住房新政盘点：如何影响不同群体？能否救得新西兰房市？
2021年3月23日 16:49
新西兰中文先驱网 Charles 综合
今天（3月23日），新西兰政府公布住房新政，激起巨大舆论震荡。除了投入近40亿纽币用于建造新屋外，其他政策都或多或少引发争议。这些调整对不同群体究竟影响几何？
投资者
新政重点打击房地产投机者。政府将明线测试期限从5年延长至10年。
也就是说，如果在购买住宅后的长达10年内出售，都必须纳税。
副总理Grant Robertson表示，延长明线测试的期限有助于遏制房地产市场的“猖獗投机”。
但新西兰房地产协会给政府泼冷水。
“我们理解政府这么做的目的，但延长明线测试的期限不是拯救住房危机的灵丹妙药，这无法让住房更便宜，也无法增加供应。”
“相反，为了避免缴税，房东在卖房时会更加谨慎，这会进一步加深供应危机。”
但好消息是，新房依旧保持5年的明线测试期限。
首套购房者
这应当是住房新政最大的受益群体。
新政的另一大宗旨就是让更多人享受到两大福利：首套住房补贴和首套住房贷款。
首套住房补贴是为人们购买二手房提供最高5000纽币的资助，如果是购买新房，这笔资金最高可达1万纽币。
首套住房贷款推出后，申请贷款的订金门槛降低至5%，而非20%甚至更高。
然而，申请这两项福利必须满足一些条件。
首先，收入必须低于某一上限。
独立购房者的收入上限从8.5万纽币升至9.5万纽币，两个或两个以上购房者的收入上限，从13万纽币升至15万纽币。这一调整将于今年4月1日起生效。
政府表示，新政推出后，9300对夫妻/伴侣购房者和3700名独立购房者将因此获益。
同时，要申请两项福利，对所购房产的价格也有要求。
在奥克兰，新房的房价上限从65万纽币上调至70万纽币，二手房从60万提高到62.5万。
其余地区可见以下图表：
房东
新政中的“消除房贷利息抵税漏洞”让房东哀嚎一片。
此前，业主可以将购买住房的贷款利息作为支出，与租金收入相抵消，实际作用相当于减税。未来，这一优惠将不复存在，房东须全额缴税。
新西兰房地产投资者联合会主席Andrew King表示，新政策令人震惊，这项优惠政策的取消涉及数千万纽币，这些损失全部要由房东来承担。此前，《住宅租赁法案》(Residential rental Act)的修改，已经使天平向租户方面倾斜，未来，房东们将更为挣扎。
联合会执行干事Sharon Cullwick更是说，未来得有足够的钱付全款才敢买房出租了。
奥克兰房地产投资者协会(Auckland Property Investors Association)副主席Peter Lewis认为政府的新政是在惩罚房东。而如果政府“消灭”了房东，新西兰不会多一栋房子，但会涌现出更多的购房者，供需再次失衡。
为了避免过于激进，政府实行逐步推进的方式。
在3月27日或之后购入的住宅投资物业，从10月1日起不得抵扣房贷利息。
在3月27日之前购买的房产目前仍可进行利息抵税，但未来四年可抵税比例会逐渐减少，从2025年4月1日起彻底取消房贷利息抵税。详情如下：
租客
新西兰房地产协会预计，由于未来无法利用房贷利息抵税，房东大概率会上调租金以抵消损失。
“未来几年，许多房东可能会提高租金，以抵消成本，从而使租金比现在更加难以承受，租客也更难为购房存下首付。”
租房联盟发言人Ashok Jacob说，新西兰大约1/3的人租房，随着房价上涨，这一比例还在上升。
但Jacob并不过分责怪政府，因为他认为，无论政府出台什么政策，都可以成为房东上调租金的理由。
去年末，英文《先驱报》报道称，奥克兰的租金几乎没有变化，截至2020年9月的一年里，每周租金只上涨了9纽币。
Barfoot & Thompson在奥克兰管理大约1.65万处房产，其数据显示，租金每年仅增长1.79%。2020年底，奥克兰的平均租金为每周595纽币。
专家观点
研究和评级公司Canstar首席执行官Jose George认为，新政可能会促使人们转移视线，寻找其他投资途径，这是积极信号。
但他对政府推出的首套房购买福利表示质疑：虽然政府将所购房产的上限价格抬高，例如奥克兰的新房价格上限从65万纽币提高至70万纽币，但这一涨幅依旧赶不上房价的飙升。低于70万的房子在奥克兰越来越少了。
Westpac 高级经济学家Satish Ranchhod表示，政府的住房新政可能“对房价和整个经济活动带来重大下行风险。”
“由于房价可能放缓，经济复苏可能会更加缓慢。这将使通胀持续上升变得更加困难。”
“今天宣布的政策，尤其是利息抵税政策的调整，将显著降低投资于住房的财政激励。”
这些政策调整，可能意味着在可预见的未来，储备银行不会上调OCR。
ANZ首席经济学家Sharon Zollner说：“这增加了房价下跌的风险，政策制定者很难实现软着陆。”
她表示，人们对政策的反应多种多样，这使得最终的效果难以判断。
但Zollner和Ranchhod的观点相左之处在于，她认为，就更广泛的经济影响而言，只要计划中的活动没有受到重大影响，并且随着疫情的消除和边境的开放，房地产引发的风险可能并不会让人过分担忧。毕竟“如果放任房价继续疯涨，经济同样难以承受。”
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