房市揭秘：40年的住房发展史，告诉我们为什么房价会飚出天际
2021年4月30日 13:33
新西兰中文先驱网 Sophie 综合 昨天（4月29日），房地产数据分析公司CoreLogic发布了房地产市场和经济更新报告。报告显示，2021年第一季度，新西兰房地产价值迅速上升。
据CoreLogic房价指数显示，新西兰的平均房价现已达到845491纽币，同比上涨16.1%。而40年前，在1981年，新西兰人购买一套普通住房的费用为33500纽币。房价在不到半个世纪的时间里上涨了25倍多。
目前新西兰正面临严重的住房危机，因为房价上涨的速度快于工资上涨的速度，新西兰人越来越难以在城市买房，房屋的可负担能力达到17年来的最低点。新西兰工作者现在一般需要9年才能存下首付，而奥克兰人则需要11年——这使得新西兰最大的城市经常被列为发达国家中房屋最负担不起的城市之一。
自一年前新冠大流行暴发以来，新西兰的房价上涨了20%以上。火爆的房地产市场将对新西兰经济造成长期的损害，并扩大不平等，使三分之一的新西兰人成为失落的一代。
为什么我们的房价变得如此昂贵？住房危机不是一夜之间发生的。让我们一起来看一下英文《先驱报》整理的40年来新西兰住房发展的主要变化，或许能从中找到原因。
（ 图片来源：Pixabay）
1981年：住房拥有率在上升
超过70%的新西兰家庭拥有他们在20世纪80年代初居住的房子。建筑商为各行各业的人建造各种房屋，便宜的、贵的都有，全国各地冒出了一批新房。当时新西兰人购买一套普通住房的费用为33500纽币，相当于一个普通工作者年可支配收入的两倍。
不过，那会儿买房子也并不是一件容易的事情。通胀导致生活成本很高，1981年房贷利率升至创纪录高位，接近20%，给那些偿还住房贷款的人带来了很大的压力。
1984年：住房贷款变得更普遍
在20世纪80年代之前，从银行经理那里争取住房贷款非常困难，他们自己也受到政府法规的约束。但随后新西兰在1984年至1993年间开始了彻底的金融改革，逐渐转变为世界上最开放、最自由的市场经济体之一。资金流入增多，银行也多起来，房贷申请也更容易了。
1986年：女性步入职场后家庭收入翻番
20世纪70年代以前，很少有女性长期在外工作。到1986年，情况发生了变化，女性占全国劳动力水平的42%，后来缓慢但稳步攀升至目前的48%左右。
收入翻番和银行更愿意借钱给女性，使得家庭有更多的钱投入到住房上，帮助推高了未来几十年的房价。直到今天，双收入家庭仍然更有可能拥有自己的住房。不过，研究人员也注意到，随着越来越多的人离婚和单身时间的延长，单收入家庭有回归的趋势。
1987年：“黑色星期二”股市暴跌重创了父母辈投资者
新西兰上世纪80年代的金融自由化开放了国门，迎接了全球蓬勃的经济复苏，本地股价在1984年至1986年间上涨了一倍多。但是，受华尔街暴跌的影响，新西兰股市在1987年10月20日崩盘，不到两个月的时间里贬值了一半。我们父母辈的投资者也受到了伤害，许多人逃离了股市。股市直到21世纪初才有所起色。
1989年：利率开始下降，更多的资金涌向房市
上世纪七八十年代，新西兰一直在与快速上涨的食品、汽油和生活成本作斗争。这导致储备银行在1989年承担了控制通货膨胀的主要工作，最终导致了利率在未来几十年的下降趋势，并使新西兰人能够获得更便宜的住房贷款。同年，政府也开始对储蓄账户和养老基金征税，但没有对住房投资的资本利得征税。
下降的房贷利率和免税的回报，促使包括我们父母在内的更多投资者转向房地产投资。
1990年：便宜住房的供应逐渐减少
据估计，1990年新西兰近四分之一的新建房屋的价格仍然很便宜，但近年来，价格便宜的房屋减少了很多。自1986年以来，政府投资大幅下降，加上公屋的出售和置换建筑的减少，是造成住房短缺的主要原因。因此，到2000年代，大多数开发商已经放弃了廉价的住房市场，转而通过建造价格更高的住房来获得更大的利润，从而从高涨的房价中获利。
（ 图片来源：NZ Herald）
1991年：新西兰人的住房拥有率达到顶峰，然后急剧下降
