【房地产故事一千零一夜】之12- 好了，该行动了

By 2019年1月29日 15:06

房地产

房地产投资Guru们巧妙地把这个法则倒过来应用，便成了100-10-1法则

新西兰先驱报中文网特约作者桑子（图：晓梅）上一篇的《新年励志》中，“通过十年的房地产投资，实现财务自由”的目标一旦确定，就得付诸行动了，否则，就应了北京人的那句老话儿，“天桥的把式，光说不练”。

然而，练远比说要难。

2005年被美国《时代》周刊评为“100位最具影响力人物”之一的牙买加后裔，马尔科姆·格拉德威尔（Malcolm Gladwell），生于英格兰，长在加拿大，定居美国纽约，在2008年出版的《异类》（Outliers）一书中，提出广为人知的“一万小时定律”。

格拉德威尔认为，天才之所以成就非凡，并非个个天资超群，而是付出了超出常人的努力。若要成为某个领域的专家，首先需要1万小时的磨练。若按比例分配，每天工作八小时，一周工作五天，合计是五年；或者，每周20小时（约每天3小时），总共需要10年的时间。

“一万小时定律”适合诸多职业和行业，比如竞技体育，文学艺术，专相技能等等，至少需要5年的专业培训，才能达到相当的水准。当然，要成为一个竞技体育的世界冠军，一个顶级的芭蕾舞者，或者一个杰出的创业者，又岂止是10年。

如果把“通过十年的房地产投资，实现财务自由”的目标作为我们的第二职业的话，一万小时的分配，大概是每周20小时。

对于新入市的普通房地产投资者，前期的投入，往往不是资金或者资本，而是大量的时间，用来 -

** 获取知识 - 投资需要知识，这就需要大量的阅读，了解房地产投资的基本原理，以及风险管理的知识，从前人的经历中吸取经验和教训。

** 了解市场 – 一方面，尽可能多的参加（非江湖的）投资专家的讲座，同时，要特别关注新西兰的政治和经济动向，包括，移民人数的变化，股市的起伏，贮备银行每六周一次的周四的OCR的评估报告，这些还是间接影响房市的因素，最直接的影响，是政府对房地产政策的调整，以及新政策的出台。不要忘记，房地产市场的方向盘是掌握在政府的手里的。

** 利用杠杆 – 阿基米德在杠杆原理中说，“给我一个支点，我能撬动地球”。准备足够的时间和耐心，以获得银行这个杠杆儿。新西兰有四大澳洲人拥有的商业银行 - ANZ、BNZ、ASB、WESTPAC，加上咱自家的Kiwibank、TSB、Co-operativebank，这些银行的贷款是靠谱的杠杆。如果银行A认为你的（收入的）“长相”配不上他们家的贷款条件，并不代表银行B也按此标准“以貌取人”，更何况还有其他五家呢。不过，要特别小心，如果不到万不得已，不要去抱（放高利贷的）贷款机构的大腿。

现在，万事俱备，只欠行动。

带着用投资知识武装的头脑（不要听Agent忽悠），和银行预批的“杠杆”，以及对市场的正确判断，利用周末时光，游走于彩旗招展的open home，不要漏掉市场上每一个潜在的理想的投资。这一步是投资的关键之关键，然而，也是最容易使人失去耐心的阶段。

有一个很有趣的现象，为了节省一两百元，我们会花费大把的时间，不厌其烦地奔跑各家商店，精心挑选一件称心如意的家具或者电器，而在买房子这个有可能节省上万元甚至更多的大事儿上，却十分吝惜时间，理由是，房子买亏了没关系，将来卖贵点儿呗！大错特错的逻辑。

切记 – 房地产投资上的利润，首先是花大量的时间买回来的，其次是通过智慧的装修增值得来的，最后才是市场火爆的时候拍卖出来的。

那么，有人会问，到底要花多少时间，看过多少房子，才可以下手买呢？

答案是，越多越好。当然，我们可以把这个“多“定量化。

在企业界有一个著名的1-10-100成本法则，指的是 –

在设计阶段花1块钱能解决的问题，在制造阶段要用10倍成本来纠错，如果缺陷产品流向市场，则需要100倍成本弥补损失。

房地产投资Guru们巧妙地把这个法则倒过来应用，便成了100-10-1法则，意思是 -

看100栋房子，出价或竞拍10栋，最终买到1栋。

成功学上有一种理论，说能否成功，重要的在于你业余时间做什么。就是说，科学地利用业余时间，在八小时工作（为他人打工维持温饱）之外，为自己打工。

就年人均工资收入而言，与邻居澳大利亚的8.4万澳币相比，5.3万纽币的新西兰是个相对低工资的国度。要拿到10万纽币以上的年薪，你得是一个优秀的打工者，工作的时间是8*5*45=1800，每天8小时，每周五天，每年45周，另外7周是年假、病假和公共假日等等，一年的工作时间大约是1800小时。