新西兰房价每10年翻一番，真的是这样吗？
2020年7月24日 16:43
新西兰中文先驱网 Renee 编译 人们普遍认为新西兰房价每10年就翻一番，到底是不是这样呢？一位投资分析师深入研究了这一观点。
Craigs Investment Partners私人财富研究主管Mark Lister表示，长期以来，人们一直认为，房价会随着这个神奇的数字每10年就翻一番，所以他想研究看看这是不是真的。
关键要看“实际房价”
Lister说，他做这项研究并不是对房产 “不怀好意” ，相反他还会建议年轻人尽可能尽快进入房产市场：这不仅为他们提供了一个栖身之所，带来稳定的生活，也使人们免受未来租金上涨的影响。
他警告说，“尽管如此，我确实认为许多新西兰人对房地产市场持乐观态度，高估了回报，低估了风险。”
Lister指出，一项资产要想在10年内翻一番，就需要每年增长7.2%。储备银行的房价数据可以追溯到1962年，Lister称该数据为市场长期表现提供了一个很好的样本。
“乍一看，数字还不错。在过去的58年里，新西兰的房价每年上涨8.2%，所以实际上每9年就翻了一番。”
然而，房地产市场最强劲的时期是上世纪70年代和80年代，当时的通胀率高达每年11%至12%，而利率仍更高。
“自上世纪90年代初我们驯服了通胀这头猛兽以来，现在的环境大不相同，收益也小得多。这样的背景使得比较这两个不同的时代显得格格不入。更有用的是看‘实际’房价，这意味着剔除通货膨胀因素后的价格变化。”Lister说。
自1962年以来，实际房价以每年2.8%的速度增长。“这远不如房地产经纪人提供给你的数据那么令人兴奋，但它确实与预期的经济指标吻合。”
新西兰的实际GDP在过去30年里每年增长2.5%，人口年增长率平均为1.3%。Lister表示，公平地说，过去20年里，房价一直比平均水平高，在4%到5%之间。
他认为，房贷利率下降是近年来房价上涨的最大单一推动因素。而且短期内也不太可能再次上涨，反而可能会下跌。
他说：“俗话说得很对。房价确实约每10年翻一番。然而，这也是基于我们历史上通货膨胀率过高的时期。这使得经验法则现在就不那么有用了，可能也不那么准确了。”
其他业内人士观点
西太平洋银行首席经济学家Dominick Stephens证实了Lister的分析。
Stephens 说， “这是真实的，准确的，而且要点很好。追溯至1960年代，‘名义’房价实际上每十年翻一番，但经通胀调整的实际房价却没有。”
在1960年代之前，无论是实际房价还是名义价格，房价都不是每十年翻一番。“有房价下降时期，也有上升时期。”
NZME旗下房地产网站OneRoof.co.nz的编辑Owen Vaughan表示，在过去20年里，新西兰大多数房地产市场的价格都出现了大幅上涨，有些甚至高达500%。
他说：“多年来，很多预测者都曾说过，新西兰房价不可能再涨了，结果却被市场证明是错的。然而，过去10年出现的房价飙升，是由于强劲的净移民增长、低利率和贷款措施等的综合影响，这种情况不太可能在未来几年重现。”
“如果这一趋势继续下去，到2040年奥克兰的平均房价将升至近300万纽币，是现在的三倍多。如果工资以低得多的速度增长，这显然不会发生。”
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