新西兰人在1991年拥有住房的比例比我们历史上其他任何时候都高，达到了74%。但之后1991年至1992年经济衰退，失业创纪录，住房拥有率开始下降，直到2018年降到65%，这是1950年代初战后经济繁荣以来从未有过的。
毛利裔和太平洋岛民——尤其是居住在奥克兰的人们——遭受的打击更大。1986年，大约一半的毛利裔和太平洋岛民的孩子住在自己家的房子里，但到2013年，这一比例只有39%。拥有住房与儿童更好的健康和教育成果有关。随着房价飞涨，越来越多的家庭买不起房子，现在大约有12万名5岁以下的儿童住在出租房里，人们担心数量还会增加。
1992 - 1997年：随着经济复苏和移民扎根，房价飙升
由于家庭收入回升和净移民数量激增（从1992年的3600人增加到1996年的29500人）刺激了房市，新西兰房价出现了自上世纪70年代初以来的最大涨幅。在受到上世纪90年代末亚洲金融危机的涟漪冲击之前，房价每个季度都在上涨，这五年半的时间房价在当时都是创纪录的。
2002年：漏水房花费数十亿纽币，住房供应减少
漏水房问题导致1988年至2004年建造的数万套房屋和公寓需要维修，预计费用在110亿至230亿纽币之间，造成许多房主破产或背负巨额抵押贷款。还有人估计，由于未报告的漏水房至今还在被不断发现，损失会更大。这场危机还让许多新住房至少在10年时间里无法上市，帮助推高了其他住房的价格。
（ 图片来源：NZ Herald）
2002 - 2008年：房价再次上涨
2002年至2008年间，新西兰房价上涨了82%，因为新西兰人越来越喜欢房地产市场，房价负担能力成为了一个话题。银行也爱上了房地产，他们把更多的钱转到了住房贷款上。在截至2005年的15年里，住宅抵押贷款占银行总资产的比例从约20%升至略低于一半。
2007年：全球金融危机打击了房价，减缓了房屋建设
随着美国Lehman Brothers公司的倒闭和全球金融危机的爆发，新西兰繁荣的房价增长陷入停滞。银行的放贷变得谨慎，新西兰人没那么容易获得住房贷款了。首次购房者尤其感受到了压力，因为低首付的房贷和其他风险更高的贷款产品首先被削减。
开发商还发现，他们很难获得建房贷款，这直接导致2007年6月至2009年1月期间，住宅建设项目大幅减少，住宅批准数量下降了68%。
2008年：移民热潮涌现
上世纪80年代末，移民政策的变化和经济自由化使得新西兰变得越来越受欢迎，来此地定居的人越来越多，离开的人越来越少。每年净移民人数在1988年之前的10年里平均减少16000人，到1998年的前10年里平均增加9000人，再到2008年前的10年里平均增加26000人。在新冠大流行暴发的2020年3月之前的一年里，进入新西兰的人数比离开的人数多9.5万人。然而，住房建设——尤其是许多移民定居的奥克兰——没有跟上。
2012 - 2016年：超低利率导致房价暴涨
尽管新西兰房价在全球金融危机期间大幅下跌，但与其他国家相比，本地房市相对未受影响，并迅速进入新的繁荣时期。储备银行压低利率以帮助抵御经济衰退的举措发挥了重要作用——在全球金融危机爆发前将官方现金利率从8.25%下调至不到一年后的2.5%。超低的房贷利率让更多的人有机会在住房上大手笔花钱，再加上日益严重的住房短缺，推高了房价。
2013年：政府试图启动经济适用房建设
到2013年，当时的国家党政府已经承认需要采取更多措施来解决住房负担能力问题，因为历届政府多年来一直在出售公屋，对新建筑的投资不足。2013年，政府设立了特殊住宅区，开发商可以在这里购买土地，申请建设许可有快速通道。在特殊住宅区的大型开发项目要求10%的新房以可负担的价格出售。
然而，154个特殊住宅区的情况却喜忧参半。超过一半的土地被搁置了，没有建造任何房屋，开发商获得土地后坐等升值。
（ 图为奥克兰的部分特殊住宅区。图片来源：NZ Herald）
2015年：出售房屋的资本利得要交税
