终极预测：未来一年新西兰房价还会涨吗？
2021年5月24日 15:31
新西兰中文先驱网 Danielle 编译
上周发布的2021预算案中，政府预测，未来12个月新西兰房地产市场将大幅降温，但经济学家和房地产专家似乎并不认同。
财政部：房价年增长率或降至0.9%
在2021预算案的经济前景预测中，财政部预测，到明年年中，房价年增长率将从17.3%的峰值降至仅0.9%。
财政部认为，3月下旬的针对投资者的房产新政（延长明线测试至十年，取消出租房利息抵扣等），以及储备银行LVR贷款限制的恢复，是推动房价涨幅缩水的重要动力。财政部长Grant Robertson表示：“这是对房价的一次非常剧烈的调整，但也是十分必要的。”
然而，财政部预测一出，经济学家和房产专家就纷纷“泼冷水”。权威房地产研究所REINZ也拒绝接受0.9%这个数字。
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“财政部高估了新政影响”
据OneRoof报道，经济学家Tony Alexander认为，财政部过于乐观，高估了其新政对投资者的影响：“政府对于压低房价的预测过于乐观了。目前利率处于历史低位，没有什么其他投资渠道，哪怕是股市或比特币，也无法像房地产一样，给予你四倍的杠杆，带来超高投资回报。房地产是唯一加速财富增长的途径。”
Alexander认为，虽然移民的减少可能会减缓住房需求，但不会影响购房者的行为。“这取决于人们信什么。影响人们行为的是期望值。如果买家认为将有大量移民涌入，就会影响他们的行为。”
房地产公司Harcourts NZ董事总经理Bryan Thomson也对政府的预测嗤之以鼻。“傻子才信预测。”他说：“早在一年前，他们就预测房价会大跌，可实际上呢？”
Thomson给买家指出明路。他说，买家不应该根据经济学家的预测来做决定，而要看实际情况。目前看来，“季节性市场需求依然强盛，销量也不错，人们都在买入。”
针对政府“投资者将受打击”的说法，他也表示不认同。他说，尽管某些投资者可能会暂时收手，但不少人仍认为基本面有利于房地产投资。
“涨幅不会跌那么狠”
ASB的首席经济学家Nick Tuffley也看好房价涨势。他说，新西兰房价将比财政部预测的更好。“我们预计房价涨幅为5%。虽然涨幅会显著放缓，但要考虑程度和影响的问题。”
从根本上说，住房短缺问题不解决，房价就很难出现质的改变。Tuffley认为，住房短缺，尤其是奥克兰的住房短缺，会让房价在未来4到5年保持坚挺，直到供应赶上需求。
他进一步指出，政府新政对奥克兰的投资者影响更大，而其他地区房价较低、初级产业收入良好，会对投资者、买家更具吸引力。
图片来源：新西兰中文先驱网
西太平洋银行（Westpac）的代理首席经济学家Michael Gordon说，人们对房价涨幅预测不一，从15%到零不等。
不过，他强调，这些预测关注的是房价增长率，而不是下跌。“我们说的都是增长率，而不是突然下跌。也就是说，房价不会像现在这样涨得如此之猛。”
经济学家Benje Patterson对此表示赞同：“需要注意的是，政府也只是希望房价增长放缓，并没有设定房价下降的目标。政府的目的是恢复房市供需平衡。”“财政部需要给出预测，但这一预测存在风险，具体取决于房市不确定性的程度。”
Patterson更看重的是预算案中，政府分拨给基础设施和社会住房的资金。他希望政府能加强研发，以降低建筑成本，提高效率。
财政部：新政影响不确定
那么，政府真的高估了新政对房市的影响吗？
据interest.co.nz报道，财政部也承认，住房新政对房市的总体影响是不确定的，取决于多种因素，包括政策的最终实施，以及除投资者外的其他买家的参与度。财政部假设其他类型的买家将进入市场，缓解房价下行压力。但是，这些买家的支付意愿要低于投资者。
财政部预计，2021年6月季度，房价年增长率将达到17.3%的峰值，2022年6月将回落至0.9%。随着边境重新开放，人口将会增长，再加上持续的低利率，房价通胀将逐步上升，在2025年6月季度达到2.5%。总的来看，房价增长放缓，2025年6月的房价比此前预测（Half Year Update）低4%左右，比没有新政的情况下低16%左右。
总的来看，预计房价将继续上涨，但与不出台新政相比，涨幅将大幅降低。
同时，投资者并不会大幅消失，部分人将从现有房地产市场转向新住宅开发市场。相反，一些自住业主和低杠杆投资者将从新住宅市场转向二手市场。预计新建房屋和现有房屋的价格将趋同。
经济分析机构Infometrics的高级经济学家、董事Brad Olsen赞同财政部的预测，因为LVR限制和新政相结合，会让投资者重新审视住房市场，对资本利得做出预估。
房市放缓抑制经济复苏
在政府对房价预测的基础之上，财政部还进一步预测，房市放缓将抑制经济复苏。
房价波动对经济有更广泛的影响。房价增长时，房主会感觉更富有，更倾向于消费，从而提高私人消费。房价上涨也会鼓励住宅投资，随着投资回报上升到足够高的水平，会有更多项目投入市场。
然而，房价增长放缓可能会抑制这些影响，导致经济复苏更缓慢。
不过，财政部也指出，预计私人消费和住宅投资水平仍将大幅高于此前预测（Half Year Update）。税收变化对房价的影响以及对更广泛经济的影响是不确定的，使得经济前景预测困难重重。
政府预算案缺乏关键信息
新西兰房地产委员会（Property Council NZ）对预算案中有关房价的预测和假设持怀疑态度。委员会会长Leonie Freeman认为，没有明确的证据表明新政会导致房价涨幅大幅下降，况且，新政的许多细节尚未敲定。
在预算案中，政府对住房供应、基础设施交付等许多核心问题也毫无建树。预算案中并没有提到“建后出租”（Build-to-Rent）这样的有效举措。她认为，关于住房加速基金（Housing Accelerator Fund）的许多细节仍被遗漏，住房供应问题到底该怎么解决，仍不得而知。
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