抵押贷款发放给不符合DTI规定的借款人，这意味着某些买家将能够获得更多贷款。
Davidson说，收入较低的人通常也会寻求购买低于平均价格的房屋。
但是Loan Market的抵押贷款经纪人Bruce Patten说，新规定将使购房者更加困难，因为他认为这些规定是“生硬”的工具。
以前银行在评估借款人时更有主观性，可以查看他们的储蓄、现金储备和生活成本。Patten说：“比如有10个人，如果你对他们进行单独评估……他们可能借到不同的金额。” 而在DTI下，这种灵活性将被剥夺。
Patten表示，尽管与自住业主相比，投资者能够获得相对于收入来说更多的贷款，但他们仍将受到新规定的严重打击。
过去，一些投资者能够利用他们已经拥有的房屋价值的上涨，作为他们获得新贷款的担保。然而，根据DTI新规定，他们要借款必须证明自己有足够高的收入。
Patten说，这可能会减缓他们购买更多出租房产的速度。他认识一位拥有大量租赁房产的投资者，此人此前曾能借到1800万纽币。但在DTI新规下，此人只能借到1100万纽币。
新规预计不会立即产生效果
预计DTI新规不会立即产生效果，因为高利率已经给市场踩了刹车。
银行一直在对借款人进行压力测试，如果他们认为借款人无力支付高利率，就会拒绝向其提供贷款。
而且，只有当利率下降、还款变得更负担得起时——比如在2020年至2021年房价被推至创纪录高点的繁荣时期——DTI才会产生影响。
Patten说，由于偿还贷款的成本很高，银行只能提供借款人年收入4到5倍的贷款。但是，当利率低至2.5%时，银行能够发放的贷款高达年收入的9倍。
因此，RBNZ表示，它希望现在就实施DTI限制，以防止在下一个低利率周期中出现大笔不良贷款。
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