2015年，国家党政府针对投机者和卖家推出了所谓的明线测试。投机者被指控在没有翻新或改善房屋的情况下，通过购买和快速出售房屋来牟利，从而加速了房价的飙升。明线测试要求任何在两年内转售房产的人——除了家庭自住房——必须为其房价的任何资本利得纳税。2017年，新的工党领导的政府将明线测试延长至5年。
2016年：房贷的限制让投资者望而却步
住房贷款规定——2013年首次出台，称为贷款房价比（LVR）限制——2016年收紧。此前，投资者和购房者通常能够只付小额首付或获得仅支付利息的抵押贷款。但是新限制出台后，大部分借款者的首付要求都更高了。
虽然LVR限制旨在防止高风险贷款，改善银行体系的健康状况，但它们也暂时减少了投资者购买房屋的比例。
2017年：KiwiBuild以失败告终
工党和国家党都在2017年大选前对保障性住房做出了重大承诺。工党的KiwiBuild政策承诺在全国建造10万套经济适用房，而国家党则承诺在奥克兰建造2.6万套房屋。
但是，工党的KiwiBuild计划失败了，到2019年9月政府仅提供了258套住房，远低于其目标。KiwiBuild的一些房屋也难以吸引买家，无法立即售出。政府在2019年重新设定该计划，取消了建造10万套住房的目标，转而专注于帮助私人开发商建造房屋。
（ 图片来源：NZ Herald）
2018年：开始建设公屋，但需要住房的人越来越多
政府在建造公屋方面取得了更好的成绩，声称自2017年以来已经建造了4000多套新住房。这标志着从早期政策制定者的转变，他们多年来一直在出售公屋，并将居民转移到私营部门。为帮助受益人支付私人出租房租金而引入的财政补贴，最终也落入了房东和投资者的口袋。
而且，尽管有建设项目，但更多的家庭仍需要帮助。2017年，约有6000户家庭在等待公屋，如今已增至逾2.2万户。
外国买家被禁止进入房市
大量的移民和新西兰越来越受外国买家的欢迎——包括它作为亿万富翁的末日避难所和有上等咖啡的声誉——导致一些新西兰人指责外国人推高了房价。还有传言说，奥克兰有成千上万的“鬼屋”空置，它们是外国房主离开后留下的。这些人乐于把钱投在房产上，等待房价上涨，而不需要把它们租出去。作为回应，当时的联合政府颁布禁令，禁止大多数外国人买房。
2020年：本以为新冠会拉低房价，但结果是房价飙升
2016年之后，奥克兰的房价下降了大约两年，但在2019年末，在新冠肺炎大流行震惊世界之前，房价开始小幅上涨。专家普遍认为奥克兰和全国的房价将会下跌，但它们没有。相反，房价出现了有史以来最大的涨幅之一，在12个月内上涨逾20%。
创纪录的低利率、取消LVR限制以及向经济注入更多资金，导致人们争相买房，而挂牌待售房屋的短缺引发了激烈的竞争。投资者更是利用了好时机：付更少的首付就能申请到便宜的房贷，房市重新回到了2016年之前的水平。
2021年：政府着眼于重大的改革
由于许多短期措施都未能阻止房价飙升，政府在今年2月份宣布将全面修订主要的规划文件——《资源管理法》。自从1991年引入该法以来，《资源管理法》的内容翻了一番，长达大约900页，变得过于复杂。
工党称这是一场官僚噩梦，导致建造新住房开发项目成本高昂、耗时长。其他各方都表示同意，行动党称《资源管理法》是“新西兰住房负担能力的最大障碍”，国家党也表示支持改革《资源管理法》。
（ 图片来源：NZ Herald）
随着价格再次激增，投资者受到了新规的打击
面对新冠肺炎大流行期间飞涨的房价，政府在3月份针对房地产投资者推出了新举措。这包括将“明线测试”延长至10年，并停止投资者将支付的住房贷款利息视为支出——这一福利通常有助于降低他们的应纳税收入。
投资者认为，这些措施将使房地产投资无利可图，导致许多人要么向租户收取更高的租金，要么将房屋出售，从而导致出租房短缺。其他批评人士支持这项税收措施，但他们认为，这些措施对那些无法存下住房贷款首付、正面临一辈子租房的新西兰人没有什么帮助。
尽管发布了这些新规，但4月份，全国住房市场中位数成交价达到82.63万纽币，奥克兰为112万纽币，创下历史新高——尽管坊间有报道称，投资者的购买量减少了。
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