一夜回到十年前？奥克兰实际房价跌回2015年水平？

来源：NZ每日财经

对新西兰房地产协会（REINZ）数据的深度分析显示，新西兰全国房屋实际价值回落至九年前的水平。这意味着，如今买房的实际成本基本回到了当年。不过，各地区之间存在巨大差异。

分析： 回看 REINZ 房价指数可以发现，房屋实际价值已经回落至 2017 年 8 月，也就是 9 年前的水平。

REINZ 首席执行官莉齐・赖利（Lizzy Ryley）表示：“首次置业者拥有了很长一段时间以来更多的选择和更充裕的决策时间。这无疑为他们争取到了窗口期。”

把 REINZ 房价指数，结合新西兰统计局（Stats NZ）的数据剔除通胀影响后可以看到：虽然现在买房名义上要付出更多纽币，但房屋的实际价格和九年前持平。

房地产市场实际上给购房者留出了缓冲空间，因为房屋价值的涨幅并没有跑赢整体通胀。

赖利称，这为首置买家创造了一个 “追赶购买力” 的窗口期。

诚然，如果你在九年前购入房产，近十年里你一直在偿还房贷、积累资产净值，这当然是好事。

但对于当下准备入场的人来说，这次实际房价的重置，代表他们购房的相对购买力达到了多年来的高点。同样是利好消息。

这一窗口期能持续多久？

各类商品物价仍在上涨，而全国层面的房价还在小幅下行。 这意味着购房者或许还有一段时间，可以淘到不错的房源。

能持续多久？坦白说，要预判整体经济、民众随之产生的行为变化，以及与之关联的房价走势，难度极大。但在和大量经济学家沟通后得到的观点是：房屋实际价格大概率还会维持一段时间，不会高于当前水平。

从高点回落的实际房价

REINZ 数据显示，全国房屋实际价格较 2021 年 11 月的峰值下跌 31.7%。如果按名义价格，也就是账面标价计算，跌幅为 16.9%。

不过全国数据只能反映部分全貌；房价大幅回调的幅度，在新西兰不同地区差异巨大。

可查看下方图表，了解你所在地区的情况。

奥克兰：房价回到 2015 年水平

奥克兰的实际房价回调幅度最大，意味着现在入场的购房者，实际购房成本基本回到 11.3 年前，也就是 2015 年 3 月的水平。

房屋实际价值较峰值下跌 38.1%。

赖利说：“没错，奥克兰目前的库存大约有 8 个月体量。现在确实是买房好时机。”

“8 个月库存” 指：如果不再新增待售房源，消化完当前所有挂牌房产需要 8 个月。

惠灵顿：回到 2017 年水平

惠灵顿的回调幅度同样高于全国均值。 房屋实际价值回落至 2017 年 1 月，相当于倒退 9.4 年。

该地区实际房价较峰值下跌 42.0%，是本次分析所有区域里跌幅最高的。

坎特伯雷：跌幅温和很多

坎特伯雷则是另一番景象；房屋实际价值回到 2021 年 2 月，仅倒退 5.3 年。

该地区实际房价较峰值下跌 16.7%。

当地实际房价并未持续不断创出新低，而是连续数年在一个相对狭窄区间震荡。 这说明市场进入平台期，而非持续下跌。

奥塔哥：回调周期最短

奥塔哥房价回落到 2023 年 7 月，仅倒退 2.9 年。 房屋实际价值较峰值下跌 14.9%。

和坎特伯雷类似，奥塔哥实际房价多年在窄幅区间波动，预示市场长期横盘，而非新一轮暴跌。

南地大区：显著特例

南地大区走势完全不同：2025 年大部分时间，当地实际房价低于当前水平，自今年 1 月起开始回升，代表市场正在复苏。

赖利补充道：“南地的情况很有意思。它是唯一一个待售房源库存少于去年同期的地区，所以当地市场的情况确实与众不同。”

其他区域：马纳瓦图 - 旺阿努伊地区房价回调幅度相当于倒退 6.7 年；北地、怀卡托、丰盛湾房价回调相当于倒退 6.6 年。

房屋实际价格 ≠ 购房可负担性

本次分析有一个重要提醒：房屋实际价值不等同于购房可负担性。

因为这份测算没有纳入家庭收入、贷款利率、保险费以及市政地税等因素。这些都会影响买房以及持有房产的成本。

但数据清晰表明：虽然购房者看到的账面房价更高，但整体通胀实际上抹平了长达九年的房产增值，剔除通胀后的实际房价回到 2017 年水平。

对卖家而言不算好消息，但对首次置业者来说是重大利好。

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