取消房贷利息抵税引发巨大震荡：房东哀嚎一片 房租上涨不可避免？
2021年3月31日 17:15
新西兰中文先驱网 Lesley 综合消息 过去一年里，除了新冠疫情和大选之外，我们鲜少看到有其他话题能维持多日热度，持续霸占媒体头条。但是这一次，政府宣布取消房贷利息抵税政策的这个消息做到了。
截至发稿时，距离政府公布一揽子住房新政，已有一周有余，房产投资者和经济学家们的批评声依然此起彼伏，质疑租金会因此大涨而房价不会得到遏制的嘘声犹在。
修补房贷利息抵税漏洞政策
上周二（3月23日）上午，总理Jacinda Ardern、住房部长Megan Woods、财政部长Grant Robertson 和税收部长David Parker共同宣布了政府的住房计划的首批政策细节，该计划旨在给房地产市场降温，抑制房地产投机行为。
新政包含了大量的新举措：将明线测试时间从5年翻倍到10年；消除房贷利息抵税漏洞；投资38亿纽币用于加速住房供应；提高首次购房补贴上限和可购买的房价上限；帮助政府住房机构Kāinga Ora再借20亿纽币用于购买住房用地；扩大学徒计划。
总理Jacinda Ardern表示，这是“一揽子紧急和长期措施，将增加住房供应，缓解市场压力，并使首次购房者更容易买到房子。”
总理Jacinda Ardern。图片来源：Getty Images
在这些举措当中，激起最大舆论震荡的当属修补房贷利息抵税漏洞这一政策。
房贷利息抵税规定允许房东将用于购买房产的贷款利息作为支出，抵扣他们从该房产获得的收入，然后再纳税。但在新政出台后，房东们将不再能够通过将房贷利息支出与租金收入相抵消，来减少纳税义务。政府的看法是，投资房业主可以这样靠出租房子来赚更多钱，但自住业主却不能，这是不公平的。
根据拟议规定，在3月27日或之后购入的住宅投资物业，从10月1日起不得抵扣房贷利息。在3月27日之前购买的房产目前仍可进行利息抵税，但未来四个财年可抵税比例会逐渐减少，从2025年4月1日起彻底取消房贷利息抵税。详情如下表：
房产投资者哀嚎一片
新政一宣布，房产投资者们纷纷拍案而起——有房东威胁要涨租，还有房东提议在“一年中最冷的一天”驱逐租户。
在Change.org上，截至周三下午3点，要求政府撤回取消房贷利息抵税这一决定的请愿已有逾1.2万人签名。
此外，据Newshub报道，一些房产投资者已经声称要对这些政策变化采取报复行动，他们威胁要提高租金，以抵消额外缴税带来的成本，另一些投资者则更夸张，甚至呼吁其他房东一起在一个固定日期——“一年中最冷的一天”驱逐租户。
还有一位房东给AM Show节目主持人Duncan Garner写了封电子邮件说，他拥有40多处房产，他刚刚将租金提高了10%，信中说，“我的房客们连眼睛都没有眨一下。”
邮件继续写着：“我还在以低于市场价的价格出租房子，但明年我会把每套房子每周的租金提高135纽币，我要把新税转嫁给租户。”
新西兰房地产投资者联合会主席Andrew King批评称，房贷利息抵税政策的取消涉及数千万纽币，这些损失全部要由房东来承担。此前，《住宅租赁法》的修改，已经使天平向租户方面倾斜，未来，房东们将更为挣扎。
奥克兰房地产投资者协会副主席Peter Lewis认为政府的新政是在惩罚房东。而如果政府“消灭”了房东，新西兰不会多一栋房子，但会涌现出更多的购房者，供需再次失衡。
一石激起千层浪
与房东们站在同一反对战线上的还有反对党和经济学家们。
国家党抨击说，取消房贷利息抵税是在剥削房东，促使房东变相将成本转嫁给租户，导致租金上涨，让原本打算买房的人更难存钱；而延长明线测试期限至10年是在变相征收资本利得税。如果下届选举中国家党胜选，这两项政策都会被废除。
行动党甚至发起了请愿，要求恢复房贷利息抵税，废除明线测试，该党称两项政策都不公平，也没有触及导致房价上涨的实质问题 – 房屋供应不足。其党魁David Seymour表示，取消房贷利息抵税将迫使房东涨租，而大多数租户正是那些 “首次购房者” ，他们正是政府声称想帮助的人士。
著名房地产评论员Ashley Church在其社论中谈到这一新政时也痛批说，“这样做的后果是巨大的”，“不可避免地，这一措施将导致全面的租赁危机”。
Church认为，“无论是这项措施，还是政府宣布的其他任何措施，都不会对房价通胀产生丝毫影响。房价将继续上涨，最新的一系列举措将成为一长串失败政策的另一个注脚。”
不过，Westpac 高级经济学家Satish Ranchhod表示，政府的住房新政可能 “对房价和整个经济活动带来重大下行风险，由于房价可能放缓，经济复苏可能会更加缓慢。
ANZ首席经济学家Sharon Zollner点评说：“新政增加了房价下跌的风险，政策制定者很难实现软着陆。”
实施类似政策的英国现在怎么样了？
新政之下，房价和房租的走向究竟会如何发展？也许我们可以看看英国的经验。
实际上，取消房贷利息抵税并不是一项突如其来的政策，过去四年里英国就在逐步实施此政策。Ardern在回答有关此政策的问题时曾说道： “我们借鉴了英国的经验，他们也做了同样的事情……我们选择了四年时间[逐步取消]，部分原因是英国政府也是这么做的。”
