新西兰最最最最贵的超级豪宅：关于房市金字塔塔尖的一些事实
2021年5月31日 17:54
新西兰中文先驱网 Lesley 编译 在新冠病毒危机爆发之前，新西兰就以贵为亿万富翁的避难所的名声而闻名，众多名人在此买房置业。而在疫情暴发后，全球各路富豪更是纷纷把新西兰看作“避难天堂”。但令人惊讶的是，新西兰大多数的高端住宅都是由新西兰人购买的。
不过，尽管新西兰人对豪华房产的迷恋犹如滔滔江水连绵不绝，但处于金字塔塔尖的高端房地产市场却只有一点点。
据英文《先驱报》报道，OneRoof对2000年以来逾220万宗住宅物业交易进行了调查，结果发现，1000万纽币以上的交易仅略多于100宗，只占整个市场的0.004%。500万至999万这个区间的交易略多于1000宗，占比也只有0.04%。
OneRoof采访过的一些房产经纪表示，这类超级豪宅的销售数量之所以很少，单纯就是因为新西兰没有多少房子能进入这个最高价格区间。能以如此高的价格出售的房子要么根本不存在，要么就是房主不想出售，因为这样他们就得到处去找类似的房子。
不过，房产经纪们也透露说，如果有超级豪宅可以卖，或者是有开发商在建这类房子，它们会卖得很快的，因为有很多富豪都在排队购买。
房产经纪们认为，这反映了一个事实——现在新西兰的富人比过去多得多。英文《先驱报》最近的一篇报道就支持了他们的这一观点：自2015年以来，新西兰超级富豪的数量几乎翻了一番，目前有390人的资产超过5000万纽币。
新西兰的超级豪宅与国外仍有差距
OneRoof的数据显示，过去20年里，房产销售数量增幅最大的价格区间在100万-200万和200万-300万之间。但是独家代理奥克兰东部湾区的房产经纪们表示，500万纽币的标准房产现在很普遍，特别是疫情后房价急剧上涨。
也许很多努力迈入房市的新西兰人一想到买房要花500万纽币（更不用说要1000万、2000万或着更多了），就不禁要打寒颤，但与海外大城市的豪宅市场相比，500万纽币这种价格真的是相形见绌了。可以说，新西兰这价格算是便宜的。
举个例子，在英国，最富有的街道是伦敦的肯辛顿宫花园街区，那里的平均房价超过7000万纽币。
而在新西兰，汉诺威金融（Hanover Finance）前总裁Mark Hotchin在奥克兰Orakei的豪宅的成交价是3850万纽币，这是新西兰有史以来最贵的住宅交易，这一纪录是在大约8年前创下的，至今仍未被超越。
4 Huriaro Place,Orakei 的“奥克兰第一豪宅” 。图源：NZ Herald
房产经纪们表示，这个记录必将被打破，因为新西兰存在价值相同或更高的超级豪宅。但他们的观点是，总的来说，新西兰没有可以满足国际标准的那种富丽堂皇的豪宅，国际巨富们心中的标准是这样的：房子有八间卧室、八个浴室，有能装下八辆车的车库，带水疗中心和直升机停机坪。
没有停机坪？不算超级豪宅。图片：Pixabay
关于超级豪宅的一些事实
OneRoof对2000年以来售价最贵的500套豪宅的调查还显示，新西兰的高档住宅市场与世界其他地方还有另一个巨大的不同之处。在新西兰，大额豪宅交易与房子的质量无关，但与房子所在的土地面积和位置有很大关系。
OneRoof的调查结果还包括：
- 奥克兰是新西兰的豪宅之都，大额房产交易榜单上有440套房子都在这里，皇后镇有28套，基督城有6套，惠灵顿有2套。
- 奥克兰中区Remuera是豪宅销售数量最多的区（122宗），其次是Herne Bay（49宗）和St Heliers（25宗）。
- 海滨房产在榜单上并不占主导地位，但却是海滨街区的房产销售的一大推动力。
- 售价1000万纽币的豪宅的土地面积中值接近2500平米，建筑面积中值略低于600平米。
- 与全球其他国家的房地产市场相比，新西兰的公寓市场处于欠发达地位，新西兰很少有公寓的价格超过1000万纽币。
- 在高端市场，没有买家是为了资本增值而买房的，在过去20年里，名单上的这些豪宅中，很少有实现了资本增值的。
