【房地产故事 一千零一夜】之21 - 对于火爆的房市，政府的策略就像对待新冠疫情一样
2021年2月24日 16:04
新西兰先驱报中文网特约作者 桑子 新冠疫情在全球的肆虐和疫情之下房地产市场的火爆，是人们始料未及的。应对这两大难题，新西兰采取了同样的策略 – Flattening the curve（延缓），就是延缓暴发速度，使医疗系统和市场得以喘息。
新西兰成为抗疫标杆
当粘人的新冠病毒搭着南太平洋温暖的季风，在2020年2月越过赤道，从北半球刮到被许多中国人认为“好山好水好寂寞”的新西兰的时候，正是岛国蓝天碧海瓜果飘香的夏末。如之所料，一个月后疫情暴发，每日出现近百个新增病例，很快总计感染人数过千。
总理Jacinda Ardern说，我们抗疫的目标是 “Flattening the curve” ，言外之意，新冠病毒一时半会没不了，只能延缓暴发的速度，确保医疗系统正常运转。新西兰采取了一系列的防疫措施，包括最高警戒的全国封城、扫码跟踪、社交距离和戴口罩等等， 到5月份疫情就被有效控制，被世界卫生组织立为标杆。
疫苗为世界带来了曙光，在发达国家中动作慢到不止半拍的新西兰，也于2月19日开始为一线工作者接种，并计划2021年底实现全民接种。
现在，新西兰虽然时不时的还有零星的社区病例，但是生活基本正常，马照跑舞照跳。
疫情之下房市火爆
新西兰的房地产市场在疫情之前经历了长久的低迷，按照市场周期，现在是蓄势待发之后的快速增长时期。根据最新的统计数据，2020新西兰全国的房屋中间价增长19.3%， 从2020年1月的 $61.2万到2021年1月的$73.03万（数据来自新西兰房地产协会）。同期，奥克兰的房屋中间价从$87万增至$100万。因此，最近就有媒体报道说，房价每日增长$710，即使房市热到要冒烟儿的2003年，也只报道每日增长$520。看来，房价没有最高，只有更高。
过热的房市是政府不愿意看到的，因而出台了许多控制措施，包括提高出租房屋的各种标准，比如房屋要隔热保温、要有空调取暖、房底下要隔潮；另外，不能随便解除租约，让房客走要提前3个月通知；还有，投资房首付款将从今年3月1日开始实施30%，5月1日40%，等等等等。然而，市场的周期和走势有其自身的规律。每10年一轮的房地产周期，高速增长期通常为3年，以每年大约15%以上的速度增长。因而，这些政策的出台，其目的只是Flattening the curve，控制增长速度，同时把增长期压长为5年，每年大约增长10%。这种增长是复合式的，一个10年的周期下来，房地产价格大约翻一翻。
如果必要的话，政府能够在一定程度上控制房价的快速上涨，然而，在经济疲软的当下，房地产是重要的经济支柱，因此，目前政府还没有打算出台扼杀房市的政策。去年12月7日Ardern表态，只是希望房价的增长是可持续的适度的（sustained moderation），可以解读为让市场的适度增长期延长，就是Flattening the curve。
在2020年的新西兰政府选举中，工党打了一手漂亮的疫情牌，赢的盆满钵满。到2023年后疫情时代的大选年，经济复苏将是政府最大的挑战，房价作为敏感的民生话题，工党不会让它成为大选年头疼的话题。政府会使高速攀升的房价从3年放缓到5年或者更长，以平息选民对房价的不满情绪，同时为房市降温，降低市场崩溃的风险。至于是否还有新的政策出台，何时出台，我们拭目以待。
房地产投资达人诸葛先生说过， 每个房地产周期中，高速增长期产生的原因各不相同，其表现形势却是惊人的相似——房价似乎高不可攀，人们却依然疯抢。当前周期房市火爆的原因之一是世界各国采取的大水漫灌式的刺激经济的手段，其结果是通胀和资产增值，特别是房地产的升值再所难免，更重要的是2020年的全球疫情造成大批Kiwi回流，净移民人数创历史新高，刚需强劲。
最终，市场经济的黄金定律是供需关系，如果房源的供给跟不上市场的需求，这些需求包括资本的大量流入和人口的快速增长，无论政府如何干预，房地产市场势必火热，只是迟早的事儿。
2021.2.23 奥克兰
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