英国的这项政策是在6年前由时任财政大臣George Osborne（相当于新西兰的财政部长）提出的。2017年，在他卸任后，政策开始实施。那一年，英国的房产投资者只能抵扣75%的房贷利息；从2018年开始，这个比例变为50%，2019年变为25%，从去年开始，英国彻底取消房贷利息抵税。
2017年初，英国政府网站发布的分析报告估计，只有五分之一的房东会受此政策影响，他们大多数都是“收入高于平均水平”的人。
- 对房价的影响
英国实施这项政策后，房价几乎是瞬间就受到了影响。根据propertydata.co.uk的数据，在之前的四年里，英国的平均房价每年上涨6.5%。英国——从174592英镑涨到了224719英镑。2016年中的年度房价涨幅为8.2%，到2017年同期，年度涨幅为4.9%，再到2019年年中，涨幅已降至0.6%，低于通胀率。
图源：propertydata.co.uk
从2017年中到2020年（在新冠疫情的影响开始对全球市场造成严重破坏之前），平均房价微涨至232865英镑，每年仅涨1.4%，低于通货膨胀率。那新西兰的情况又如何呢？新西兰房地产研究所（REINZ）的数据显示，在同一时期内，新西兰的房价中值平均每年上涨了6.9%。
最近CoreLogic的数据（政府在制定住房政策时参考的数据）显示，目前卖出的新西兰住宅中，四分之一（25%）都流向了从银行借钱的房产投资者。西太平洋银行的首席经济学家Michael Gordon指出，当英国开始打击房产投资时，这一比例只有15%左右。
“在新西兰，投资者借贷比在英国更为普遍，我们也看到了房价的上涨比英国更剧烈。在过去四个月里，我们看到新西兰的房价上涨了11%。”
- 对租金的影响
在英国，这项政策并没有对当地的租金产生同样的影响，但租金也没有新西兰房东所威胁的那样大幅上涨。英国的经验表明，类似的恐慌是没有根据的。
英国的统计数据显示，除了在全球金融危机后出现过短暂的波动外，在过去15年里，该国全国的平均租金一直在稳步上涨，2017年开始实施的新政似乎没有对租金造成任何影响。
而且，如果不将最大的城市伦敦计算在内的话，英国的平均租金自2017年以来就停滞不前——三年内只上涨了1英镑，至159英镑（313纽币）。
谈到新西兰最近出现的反对情绪，Gordon说： “有些人总是抱怨房租会涨得更高等等，但这种情况并没有发生。房租确实涨了一些，但不值得大书特书。事实上，在这项政策宣布的时候，房租通胀可能已经见顶了。”
他解释说，这是因为租金“受到租房者支付能力的限制”。换句话说，如果租房者负担不起涨价，房价就不会上涨，否则房东会发现自己的房子没有人可以租。“他们将被迫承担更高的税负，或者把房子卖给其他投资者。”
Gordon的这一说法与财政部长Grant Robertson上周谈到的观点不谋而合，后者在谈到房东威胁涨租的话题时曾表示，租金的高低主要取决于供求关系和人们的支付能力，而不取决于房东的纳税义务。
- 新西兰和英国政策的差异
需要指出的是，两国的政策并不完全相同。
英国的政策里有一个领域可能会损害首次置业者的利益——2017年和2018年，新房数量持续增长，可能是因为一些合同已经签订，但到了2019年，新房数量大幅下降。
供应减少而需求没有相应地下降，意味着房价就会上涨——这就是2020年英国发生的情况（不过我们很难将新房数量下降的影响与疫情的影响分开，后者已导致房价比往常更快地上涨）。
在这一点上，新西兰政府的政策可能在英国政策的基础上有所改进——在新西兰，新房不会受取消房贷利息抵税政策的影响。Ardern表示，这样一来将“为那些打算投资新房的人创造明显的优势”，而不是那些只购买现有房产、出价高于首次购房者、却对解决住房危机毫无作用的人。
另一个区别是，英国仍然允许投资者收回部分成本——但这是累进制的，也就是说你赚的钱越多，你可以用来减少纳税义务的份额就越小。用Gordon话说就是， “这相当于是部分取消抵扣，而不是完全取消。”
政府回应：房租不一定涨
那么，新西兰宣布四年内完全取消房贷利息抵税，是否意味着房租一定会大涨？
对于人们关心的这一现实问题，总理Ardern的看法是：不一定。
本周一，她在做客TVNZ的《早餐》节目时指出，政府已经为投资者们留出了缓冲时间，这一变化将在未来四年逐步实施，并不是“一刀切”式的立即实施。
Ardern说： “现在是改革的好时机，因为现在利率很低。我们不想让已有的投资者受到冲击，所以，也不会有人立即就对租客采取行动。”
根据《住宅租赁法》规定，房东每年只能上涨一次租金，并且必须按规定时间提前通知租户。该法案没有对租金的上调幅度进行限制，只是要求以某种适当的方式上调，并为不同意接受的租户提供了选择。
财政部长Grant Robertson表示，政府将密切关注房租的上涨，并“在必要时采取行动”。
目前，此新政的具体的运作方式还没有决定。政府会就内阁已同意的建议细节进行公众谘询，并会在其后立法。谘询内容将包括是否对新建住宅作为投资房产给予豁免等等。10月1日起，这些成为法律的变化将开始实施。
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