Cotality：新西兰房市深陷三四十年来最深度的下行周期

来源：NZ每日财经

全国房价 7 月再度走弱，各城市涨跌分化明显

房产数据研究机构 Cotality 发布最新住宅房价指数，数据确认新西兰房地产市场正遭遇近三四十年周期里历时最久、深度最大的一轮下行调整。

本次最新统计数据显示，新西兰房价在 6 月小幅回落之后，7 月全国房价再度环比下跌 0.3%。全国住宅房价中位数定格于 804303 新西兰元，相较三个月前下滑 1%，较去年同期回落 0.7%。

分城市来看，各地行情出现明显分化。7 月达尼丁、基督城房价均小幅上涨 0.2%；汉密尔顿环比下跌 0.2%，惠灵顿跌幅 0.5%，奥克兰下跌 0.6%，陶朗加跌幅达到 0.7%。若以月度环比口径重新统计主要大区：奥克兰下跌 0.5%、怀卡托下跌 0.3%、丰盛湾下跌 0.4%、惠灵顿下跌 0.5%、奥塔哥微跌 0.1%，仅有坎特伯雷地区房价保持持平。

成交量端，2026 年开年至今房屋交易量缓步走低，但整体依旧处在正常区间。市场挂牌房源存量长期处于高位，定价话语权整体向买方倾斜，这也是全国房价持续承压的核心原因。

Cotality 新西兰首席房产经济学家 Kelvin Davidson 指出，新西兰房价整体疲弱早已在预期之内。房市最大幅度的调整集中发生在 2022 至 2023 年，此后市场长期维持低迷态势，现阶段暂未出现任何明确、可持续回暖的信号。

购房结构分化：刚需入市创新高，投资观望情绪浓厚

Cotality 长期跟踪数据显示，当前首次置业群体的市场成交占比创下历史新高，反观房产投资端交易活跃度显著降温。

Kelvin Davidson 分析，当前房价回落、可售房源充足，理论上为刚需购房者创造了优质的买入窗口期，但刚需群体的置业心态同样趋于谨慎。一方面，房屋租金增长停滞，市政地税、房屋保险等持有成本持续走高，抬高了刚需长期持有住房的综合开支；另一方面，大选临近，多数刚需购房者密切关注大选结果对民生、经济政策带来的变动，购房决策更趋保守。

大选更是左右房产投资者决策的核心变量。市场普遍预判，若执政党换届，新西兰大概率落地资本利得税；同时市场高度关注房贷利息抵扣税收政策的走向：政策是否会再次分阶段取消？如若收紧，是 100% 全额取消抵扣，还是执行至中途终止？税收政策的不确定性，成为现阶段投资群体最大的顾虑。

现金流压力是投资者观望的底层逻辑。即便房产远期存在增值可能性，若当下持有房产的现金流难以为继，远期账面收益不具备实际意义。伴随大选节点不断临近，大量投资客选择观望等待大选落地，市场成交数据也直观体现出投资需求收缩。Kelvin Davidson 表示，后续数月将持续跟踪投资客入市节奏的变化。

整体新房交易与挂牌量维持横盘震荡，买方掌握议价权，稳住房价走势。不过市场被动低价抛售房源数量有限，卖方无需被迫折价出售，市场并未出现恐慌性降价，议价呈现双向制衡状态。

（图源：Getty）

区域房市冷热不均，奥克兰整体承压

（一）奥克兰：新增房源压制房价，北岸、怀塔克雷行情最弱

奥克兰作为新西兰房产核心市场，整体经济信心偏弱，直接拖累房市热度与房价表现。其中北岸、怀塔克雷为奥克兰房价韧性最差的两大片区。

当地新建住宅供给储备充足，联排别墅新增供应量尤其庞大，持续对区域房价形成压制。对于存量业主与卖房人群而言，充足新房供给不利于房产增值，但奥克兰刚需购房需求始终稳定，充沛房源持续利好首次置业人群挑选房源。

（二）惠灵顿：经济信心低迷叠加大选扰动，买方牢牢掌握定价权

惠灵顿近三个月房价累计下跌 3.1%，买方拥有绝对定价优势。区域整体经济景气度不足，叠加大选带来的政策不确定性，至少未来数月市场情绪将持续被压制，房价反弹动力不足。

（三）南岛四地逆势走强，农牧业、旅游业托举房产韧性

因弗卡吉尔过去 12 个月房价上涨 8.2%，为新西兰全国所有城市、行政区年度涨幅第一名。同时，因弗卡吉尔与戈尔、麦肯齐、胡鲁努伊共同成为全国仅有的四个房价中位数创下历史新高的区域，因弗卡吉尔房价中位数为 565397 新西兰元。

上述四区经济高度依托农牧业、旅游业，两大支柱产业经营状况向好，产业红利外溢至本地房地产行业。此类区域房价并未出现暴涨行情，但相较于新西兰绝大多数地区，房产抗跌能力更强。

宏观环境扰动房市前景

本轮全国房市下行周期，被判定为有统计记录以来三四十年间时长最长、跌幅最深的一轮调整。长期维度看，人口增长、薪资上行等基本面终将推动房价重回上涨通道，Cotality 认为本轮回暖行情大概率顺延至明年，当前市场整体置业心态已经出现整体性转变。

外部环境与国内通胀共同放大经济不确定性。中东地缘冲突持续扰动全球预期，国内通胀压力依旧难以消解；此前美伊有望达成长期和平协议带来的短暂乐观情绪已然消退，市场风险偏好回落。

新西兰储备银行面临政策平衡难题，需要在管控中期通胀与避免实体经济走衰之间权衡取舍，央行已经开启操作，推动官方现金利率向中性区间回归。近数周国内房贷利率保持平稳，但短期之内，房贷利率依旧存在上调可能性。

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