澳洲房市“寒冬”将至？或现40年来最大跌幅，房贷申请锐减！澳央行：不会救市

来源：悉尼印象

澳洲的房价之高，在全球范围内都位居前列。

投资房产，成了许多澳人积累财富的重要方式。

然而，如今这个市场正在悄然发生变化……

澳洲房市跌幅明显

据报道，最新数据显示，纵观澳大利亚各地房地产市场，越来越多的地区房价涨幅正明显放缓，甚至自2023年以来首次转为下跌。

根据房地产数据机构Cotality最新发布的数据，按滚动30天统计，悉尼、墨尔本、阿德莱德以及布里斯班/黄金海岸的房价均已出现下跌，而珀斯的房价涨幅也明显降温。

随着房地产市场基本面持续恶化，越来越多经济学家和评论人士认为，澳大利亚房价未来将面临艰难时期。

Macrobusiness首席经济学家Leith van Onselen最近表示，他认为澳大利亚房地产市场将迎来历史性的下跌。

他说：“我认为，澳大利亚房地产市场很可能迎来至少40年来最剧烈的一次价格调整，这将削弱家庭财富，尤其是在扣除通胀因素后的实际财富。”

过去40年中，澳大利亚住宅价格最大的一次跌幅发生在2022年4月至2023年1月之间。

当时，首府城市房价累计下跌8.1%，全国房价下跌7.5%（按月末数据计算）。

此后虽然也出现过几次房价回调，但跌幅普遍明显较小。

过去几十年里，澳洲房市虽然也出现过几次下跌，但下跌幅度相对有限，没有出现过大规模崩盘。

如果住宅价格重演过去40年来最大一次调整，下跌约8%，那么全国住宅中位价将降至86.85万澳元，这一水平上一次出现是在2025年4月。

首府城市住宅中位价将降至95.48万澳元，相当于2025年5月的水平；地区市场住宅中位价则将降至70.96万澳元，相当于2025年9月的水平。

根据澳联储（RBA）2025年的一项分析，大约90%的房贷持有人仍将保持“正资产”，也就是房屋价值仍高于贷款余额。

与此同时，按名义价格计算，房价将回落至2021年3月的水平。

根据房产平台Domain上周发布的最新独栋住宅房价报告，平价郊区独栋住宅涨幅领跑，Cabramatta、North Richmond、Ourimbah近一年房价涨幅均达到27%及以上。

与之相反的是，房价跌幅前十的区域基本都是高端豪宅板块。

有专家表示，联邦政府5月出台的负扣税新政已经在悉尼楼市显现影响，房产中介反馈，大量投资客几乎一夜之间退场观望。

澳洲银行房贷申请大幅下降

征信机构Equifax发布行业悲观报告指出，利率上调叠加政府政策调整双重冲击，信贷市场需求大幅萎缩。

Equifax澳大利亚首席解决方案官Kevin James表示，市场两大核心购房群体正大规模退出楼市。

“首次置业申请量显著下滑，已有两套及以上房贷、计划新增二套或三套房贷的投资者申请规模也急剧收缩。”

澳大利亚国民银行（NAB）也披露称，房贷申请量大幅跳水。

国民银行的最新业务简报称，受高利率、房产税收调整、燃油涨价多重因素打击，投资者信心受挫，仅上个季度住房贷款申请量暴跌15%。

Kevin James称，当下购房资金购买力大打折扣：央行每加息25个基点，购房者最高可借贷额度就会缩水2万至4万澳元。

加息与联邦政府5%首付购房新政叠加，抬高了首次置业者的入市门槛。

“5%首付政策的确破除了一项准入壁垒，有积极意义。但因为不用缴纳20%首付，想要拿下心仪地段房产，实际需要借贷更多资金。”

“收入水平、月供压力带来的借贷能力限制会再度凸显。随着利率走高，购房者无力承担原有地段房价的问题愈发突出，单次0.25%的加息就会砍掉2至4万澳元的可贷额度。”

5月联邦预算公布的负扣税、资本利得税新规进一步加剧刚需困境：住宅投资房的负扣税优惠仅限新建房源享受，原有的50%资本利得税折扣被成本基数指数化规则替代。

Kevin James提到，不少刚需与投资者会采用“租投分离”策略，在低价区域买房、热门地段租房入市，税制改革直接打击了这类常规操作。

Equifax数据显示，截至3月的一年内房贷需求同比上涨3.7%，截至6月的一年内需求同比收缩12.5%；2026年3至6月，全国房贷平均申请额度环比下降8000澳元。

东部沿海首府城市跌幅领跑全国：布里斯班缩水15000澳元、悉尼缩水12000澳元、墨尔本缩水11000澳元，降幅均远超全国均值。

“这是疫情过后最剧烈的季度下滑幅度，此前从未出现类似行情。”Kevin James说道。

为抑制通胀，澳联储2026年已三次上调现金利率，2、3、5月各加息25个基点。

此前澳洲通胀长期高于央行2%-3%的目标区间，催生了本轮加息周期。

未来澳大利亚房价走势，很大程度上仍将取决于政策制定者的行动，包括联邦政府以及澳联储（RBA）。

历史上，这两大机构曾多次出手稳定房地产市场。

但这一次，持续的通胀压力以及当前经济环境，可能会让出台类似救市措施变得更加复杂，成本也更高。

例如，澳联储行长就表示，目前房价跌幅“有限”。

Michele Bullock表示：“此前我们预判，货币政策转向、年初加息会令楼市降温。但5月以来楼市走弱幅度超出我方预期。”

“背后成因繁杂，包含多项房产相关新政落地、市场购房信心整体下滑等因素。不过在此前一轮大幅上涨后，当前存量房价格回调幅度整体有限。”

行长称，房价下跌主要集中在悉尼、墨尔本两大城市，但当前房价仍与今年2月加息前水平基本持平。

“此外最新数据显示，尽管房价下滑，负资产购房者占比极低，不足全部贷款人的1%。”

澳联储首席经济学家Sarah Hunter也直言，不会调整货币政策来扶持楼市。

她在Barrenjoey澳大利亚年度经济论坛上表示：

“我们不会机械地因房价下跌就调整政策，房地产市场固然十分关键。楼市话题本身牵动大众情绪，人人都需要住所，但我们不会单纯根据楼市行情被动调整政策。我们会站在货币政策视角，评估楼市波动对整体经济造成的影响。”

Sarah Hunter承认，房价波动会影响宏观经济，关系澳联储两大核心政策目标。

Sarah Hunter表示：“我们重点关注楼市活动传导效应，及其对就业市场、通胀水平带来的连锁影响。

“另一方面，我们高度重视金融稳定，关注房价下跌对住房领域稳定性造成的冲击。”

“目前市场不存在系统性风险信号。不可否认加息让部分居民还贷压力陡增，生活陷入拮据。”

（综合来源：news.com.au、domain等）

相关阅读：

澳洲重磅数据公布! 澳元大跳水!
三大冲击来袭，澳洲经济拉响衰退警报！利率恐升至4.85%

狂飙！澳洲移民再创纪录！房产市场或迎40年来最大调整！将面临重创
重磅! 澳洲将启动史上最严新规! 很多人将买不了房
内忧外患! 澳洲危险了! 澳元又下跌…

澳洲房主崩溃！若澳联储8月加息，29万家庭或被迫卖房