奥克兰房价为何在跌？会反弹吗？
2022年4月21日 12:08
新西兰中文先驱网 Danielle 编译
本文编译自经济学评论员、BNZ银行前首席经济学家Tony Alexander发表在OneRoof的分析文章。
今年头三个月，奥克兰的平均房价比全国其他地区下跌得都多。与去年第四季度的平均房价相比，大幅下降了4.1%。
为什么奥克兰的房价下跌如此之快？这种下跌速度会持续下去吗？
去年年末，奥克兰房价的平均涨幅高达6.2%，而同期其他地区的平均涨幅为5.5%。
今年初房价下跌的原因之一，或许是买家开始对奥克兰新房建设的激增做出反应。与过去十年的平均水平相比，去年奥克兰的新房许可量是“正常”水平的两倍。但在其他地方，获得建设许可的新房数量仅比近10年的平均水平高出57%。
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其次是人口数量问题。奥克兰往往是大多数外国移民和归国新西兰人的首选。
然而，现在的新趋势是一些居民从奥克兰搬到其他地方。去年第二季度，奥克兰人口同比减少了0.1%，而新西兰其他地区的人口增长了1%。到6月份，奥克兰的人口很有可能再次出现小幅下降。新房供应和人口带来的需求变化，将对房价产生影响。
但这种影响会很严重吗？随着年轻新西兰人才的流失，奥克兰比其他地区受到的影响更大。
同时，鉴于买方必须为开发项目的失败和调整支付越来越多的费用，人们预计，潜在买家也会更加犹豫。
再谈回供应。
在更高的利率下，奥克兰人越来越不愿意承担高昂的贷款，有了更多的现金流敞口。奥克兰人会比其他地方的人更不愿意出售房产。
另外，很多获得新建筑许可的项目不会执行，原因是开发商无法拿到足够的预售额，以满足银行等机构设定的融资要求。
未来几个月，将有近20万左右的移民获得2021年居民签证，其中大多数人将居住在奥克兰。他们当中，有些人会有能力买房，因此奥克兰地区的买房需求将会比其他地区更大。
总的来看，奥克兰的平均房价在过去五年里大幅上涨了40%，但其他地区房价上涨了80%。实际上，从长期房价比较来看，奥克兰涨幅低于新西兰其他地区的水平。
虽然这并不意味着奥克兰房价不会继续下跌，但房价上涨的因素也依然存在。坎特伯雷的情况也十分相似，地震后该地区的房价正迎头赶上；皇后镇外国游客的回归也给房市带来了提振；塔斯曼和尼尔森地区的房价潜力也很大，因为自2017年以来，这些地区的房价涨幅也低于平均水平。
从历史上看，奥克兰的住房市场变化后，其他地区会迅速跟进。也许这就是目前的局势吧。
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