房市下行或持续至2023 买家和卖家面临哪些机遇和挑战？

By 新西兰中文先驱网 2022年11月9日 16:49

放平心态，稍安勿躁。

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新西兰中文先驱网 Danielle 编译

最近，各大机构10月份的房价数据陆续公布，全国大部分地区仍然“跌跌不休”，几乎从年初跌至年底。

很明显，这些机构的数据显示新西兰房市仍然处于下行期，而业内预测，在高利率和高供应的环境下，这种趋势仍将继续。

各大房产数据发布

10月首个房价数据，来自房地产网站OneRoof及房产数据公司Valocity的合作报告。目前全国均价100.9万纽币，在过去一年里下跌了2.7%，是新西兰房价十多年来的首次下跌。惠灵顿受到的冲击最大（-13.1%），而奥克兰的房价也同比下跌5.5%，至139.8万纽币，且仅有激流岛和Franklin两个地区实现年度上涨。

而Valocity进一步公布的数据更加触目惊心：奥克兰房市一年下跌近200亿，是十多年前全球金融危机以来下跌最快的一次。全国房产销售总额也大幅缩水43%，与去年同期的房市繁荣形成鲜明对比。

从房地产经纪公司Barfoot & Thompson的销售数据来看，10月份奥克兰的房价中位数为109.25万纽币（均价113.7万），比去年同期低5.75万。

财经房产数据公司CoreLogic也证实，8-10月份房价季度跌幅为4.5%，甚至超过了金融危机时的最糟糕阶段。全国平均房价为954202纽币，奥克兰为136万纽币。除了皇后镇，其他大部分城市的季度房价都在下降。目前，北岛主要城市的房价均低于一年前的水平。现在的房产销量也处于十年来的最低水平。

经济学家Tony Alexander与新西兰房地产研究所（REINZ）的调查报告也显示，市场仍在继续下行，10月的销售活动仍然低迷，买家仍旧保持谨慎，投资者已果断退出市场，海外买家的兴趣微乎其微。

国有房产估价公司QV今天（11月9日）公布的最新数据进一步证实，全国平均房价比今年年初下跌了9.7%，目前为951040纽币。奥克兰目前的平均房价为1348213纽币，在今年前十个月暴跌了11.7%。

虽然最权威的REINZ数据和房产销售大户Trade Me的数据尚未公布，但以上数据延续了今年的下跌势头，房市走势已然十分明朗。

明显趋势和关键数据

光从数据看，目前的房价跌幅堪比十多年前的金融危机，但随着季节变化，气候转暖，全国和奥克兰的下跌幅度实际上有所放缓。比如，QV数据显示，奥克兰房价最近三个月的降幅为4.4%，比上月的5.8%略有改善。10月单月的房价跌幅是0.8%，也好于9月的1%。

春季的到来虽然也给房市带来一丝温暖，但往年的春季繁荣并未显现，房市仍然继续着“跌跌不休”模式。

单看奥克兰，房市呈现出两大明显趋势：一是房市重心南移。在过去六个月里，奥克兰销售额最高的五个地区中，有四个位于南区。东南部的新兴地区Flat Bush销量大幅上涨，仅次于市中心。二是买家的“购买力”下降，更多人着眼于200万以下的房产。Barfoot & Thompson表示，10月份，200万以上的房子只卖出37套，仅占总销售额的5.9%，这是两年多来该价格区间房产的最低销量。

今年的一片下跌声中，皇后镇成了唯一坚挺的那棵“独苗”，在最近两个月的QV数据中，皇后镇湖区是唯一一个录得季度价格上涨的地区。目前，该地区房价高达170万，仍高居全国第一。CoreLogic数据也呈现同样的结果。

房地产专家Kelvin Davidson指出，皇后镇的房价在过去半年多里一直在稳定增长，该地区的特性和生活方式的吸引力，意味着皇后镇房市韧劲十足。纵观皇后镇的房价史，它的市场价格从来没有真正出现过大幅下跌，即使在全球金融危机期间也相对稳定。从根本上看，澳大利亚和奥克兰资金的不断涌入，以及相对短缺的土地和住宅供应，一直在推动皇后镇房市向上发展。皇后镇似乎成了新西兰房市的“避风港”，也是很多人的理想居住地。

房贷和利率

房市的近期关键词除了“下跌”，还有“利率”和“加息”。

高房贷利息不仅劝退了潜在买家，也让目前的业主十分焦虑。拿消费贷市场占有率18%的Westpac银行来说，未来六个月，新西兰50000名Westpac客户将面临大幅加息，从之前低于4%的固定期限利率，转入更高的利率。

在利率急剧上涨的情况下，一些Westpac客户开始走向“危险的边缘”，或将面临还贷困难。官方现金利率（OCR）已经从0.25%升至3.5%，房贷利率随之大幅上升——从2020年2.25%的低点，升至目前的6%。

一些业主担心明年的贷款利率会冲破10%，社交媒体上也充斥着“骇人听闻”的预测。那么，业内人士怎么看？贷款利率真的会高达两位数吗？

虽然谁都不能给出肯定答案，但业主们也无需过度担心。Kiwibank银行首席经济学家Jarrod Kerr说，虽然不能准确预测，但贷款利率不太可能在这一周期内达到10%。Infometrics的首席经济学家Brad Olsen也认为，OCR将在5%左右见顶，不足以将贷款利率推高至10%以上。要想高于10%，OCR要达到7.5%左右，这是不太可能的。CoreLogic研究主管Nick Goodall也表示利率“似乎不太可能”达到10%，除非通胀率继续飙高，且持续更长时间。贷款和会计行业专家则认为固定利率或将达到7%或8%的峰值，很难冲破10%。不过，在经济中永远不能说“不”，万事皆有可能发生。

面对负资产和贷款利率上涨，房主无需恐慌。金融专家Katie Wesney和贷款顾问Paulette Trotter表示，负资产、高利率只会影响一小部分人，房价将像全球金融危机后那样复苏。负资产的房主非必要、不卖房，因为房产最终都会增值。

真正面临还款困难的人，应尽早与银行沟通，通常都可以得到帮助、度过困境。

短期房市预测

各方预测，已经持续了快一年的下跌仍将继续。

新西兰央行已经释放出明显的加息信号，利率攀升危及经济，房价可能继续下跌。今年8月，央行曾预计房价将从去年11月的峰值下跌16%。该行认为，新西兰的房价仍“高于可持续水平”，价格会向更可持续的水平持续逐步下降，对长期金融稳定而言仍是利好。

QV也指出房价下行的两大助推因素：一是利率的攀升，二是新上市出售的房产数量激增。因此，房价下跌可能会持续一段时间。

Valocity同样预测：“春天到来，新上市的房屋数量有所增加。但在一个供过于求的市场，房源增长只会加剧问题。随着利率和生活成本持续上升，借款人的购买力下降。”未来OCR将进一步上升，可能会使房市下降趋势持续到2023年。

CoreLogic也认为加息趋势或将导致房市继续下行，人们的买房需求也在降低，因为购房者更难获得贷款，房东也面临着更严格的租赁规定、成本上升和租金增长放缓。

不过，也有人认为房市将在夏季好转。贷款专家Rupert Gough预计夏季过后房市将好转，因为利率企稳，贷款将变得越来越容易。

这个春天，大量房产挂牌上市，但利率导致买家需求减少。按照专家的预测，卖家需要摆正心态，让售价符合市场预期，买家可以在考虑利率负担的前提下，在下行市场中寻找机会，而业主只需放平心态，稍安勿躁，等待利率企稳和房价回升。

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