CoreLogic表示新西兰房市已下跌超10%!
2022年5月19日 09:33首席房地产经济学家说,房价已经下跌5%或6%,通货膨胀率约为7%,实际价格目前已经下跌了11%或12%。
本文来源:NZ每日财经
新西兰房地产研究机构Corelogic表示,房地产市场的状况可能比你想象的更糟,但也可能会更好。
该机构发布了最新的市场脉搏,其中包括几个市场趋势,这些趋势可能表明活动下降的速度比一些人认为的要快。
首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示,正如Westpac和ASB所预测的那样,房价实际下跌20%是一个合理的预期。
他说,房价已经下跌5%或6%,通货膨胀率约为7%,实际价格目前已经下跌了11%或12%。
房款审批数下降
Davidson说,银行放贷金额总量可能会掩盖房地产市场活动的更大下降。
3月份的房屋贷款总额为72亿纽币,低于一年前的10.5纽币,但远高于2020年3月的65.2纽币。
Davidson说,考虑到更严格的贷款规则、贷款价值比(LVR)限制以及更高的利率,这可能会让人们认为降幅不大。
但他说,过去两年房地产价格的快速上涨掩盖了推高贷款价值的事实。“总贷款价值因平均值较高而被推高。这是人们可能没有意识到的负面因素。”
“如果你看一下3月份提取的贷款单笔数量……这实际上是至少自2015年以来该月的最低数字。1月至3月的总贷款数量为45,298笔,明显低于2015年至2021年间三月的平均值(-37%)。”
房源增多
Davidson说,似乎有一种看法,即市场上有很多卖家以及新房源。
Realestate.co.nz表示,与2021年同期相比,4月份全国待售房屋库存数量增加了70.8%。
但Davidson表示,这并不反映销售热潮。
“每年这个时候新房源的数量是正常的,但销售时间更长,因此库存一直在增加,市场上有更多房产。”
“这产生了相当大的市场转变。如果你和买家交谈,他们会说我不急,有很多选择。”
他说,已经获得融资并正在寻找房产的人可能会有很多房产可供选择的印象。一些买家仍在努力获得贷款,因此竞争较少。
但他表示,增长的基数较低,可供出售的库存与2020年大致相同。
新建筑影响尚未到来
由于新建房屋数量的增加,住房存量的增加通常被认为是房价疲软的一个原因。
在截至3月的一年中,新西兰全国共批准了50,000多份新建筑许可,创下历史新纪录。
但Davidson表示,并非所有新的许可最终都会转化为新住宅。一些开发涉及拆除现有房屋以进行建设。
“换句话说,房屋存量(对负担能力来说真正重要的因素)并没有迅速变化。事实上,如果你考虑到我们在2020年获得了大约39,400份新建筑许可,然后允许15到18个月的滞后时间才能真正建造这些房屋,我们的数据表明,住房存量可能仅变化了25,900套。”
这可能意味着市场疲软的发生并不是像一些人想象的是由于房屋供应的大幅增加。
好的一面
Davidson说,他意识到有关房地产市场的评论可能会将情况描绘得比实际情况更糟。
“我担心我们会提前去预测这可能会是多糟糕的事情。情绪往往会过激。”
他说,如果失业率保持在低水平,人们应该能够应对更高的利率。
他说,贷款价值比(LVR)限制也是全球金融危机期间不存在的保护因素。
从银行经济学家到储备银行,每个人都对近期首次购房者面临房价下跌的风险表示担忧。
如果房价下跌,那些以少首付购买房产的人面临的风险最大。
但Davidson表示,贷款与价值比率为80%或更高的人数相对较少。
总的来说,新西兰人的贷款价值仅为住房存量价值的19%。
“换句话说,市场上有很多拥有大量房屋净资产的业主。”
他说,相反,这意味着债务高度集中在少数人身上。
2018年,新西兰全国的总贷款与价值比率为23%。
“如果一个房源上市出售,卖家可能不愿意让步那么多,因为失业率还比较低。如果我们开始看到失业,这种情况可能会有所转变,但目前来看还没有真正陷入困境的被迫出售。我们在过去的周期中看到的压力暂时还不存在。”
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