新西兰房市会如何发展？听听三大银行的经济学家怎么说
2021年5月3日 14:25
新西兰中文先驱网 Lesley 综合 在3月份宣布重大住房政策之后，政府在改善住房可负担性方面还有什么可做的呢？多位经济学家希望，5月20日即将公布的预算案会在市场供给方面采取更多行动。
讨论房价的可负担性，已经成为新西兰人茶余饭后的新话题。
总体而言，影响房价的方式有两种。
一种是通过减少潜在买家的数量，或降低购买更多房屋的吸引力来限制需求。在这方面，政府似乎已经在没有全面引入资本利得税的情况下，走了尽可能远的路。3月下旬，政府宣布的抑制投资者购房需求的举措就引发了房东和投资者的强烈反应。在这些政策中，延长明线测试时间是人们普遍预期的，但取消房贷利息地税政策房地产投资者震惊不已。
另一种是增加房屋供给，开放更多土地用于开发，建设更多新房。
西太平洋银行（Westpac）代理首席经济学家Michael Gordon称此举是“几十年来对房地产市场最有意义的干预”。他认为，这些举措将起到抑制投资者需求的预期效果。
此前，Gordon所在的西太平洋银行团队曾多次登上新闻头条，因为他们曾预测政府的新政策举措将导致房价从长远来看下跌约10%，但“随着一些投资者退出市场，短期影响将大得多”。
不过，Gordon指出，在进行更详细的研究后，西太平洋银行团队现在改变了看法，他们现在不太担心短期内房价会大幅下跌。销售肯定会放缓，因为杠杆投资者不太可能再继续买房了，但政府决定分阶段取消房贷利息抵税，并延长明线测试时间，会阻止一波急于卖房的热度。
故此，Gordon说：“更恰当的说法应该是，税收政策的变化消除了我们此前预期的房价上涨空间。”
不过，尽管这对那些急于踏入房市的人来说可能是个好消息，但要让新西兰的房价回到任何“可负担性”的国际基准水平，还有很长的路要走。
新西兰房价的不可负担性
最新的REINZ房价指数显示，在截至今年3月的一年时间中，新西兰的房价同比上涨了24%。
商业研究机构Infometrics的经济学家Brad Olsen表示，为了了解房价可负担性这个问题，我们需要回顾一下长期趋势。
Olsen介绍说，从20世纪70年代到90年代末，新西兰的房价是家庭平均收入的两到三倍。直到2001年，这个倍数仍然低于4倍。但从那时起，房价就开始飙升，到2008年年中，这个倍数达到了5.7倍的峰值。全球金融危机短暂叫停了房价的上涨，但随着低利率和高移民潮的开始，房价逐渐飙升至家庭收入的7倍左右。
Olsen指出，要让房价回到家庭收入的3倍（即衡量房价可负担性的国际基准），新西兰的房价需要下跌55%。即便是回到家庭收入的5倍，房价也需要下跌25%。
我们也用另一种方式来看待这个问题，假设物价企稳，并在较长一段时间内停止上涨。如果你想让房价达到家庭收入中位数的5倍，Olsen指出，家庭收入中位数需要提高34%。要回到3倍数，家庭收入需要增长120%。
因此，要想实现“5倍”这个更容易实现的目标，我们需要让房价下降25%或收入增长34%，或者在一段时间内将两者混合起来。
建房，建房，新西兰没有捷径可走
Kiwibank的高级经济学家Jeremy Couchman认为，新西兰有机会达到这一目标，但是要在提高房屋供给方面采取更多行动。他表示，供应不足是房价看似不可阻挡地增长的主要驱动力。
去年，边境的关闭导致移民率8年来首次低于新建房屋率。Couchman说，实际上去年新西兰有1.3万多套新房盈余。但不幸的是，对于多年来累积起来的住房赤字来说，这只是杯水车薪。
Couchman估计新西兰的房屋短缺缺口仍有6.7万套，按照新西兰目前的计划和速度，他估计至少需要三年时间才能使市场达到平衡。当然，这在很大程度上取决于我们的边境何时以及在何种程度上完全重新开放。
不过，对于房价真正实现可负担，Couchman的看法并不乐观，因为要达到这一点，需要房屋供应大大多于需求，且房价需要大幅下跌。
ANZ的高级经济学家Miles Workman认为，要改善住房的可负担性，住房供应需发生重大变化，新西兰没有捷径可走。“最终的唯一答案是建设更多的房子，税收改革将有助于降低房市的压力，但它们对提升供应毫无帮助。”
西太平洋银行的Gordon表示，低利率仍然是房市的最大推动力。他同样指出，解决供应问题有助于缓解房市压力。
“如果你想要一个明确的例子来说明提高供给的重要作用，你可以比较一下惠灵顿和基督城，这两个城市的规模类似，但在过去几年里，它们建造的房屋的数量截然不同。基督城受益于震后恢复计划。但在那之后，基督城在增加供应方面也自由得多。而惠灵顿感觉很像实行统一规划之前的奥克兰。”
对财政预算案有何期待？
展望即将到来的财政预算案，Kiwibank的Couchman希望政府在预算案中可以将38亿纽币资金的数额再扩大一些，因为“大城市的基础设施维护仍然存在巨大缺口”。38亿这笔资金是政府3月宣布投资的，旨在通过为铺设道路和管道等基础设施建设提供资金来启动住房开发，加速建房。
他表示，另一个值得关注的领域是《资源管理法》。该法案被认为是阻碍了新房开发的绊脚石，政府已计划对其进行全面改革，但这一过程将耗时数年。
Couchman总结说，因此，在短期内采取临时政策措施来降低新建房屋和许可发放的成本将会有所帮助。
ANZ的Workman指出，政府的财政预算案不应总是聚焦在如何花钱上。
“财政政策还可以拉动供给侧杠杆，比如释放土地用于开发，减少繁文缛节。深思熟虑的供给侧改革有可能使新西兰房市不那么容易受到这种戏剧性房价周期的影响。”
如上文中提到的，在谈到房市供应问题时，西太的Gordon提到了奥克兰的统一规划。
2016年通过的奥克兰统一规划“是一场悄然的革命”，Gordon说，人们几乎可以在奥克兰的任何一条街道上看到，被拆除的地方都被联排别墅所取代，住房存量有了明显变化，而“政府可以从这项统一规划中吸取教训，并将它们更广泛地应用到其他城市”。
不过他警告说，围绕奥克兰统一规划，我们已经看到了政治斗争的发生，如果在其他城市也开展这类规划，可能会发生大量冲突。
Gordon还就房市放缓的另一个问题提出警告：它可能会限制新西兰的经济增长。
繁荣的房地产市场往往会推动消费者信心， Gordon说，宣布的住房新政足以压制国内需求，经济活动和就业的全面复苏可能需要比此前预期更长的时间。
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