新西兰的住房供应能在五到七年内赶上需求吗？
2021年5月10日 10:18
本文来源：NZ每日财经
解决新西兰住房供应问题的举措不会立即显现出结果，但专家表示，供求关系将最终得到改善。
多年来的建造不足，特别是在2008年全球金融危机之后住房供应远未能跟上人口快速增长的步伐。
结果是没有足够的住房来满足对住房的高需求，这导致了近期房价的飙升以及2015年和2016年的前一次房地产市场繁荣。
大多数人都意识到，解决供应短缺是解决新西兰住房问题的最根本方法，最近向新西兰住房部长梅根·伍兹（Megan Woods）发布的建议就明确了这一点。
住房和城市发展部在政府准备最新住房政策时告诉Woods，在合适的地方增加新建住房的总体供应量将对可负担性产生很大的影响。
政府随后宣布一项住房政策包旨在增加供应并抑制投资需求以试图打造一个更加可持续的住房市场。
此后，总理、财政部长和住房部部长曾表示，住房危机是数十年来的一个问题，需要时间来扭转，但新措施将有所作为。
但是，建造大量新房屋以及支持它所需要的基础设施需要很长时间。而Realestate.co.nz的新数据表明，对于那些希望购买房屋的人来说，目前的住房供应却是那么的紧张。
数据显示，去年库存一直保持较低水平，到4月，全国市场上的库存量为15,838套，与去年4月相比减少了19.6％。
尽管在过去的一年中，上市的新房源数量有定期增加的趋势。2021年4月有9145套新上市，与2019年4月的8944套相比有所提高。
Realestate.co.nz女发言人Vanessa Taylor表示，新上市的房源数量是健康的，并且我们看到了4月份的新上市数量比2019年同期的要高。
她说，但真正的供应量是市场上的总存货或房屋数量，而这正是挑战所在。
“总库存量已经很低，新上市房屋并不能补充它们。一上新盘人们就立即抢购，因此这对市场的影响不大，而总存量一直在回落。”
4月的总库存为15835套，较去年12月的略低于13000套有所提高，而当时是Realestate.co.nz有记录以来14年的最低水平。
Taylor说，要使供应开始满足需求，就必须有大量房产涌入市场，而目前这还没有发生。
但是政府对投资者的新税收政策，包括取消利息抵扣，对新建筑豁免，有可能促使投资者把钱投入到新建筑上。
Taylor说，这可能有助于解决供应方面的挑战，新的38亿基础设施基金也将是一个好的开始，尽管需要更多的投资，以加速住房发展。
“最大的未知数是在未来五到十年内，人口增长将在新冠疫情之后如何发展。但是，如果我们确实按照目前人口增长的速度发展，那将有助于供应追赶需求并缓解房价的上涨。”
不过，有一些迹象显示，KiwiBank经济学家计算出，疫情推动下的人口增长下降使八年来首次出现新建住房过剩。
KiwiBank银行高级经济学家杰里米·库什曼（Jeremy Couchman）表示，1.3万套房屋的过剩仅填补了巨大短缺的九牛一毛，该行估计约有6.7万套的房屋短缺。
但是Couchman说，新冠疫情提供了一个难得的机会来显着减少住房短缺，因为Kiwibank认为边界将继续保持关闭，除了少数无检疫的旅行安全圈国家外，这种情况要持续到明年。
“根据我们的预测，今年和明年累积的住房短缺将进一步下降。更重要的是，我们估计房屋供求将最终在2024年的某个时候达到平衡。”
但是，Couchman说，前景高度不确定，因为未来的住房需求取决于边界完全开放时的情况，而在供应方面，产能限制一直存在。
独立经济学家托尼·亚历山大（Tony Alexander）同意住房供应目前增长更快，在过去十年中发布的住房许可数激增。
他说，年发放的建筑许可为39,700套，而2011年中期约为13,500套，但如果在过去的三到六个月中将其年度化，则基本活动水平约为每年44,000套。
“供应增长是自1976年以来最强劲的，并且仍在继续增长，所有阻碍都被取消以增加全国各地的房屋供应，特别是在奥克兰。房屋供应的增加意味着满足需求增加的能力。”
但他认为，除非买家突然从市场大幅回撤，否则供应不会很快赶上需求。
他说，这似乎不太可能，因此将需要大量的新物业投入市场，而这大约需要五到七年的时间。
“即便如此，如果利率到时也同时上升，那么市场上的价格可能会下跌，就像1970年代的建筑热潮之后发生的那样，但我目前看不到这种情况的发生。”
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