- 新西兰近期内不太可能出现5000万纽币以上的住宅买卖，目前只有不到6处住宅的估值超过3000万纽币。
买家望眼欲穿 但有豪宅卖吗？
房产经纪们告诉OneRoof，他们手上已经有可以出价1000万纽币以上的客户在等待购买位于奥克兰高档郊区Remuera、Herne Bay、St Heliers和Takapuna的房产。房产经纪们常常会上门为他们的客户寻找房源，但往往都会空手而归，因为业主不想出售。
2000年1月1日至2021年4月30日期间，售价最高的10套豪宅。图源：NZ Herald
一些房产经纪说，新西兰人手里的钱比过去多得多，但奥克兰的问题是缺乏库存，因为奥克兰剩下的土地很少，不足以保证豪宅数量会增加。
Barfoot & Thompson的奥克兰东部湾区房产经纪Paul Neshausen指出：“市场对1000万至2000万纽币的住宅需求很大，但库存有限。今年3月，我在St Heliers卖出了一套，价格略高于1200万纽币。我只找了一个买家，他们马上就买了。既有景观又有土地的这类优质住宅几乎不可能出现。”
Neshausen说，买家经常打电话给他，说他们有高达2000万纽币的预算，并给出了他们的要求，但问题是现在的房主不想卖。“最终，他们要么是购买一套临时住房，要么不得不在丰盛湾或者是皇后镇买地，但对于那些想在奥克兰购买住房的人来说，选择余地很小。”
开发商的机会？
Neshausen表示：“新西兰豪宅面临的挑战是，它们没有达到国际标准。我看了很多美国的豪宅，它们不仅仅质量好，而且都很大——有7个卧室和7个浴室、健身房、桑拿、游泳池、网球场、5个车库。新西兰根本没有这样的地方，所以（买家）最终只能买一套差不多的房子，当然我说的是带引号的‘差不多’’，因为金额还是很大的，买家是在买地，而不是房子。”
有时买家会卖掉土地上现有的房子，但大多数情况下，他们会花很多钱把它升级到满足超级豪宅的标准。有些人会购买多处房产来打造一处超级房产，比如新西兰本土亿万富翁Graeme Hart。
Neshausen表示，对于开发商来说，市场存在一个缺口——“一起买两、三套房子，把它们都拆了，然后再建一套价值2000万纽币的房子”。他认为，一旦有人开始这么做，他们就会很快发现，买家比他们想象的要多。
Ray White Epsom的Ross Hawkins也表示：“开发商建造大型豪宅肯定是有市场的，因为不是每个买家都有时间、知识或能力去做这件事，但他们确实想要漂亮的房子，而且他们乐意为此买单。”
Mark Hotchin的宅邸创下的记录能被打破吗？
Barfoot & Thompson的Neshausen的看法是，打破Mark Hotchin创下的3850万的销售纪录很难。
不过，几乎所有接受OneRoof采访的房产经纪都表示，如果政府取消对海外买家购房的禁令，可能情况会有所改变，因为海外买家开出的价格更高，可能会吸引现有房主。
Neshausen认为，如果没有海外买家禁令，最高豪宅售价就可能超过4000万纽币。“中国人和美国人想住在这里，他们有更多的钱。”
Ray White的Ross Hawkins也对此表示赞同。他补充说，现在正是让这些钱注入新西兰经济的合理时机，因为新西兰需要这些资金来渡过疫情。
对于海外买家会挤走新西兰本地人和首套房买家的说法，Hawkins的看法是，这种说法是愚蠢的，因为首套房买家无论如何都不会购买价值2000万纽币的房子。“但那套2000万纽币房产的卖家可能会买一块开发用地，并交付100套保障性住房。”
不过，位于皇后镇的新西兰苏富比国际房地产公司总经理Mark Harris对海外买家禁令的影响没有那么确定，他说，很大一部分高端买家来自澳大利亚，他们是不受该禁令约束的。
Harris认为，如果新西兰允许来自美国、英国和亚洲的买家再次购买房产，会产生一些大额房产交易，但就总销量而言，海外买家的影响仍然很小。
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