投资者最近疯狂入场，他们都在担心明年3月可能会出来的这个新政策！
2023年6月26日 10:13
新西兰中文先驱网Bonny 编译 据Oneroof报道，随着房价暴跌的终结，现在的焦点开始转向围绕市场复苏的问题。
预测范围从价格小幅回升到飙升 16%，支持房价上涨的理由包括近期净移民激增、预期的利率下调以及住宅建设下降。
不过有些人还是预估市场将保持低迷，原因在于持续的负担能力限制以及预计将引入债务收入比（DTI）。
CoreLogic 首席经济学家Kelvin Davidson表示，没有足够多的人谈论 DTI，就像 LVR（贷款与价值比率）和 CCCFA 一样，这两个规则最近都已放宽，这些规则将对买家可以借贷的金额以及最终的贷款额产生影响。
早在 2021 年，新西兰储备银行就被授予在其工具包中添加 DTI 贷款限制的权利。这个条规限制了一个人的借钱额度，是根据其收入的固定倍数计算的。
今年 4 月，新西兰央行发布了 DTI 限制框架，并表示最早可能于 2024 年 3 月实施。
Davidson表示，新西兰人没有充分关注 DTI 对他们可能意味着什么，虽然不能保证新西兰央行会实施新规则，但银行“肯定正在为此做好准备”。
“我想我们会在明年三月或四月见到DTI。 储备银行会说，是的，我们现在有了 DTI。这将是一个相当大的转变，但距离 2024 年 3 月还有 9 个月，人们担心还会发生其他事情，比如10月份的大选。”
Davidson表示，以 7 的倍数实施 DTI 可能会将房价通胀率限制在每年 3-4%，而房主传统上预期的通胀率为 6-7%。
Davidson说，虽然 LVR 也有可能限制买家，但更多的是为了保护银行，而不是保护借款人。
通过LVR，房主和投资者可以在房价上涨时从涨幅价值中拿到钱，但通过DTI，他们仍然需要满足严格的收入要求才能借款。 “在 DTI 制度下，一切都取决于你的收入，你不能轻易改变。 人们可能不太明白这一区别。”
他说，DTI 将限制任何特定个人可以拥有的房屋数量。 “那些已经耗尽债务的人在收入增加之前将无法获得另一处房产。 储备银行已经进行了大量建模，并表示可能需要五年、七年、十年才能购买下一个。”
如果明年推出 DTI，最大的问题将是其收入倍数将设定为多少。 “储备银行表示可能是7，但这仍然有待讨论。”
DTI 规则可能存在一些例外情况。 储备银行表示，银行将能够在 DTI 限制之外放出其抵押贷款总额的约 15%，并且希望购买新建建筑的借款人可能会获得豁免，来自金融公司和金融公司的非银行抵押贷款也可能获得豁免。
Davidson表示，DTI 不太可能对借贷产生立竿见影的影响，但将限制下一次房地产市场上涨的规模。
“DTI 的高额贷款已经得到控制。 在市场高峰期，大约 40% 的投资者贷款以高 DTI 发放。 现在这个数字约为 10%，这是房价下跌的缘故。 你不需要那么多的债务和收入的增加。更多的关注在于下一个房市周期。 这是关于储备银行所说的‘我们不希望看到房价再上涨 40%’，以及从长远来看将房价与收入更紧密地联系起来。”
Infometrics经济学家Gareth Kiernan表示，高利率将限制DTI对市场的影响。 “目前，自 2021 年底以来抵押贷款利率的上升实际上限制了银行愿意向人们提供的贷款金额（相对于他们的收入）。 人们偿还大额抵押贷款的能力比 2021 年抵押贷款利率 2.5% 和测试利率 6% 时要低得多。”
“因此，任何 DTI 限制可能对贷款额以及房价结果影响不大。”
“储备银行的咨询文件表明，这对投资者借款潜力的影响可能更大，因此 DTI 可能会导致投资者借款金额发生变化。 但我不认为这会产生持续的影响，导致住房负担能力的改善，就像 LVR 限制对市场产生暂时的影响，但并没有持续缓解住房的负担能力。”
Kiernan表示，住房负担能力的关键是供应。
他表示：“在供应方障碍得到缓解之前，对需求方因素进行再多的修补也无法解决核心问题。”
Opes Partners 经济学家Ed McKnight表示，DTI 将进一步扭转投资者对新建建筑的平衡。 由于新建项目的 LVR 较低，而且他们仍然可以扣除新建投资的利息成本，投资者已经倾向于这种方式。
McKnight表示，对DTI的担心正在促使一些投资者提前做出购买决定。
“有许多投资者找到我并说，‘我们现在要在DTI出现之前购买。’他们看到了新西兰房价平均下跌约 18% 的机会。 所以他们说，‘我们已经接近市场底部了，今天我可以得到一个好价格，12 个月后，我可能买不起房子了。”
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