新西兰房市放缓具体会有何影响？
2022年6月28日 10:44
本文来源：NZ每日财经
房地产市场各个行业专家表示，新西兰房地产市场疲软带来的不确定性正在对经济的其他领域产生负面影响，而且这种影响可能会持续很长一段时间。
新西兰的房价目前正在继续下跌，CoreLogic的最新数据显示，在截至5月的三个月中，全国平均价格下跌了0.9%。这是自2010年底以来最大的季度降幅，当时新西兰正从全球金融危机(GFC)中复苏。
在某些地区，跌幅更大。根据新西兰房地产协会（REINZ）的数据，奥克兰和惠灵顿的价格从各自的市场峰值分别下降了 10.2%和10.4%。
大多数评论员表示，未来还会有更多的下跌。ASB和西太平洋银行预测，经通胀调整后，价格可能会从峰值下跌20%左右。
房地产协会的最新数据显示，4月份的房产销售量同比下降35.2%，而Realestate.co.nz的待售房屋数量在5月份却增长了76.7%。这意味着市场现在有利于买家，但抵押贷款利率上升和贷款环境收紧使许多人望而却步。
虽然预计市场不会崩溃，但它会更加疲软，这会对经济的其他部门产生连锁反应。那么这将会怎样影响新西兰经济呢？
房价下跌是否动摇了消费者信心？
ANZ首席经济学家Sharon Zollner表示，房地产市场是新西兰经济的核心组成部分，任何围绕它的不确定性都会对消费者信心产生明显影响。
她说，ANZ银行最新的罗伊摩根消费者信心报告中有证据表明这一点。5月份消费者信心指数下降2个百分点至82.3。
“这高于3月份创下的77.9的历史低点，但表明家庭信心仍然很糟糕。与此同时，计划购买家居用品的人的比例（这是一个很好的信心指标）低于全球金融危机时期的水平。”
Zollner说，虽然“普通”家庭的资产负债表会更加紧缩，但低失业率意味着大多数消费者，尤其是最近没有买房的人应该更容易度过这段艰难的经济时期。
“但市场的‘惊吓’因素也很有可能被低估了。问题是人们是否会因为他们的房子从去年的峰值下跌而减少支出，以及他们将如何应对更高的抵押贷款利率和现金流压力。”
Squirrel首席执行官John Bolton表示，市场疲软会影响消费者信心，因为金融不确定性意味着人们还没有准备好做出重大决定。
他说，很长一段时间以来，不确定性都没有这么高。“这是因为建筑成本上升和房价下跌，以及利率上升、生活成本上升、商业信心低迷以及经济衰退的说法。这一切都很暗淡，所以这并不奇怪。”
他说，消费者的信心像溜溜球一样跳跃，因为人们的感受会在瞬间改变。“当一些好消息（例如利率稳定）出现时，情况就会发生变化。但是，现在消费者真的很紧张，这导致他们会推迟购买大件商品的决定。”
人们还在外面消费吗？
迄今为止，数据表明零售卡支出保持不变，尽管一些Omicron反弹被认为是造成这种情况的原因。经济学家确实预计此类支出会开始走弱。
ASB高级经济学家Mike Jones表示，疲软的房地产市场确实会影响零售支出，而零售支出正是帮助新西兰度过之前两年新冠疫情的关键因素之一。
他说，这是因为财富效应在新西兰尤为强烈。“从本质上讲，房价下跌会让人感觉不那么富有，这会扰乱额外的可自由支配支出。”
抵押贷款利率的急剧上升将会开始影响消费，因为这会产生负现金影响，这意味着人们需要将更多的收入用于偿还抵押贷款。“这削减了他们可以在其他地方消费的东西，这是一种真正的影响，而不是心理影响。”
Jones说，目前可自由支配支出的趋势只有一种，那就是下降。
Infometrics首席预测师Gareth Kiernan对财富效应的真实性持怀疑态度，并表示房地产市场与支出之间最紧密的联系是市场周转率。
“购买和出售的房屋越多，你在家用物品（如冰箱、洗衣机或地毯）以及家庭装修工程和产品上的支出就越多。当销售下降时，情况正好相反。”
他说，随着价格下降和利率上升，将会有一部分人在抵押贷款以外的物品或活动上的花费可能会减少。许多人都感觉到生活成本的增加也将导致这一点。
建筑业是否会随房市而放缓？
近年来，建筑业一直是表现最强劲的行业之一。它是新西兰第四大劳动力市场，约占劳动力市场的10.6%，是GDP的重要贡献者。
巨大的需求和创纪录的许可水平一直在推动该行业。但Zollner表示，最新的ANZ银行商业前景调查显示，住宅建设意向已从4月的-37降至5月的-50。
她说，四个月内的建房意向骤降是许可可能走向何方的一个很好的指标，并表明建筑活动即将急剧放缓。
“很难说是因为房价下跌、销售量下降、建筑成本飙升，还是因为Gib板等产品短缺而导致项目陷入困境。”
如果是第一个原因，需要更长的时间才能解决，尽管情况会在几个月后变得更加清晰。
Jones开发的意向正在迅速发生变化，ANZ银行调查中的意向下降是一个闪烁的警告灯。
他说，行业逆风看起来令人担忧，但许可数据表明，有大量工作正在进行，而且房价水平意味着有建设动力。
“需求量仍然很大。鉴于成本增加和持续的供应链问题，这是该行业满足需求的能力问题。”
还有没有其他部门会受到影响？
受房地产市场疲软影响的另一个行业是房地产行业。Jones说，房屋的销售时间越来越长，销售量也越来越少，这本身就是一种经济活动。
“随着这种活动的减少，它对GDP有直接影响，用于新房活动的资金减少，例如装修工程，以及购买电器和家具等。”
活动减少也会影响该行业的劳动力，其中包括房地产经纪人和销售人员，以及估值师和抵押贷款经纪人等相关专业人士。
例如，房地产经纪人、销售人员和分行经理的人数在去年底达到了历史新高的15,848人。但根据房地产协会的最新数据，4 月份全国仅售出了4860套。
Jones补充说，小企业是另一个值得关注的领域。这是因为房屋经常被用作小企业的抵押品，因此来自房地产市场的风险使企业更难得获得信贷融资。
投资和财务规划行为会改变吗？
疲软的房地产市场可能会阻止人们寻求安全的投资选择。但Kiernan和Bolton都表示，目前市场上并没有多少选择。
他们指出股市和加密货币也在下跌，虽然银行存款利率在提高，但利率仍然很差。即便是保守的KiwiSaver基金也有所下跌。
但这都是经济周期的一部分，情况会有所改善，Bolton说。例如，KiwiSaver可能会在短期内受到打击，但它会回升——就像房价在长期内一样。
Enable Me的金融策略师Hannah McQueen表示，房地产市场低迷的影响取决于个人情况，并且在投资决策和财务规划时会让人仓促行事。
她说，这通常是由于缺乏对经济的理解。“许多人没有为退休做准备的计划。他们就像风中的芦苇，对他们读到或听到的东西有下意识的反应。”
这意味着他们推迟决定，或者买错了东西。但如果他们有一个允许出现问题并让他们得到支持的计划，这将帮助他们度过衰退，并为增长做好准备，她说。
“坚持下去可能更难，但现在不是放弃精心制定财务计划去做准备的时候。”
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