租赁法改革本周四生效，对你意味着什么？
2021年2月9日 19:20
新西兰中文先驱网 Renee 编译 从本周四（2月11日）生效的租赁法改革将给予租客更多的保护，房东不能再无故终止租约。
《住宅租赁法修正案》（The Residential Tenancies Amendment Act）将租金上涨期限改为每12个月上涨一次的规定已经生效（此前为每6个月）。从周四开始，更多变化将生效。
其中包括租客要想终止合同，需提前28天通知房东（此前为21天）。
房东只有在特殊原因下才能终止租约，需要提前63天或90天通知。
新西兰房地产投资者联合会（New Zealand Property Investors Federation）首席执行官Sharon Cullwick称，即将到来的变化在很大程度上是“支持租客”的，她说租赁法改革的目的是给予租客更多的安全保障。
根据新法案，在某些情况下，房东需要向租赁事务仲裁庭证明租客在三个月内有三项反社会行为。因此房东将需要花费更多时间和金钱让这类租客离开，这导致一些租房者可能会发现很难找到出租的房子。
《住宅租赁法修正案》于2020年8月在国会通过最后审议。政府当时表示，大部分改革内容在6个月后生效，让租客和房东有时间为新规定做好准备。
为了帮助租客和房东了解这些变化，Newshub采访了商业、创新和就业部（MBIE）和房地产公司Ray White。
现行变化：关于房租上涨
1. 租金可以多久上涨一次？需要提前多久收到通知？
从2020年8月12日起，房租只能每12个月上调一次。
Ray White物业管理部负责人Zac Snelling表示，根据该法案，租户应至少提前60天收到书面通知。
“任何租金上涨都必须至少提前60天通知租客，如果租客觉得租金上涨不公平或不符合市场水平，他们有充足的时间与房东沟通。”
市场租金可通过Tenancy Services，Trade Me Property 和 realestate.co.nz在线查询。租客若觉得租金上涨不公平，应在前往租赁审裁处（Tenancy Tribunal）前与房东沟通。
2. 作为长期租户，我的房租比较便宜。我的房东能把租金提高到市场价吗？
由于租金上涨没有上限，房东可以选择按市场价格上涨租金。
在这种情况下，房东可能会权衡留住一个好房客的价值和他们支付更高房租的能力，还是从他们的房产中获得更多的收入。
仅为配图。图片来源：PixaBay
将生效的变化：关于终止租约
1. 租户的通知期是多久？
定期租约租户的通知期已延长。
来自MBIE的Steve Watson说，从2月11日起，租户必须提前28天（以前是21天）通知房东。
从2021年8月11日起，该法案下的进一步变化将允许遭受家庭暴力的租户提前两天通知房东终止租赁。
2. 房东如何终止租约？
根据该法案，房东将不能在没有给出理由的情况下给租户90天的通知，这意味着租户要知道租约终止的原因。
房东可以通知租户，如果他们打算住在这里，将房屋出售或进行装修。
如果租客拖欠租金或重复出现反社会行为，房东也可申请终止租约（详见下列问题3和问题4）。
• 如果是因为有家庭成员搬入
如果房东或其家庭成员想要入住，他们必须提前63天通知租户。
Watson说， “他们必须在终止合同后的90天内搬入，并在该房产内居住至少90天。”
在通知租客时，房东不需要向租客提供任何证据。但是，如果在法庭上受到质疑，房东就需要证明这是合法的。
• 如果是因为出售、翻新或者拆除房产
在这种情况下，房东需提前90天通知租客。
要出售的房产必须在租户离开后90天内上市。
• 其他需要提前90天通知的情况
Watson表示，在以下情况下，房东也必须提前90天通知租户：
- 房东不是物业的所有人，房东在房产上的权益终止。例如，房东将房屋出租，再转租给租客，（可以理解为二房东）该房东的租约被终止，应提前90天通知租客。
- 收回该物业是为了方便使用附近的土地进行商业活动，而该物业需要腾空以方便进行商业活动（应在租赁协议中指明）。
- 房东希望改变物业的用途。房东必须打算将该物业用作新用途至少90天。
- 租赁属于社会房屋租赁，在某些情况下适用。
从2021年8月11日起，如果租户攻击房东/财产所有者、家庭成员或他们的中介，该法案将允许房东给予14天的终止租赁通知。
仅为配图。图片来源：PixaBay
3. 如果租客未付房租该怎么办？
租约上写明了要付的租金。
鼓励租户和房东讨论任何变化，并达成协议。
根据《住宅租赁法修正案》，对于定期租赁而言，如果租客在90天内分别发生了三次租金拖欠行为，每次拖欠超过五个工作日或以上，房东可以在发出第三次通知后的28天内向仲裁庭提出申请。
房东必须向租户提供书面通知。每一份通知均应告知逾期租金的日期、逾期租金的金额，以及在90天限期内发出的其他通知书数目，并告知租客可向审裁处提出质疑。
4. 租户对反社会行为的义务是什么？
租客有权“安静地享受”他们所租的房子，但他们也被要求尊重邻居和其他租户的安宁、舒适和隐私。
如果房东因为租户的噪音而收到过多的投诉，鼓励他们先和租户谈谈。
Watson说， “如果业主和租户有争议，租赁服务中心提供快速解决和/或调解，帮助他们谈论和解决他们的问题。”
“对于拖欠租金或反社会行为，业主必须在90天内提供三份违约通知和三个反社会例子的记录，以向租赁审裁处申请终止租约。”
仲裁庭随后将审理案件，并决定终止租赁的通知期。
仅为配图。图片来源：PixaBay
5. 固定期限租赁结束时会发生什么？
定期租约（fixed term tenancy）是指房东与租客同意租客将物业租住一段固定的时间，例如一年。
从2月11日起，当固定租期结束时，一般会自动转为“周期性租赁”（periodic tenancy，没有固定租赁时长）。除非房东使用《住宅租赁法修正案》所列的理由提前发出通知（63天或90天）；租户必须提前28天通知房东不续约。
房东或租客如有意外变更，可向租赁审裁处提出申请。如继续租住会使申请人遭受严重困难，审裁处确认获批可提早终止该定期租约。
6. 租客是否可以要求小的改动吗？谁来支付费用？
根据该法案，租客可以要求房东对出租物业进行微小的修改动。例如架子、电视天线、小花园和窗帘等。
租户必须以书面形式提出要求，房东必须在21天内答复。费用由租户承担，包括安装等（如果需要）。
在与房东交谈之前，根据改动，租客应先确定细节。
Snelling建议， “考虑好哪里要进行改动，谁将负责这项工作，你将如何管理这些改动以防止财产损失，以及当租约到期时，你将如何使物业恢复正常。”
房东可以为如何进行改动设定合理的条件。
租客不能擅自进行改动。
从周四开始生效的其他改革还包括租户可以要求房东在合法的情况下转让租约。
此外，租户可以在租赁审裁处仲裁结束后申请姓名禁制令。
房东须确保租户拥有租约副本，并在租约届满后12个月内保存租约纪录。
《住宅租赁法修正案》概览可点击这里查看。更多详情请点击此处查看。
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