房价与利率齐飞，巨额“红利”催生房市乱象
2021年11月17日 17:54
新西兰中文先驱网 Danielle 综合
本月中旬最新发布的两份房地产报告显示，新西兰10月房价一如既往向上攀升。
根据新西兰房地产研究所（REINZ）的权威数据，全国房价中位数在10月份同比上涨23.4%，达到89.5万纽币。奥克兰房价中位数已经涨到125万纽币（涨幅25.0%），继续刷新纪录。
平均房价更胜一筹，估值机构QV数据显示，新西兰房屋均价首次突破100万纽币，奥克兰更高达142.8万。
奥克兰高端市场热情不减，而旅游重镇皇后镇的买家也从未消亡，一些湖区度假屋卖出了全国顶尖的天价。
疫情封锁似乎丝毫没有影响人们的购买欲，而接下来，随着封锁限制的解除和旅行放宽，月底全国进入“红绿灯”防疫系统，奥克兰边界于12月15日开放，预计未来几个月，新西兰各地的房市销售活动将继续增加，需求或再次迎来井喷。
各大银行全面上调房贷利率
另一边，各大商业银行的利率也在以迅雷不及掩耳之势轮番上涨。
贷款利率在过去4到6个月急剧上涨了1.4%到1.8%，大型银行如ANZ、ASB、Westpac、Kiwibank、BNZ争先恐后上调利率，房贷利率已经在短短3个多月内，从2%回升到4%的时代，目前4年和5年期固定利率基本都高于4%。
以ASB为例，目前该行除一年期固定利率（3.65%）外，其他固定期限利率均高于4%。2年期、3年期固定利率分别上调至4.35%和4.69%的新高度。
而Kiwibank在全面上调一年期到五年期固定利率后，今天（11月17日）更表示，不再为首付低于20%的买家发放贷款。
央行上调官方现金利率（OCR）的决心和房贷收紧的市场趋势，让低首付贷款人再次面临困境。近期的诸多贷款人已经感受到，银行的贷款审批已经全面收紧，贷款人需要提供更多收入、支出和债务的证据文件，贷款流程也更加复杂。
利率如火箭般飞涨，能够减少购买需求、抑制房价增长吗？
为什么加息会推高房价？
这个问题，要从短期和长期两方面分析。
经济评论员、BNZ银行前首席经济学家Tony Alexander认为，人们不会马上被高利率吓跑，相反，短期来看，利率的上升很可能将房价推向更高水平。
为什么会发生这种情况？利率急剧上涨和LVR（贷款价值比）限制一样，政策收紧的初期，可能会引发购房热潮，因为人们希望在利率进一步上升之前尽早抢购，锁定当前利率。
这种心理，类似于“恐慌性购买”的群体不理智市场行为。还记得封锁前夕新西兰人蜂拥囤货的场景吗？灾难来临前，大批消费者担心商品价格高涨、供应短缺，因此会急于大量购买物品，
新西兰房市的不确定性，对房贷收紧的担忧加剧，在短期内引发了买家的“抢购”行为。
QV总经理David Nagel也表示：“急剧上升的利率似乎超过了大多数人的预期，可能存在一些恐慌性购买的行为，这些买家已经在房市徘徊了一段时间，急于锁定超低利率。”
所以，8月至10月，全国平均房价上涨了6%（奥克兰为5.9%）。而此前的5月至7月，房价增长率则低得多（全国涨幅3.5%，奥克兰2.3%）。
另一方面，Alexander认为，新一轮的封锁也是助推房价飙高的利器。去年首次封锁期及解封后的房价暴涨让人眼红，8月18日再次进入4级封锁后，人们争先恐后地开始购房，唯恐错过又一波房市“红利”。
也许，人们急于购房的另一个原因是DTI（贷款收入比）。央行对DTI似乎势在必行，而BNZ等银行也已正式引入该工具，设置比率多为6，也就是说，如果贷款总额超过家庭年收入的6倍，银行就很难批准。
央行的最新数据显示，在截至9月份的6个月里，25%的首次购房者贷款的DTI高于6。向所有借款人引入并严格执行比率为6的DTI，将对人们的贷款额度产生重大影响。所以，央行更倾向于把DTI比率设为7。
唯恐贷款越来越难，买家不得已迅速出手。
利益驱使，房市乱象滋生
在这样火爆的需求和增长态势下，人性的丑恶一面逐渐显现，为了迅速攫取高额利润，侵占房市“红利”，一些人趁机钻法律“空档”，违背市场契约精神。
首先是“炒房”行为再次涌现。一些房市交易员和业内人士利用瞬息万变的房价，将低价购买的房产迅速转卖并获利，让苦苦攒钱的首次购房者失望透顶，后者认为，炒房者这种几天内加价转卖的行为，是房价继续上涨的助推器。
原本，房市交易员通过市场行情来赚钱无可厚非，法律也并未明令禁止，但如果一套套房子在仅仅几天内就被以几万、十几万纽币的差价转卖，新西兰房价的可持续从何谈起？仅靠差价纳税，足够抑制倒卖行为吗？
再比如，一些开发商利用买家的焦虑心理，开展所谓的集资买房、众筹购房等活动，通过向买家承诺高回报率，来吸引急于踏入房市的人。随后，开发商再用买家投资的钱来建房。
在这样的案例中，开发商是否取得官方众筹许可尚未可知，是否会因为成本上升等问题要求投资者后期追加资金，也不得而知。至于承诺的投资回报，也无法得到保证，隐患重重，增加买家的隐藏风险。
伴随房市的疯狂，终止买卖合同的开发商也越来越多。近几个月，一些期房开发商援引落日条款（Sunset Clause）终止原购房合同，再以更高的价格将即将建好的新房挂牌出售。
也有开发商因未获得批准文件为由，终止了买卖合同。在这些案例中，不少原买家认为，开发商给出的成本上升、人才短缺等理由缺乏可信度，加价转卖、获取更高利润才是他们的目的。
房市猛涨带来的巨额利润或许才是种种怪象的根源，那么，新西兰房价的长期走向如何呢？
中长期房价呈下行趋势
央行已经连续数月明确表示，新西兰的房价涨幅不可持续，首次购房者面临潜在风险。Westpac也在其近日发布的季度经济概览报告中指出，从明年开始，房价将走“下坡路”，增幅将在未来几年内呈下降趋势。
Nagel也认为，尽管短期房价上涨，但房市仍有下行趋势。由于利率上升，且银行可能引入DTI限制，一些买家可能会更难获得贷款。
另一方面，可售房源也会越来越多，“我认为，房价增速将逐渐放缓，特别是我们进入夏季后，上市出售的房源数量可能会增加，”Nagel表示。
Alexander同样认为，这种大举借贷、疯狂购房的行为将会过去。在未来一到两年，贷款利率将会继续走高。
在2004年至2008年期间，贷款利率持续上涨了四年多，当时，购房者花了很长时间才收手。这一次，随着LVR和DTI等一系列贷款工具并行出现，市场可能会更快地做出反应。
Alexander还预测，明年和后年，新西兰人可能会为了更低的房价、更低的生活成本和更高的工资而大量涌入澳大利亚。
此外，蓬勃发展的房屋开发建设也将面临现实的考验，每个月都会有越来越多的项目被取消，一些开发商/建筑商/承包商承诺的项目也会走向失败。
最终，不断上升的利率将导致房价上涨的停滞。利率是否会下降，取决于通胀率能多快恢复到2%的水平。要等到这一天，我们似乎还有很长的路要走。
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