投资者注意！奥克兰市议会发出一年之约，新的投资机遇已经开始倒计时了！
2021年7月1日 14:29
本文来源：NZ每日财经
数年前，奥克兰统一规划（Unitary Plan）曾彻底改变了奥克兰的土地分区，释放了更多的土地资源。自此，奥克兰的住房开发开始如火如荼的展开，而很多投资者也在这一波土地改革中获取了不少的红利。而随着新西兰城市发展国家政策声明(NPS-UD)的公布，未来奥克兰将迎来又一波土地分区变化，而这势必会给投资者们带来新的机遇。
奥克兰市议会于6月28日发布了关于实施新西兰政府城市发展国家政策声明(NPS-UD)的建议方法，以下是其原文：
原文连接：
奥克兰市议会在6月28日发布了实施新西兰政府关于城市发展国家政策声明(NPS-UD)的建议方法，包括需要在整个城市进行更多的高密度建设的政策。
NPS-UD是旨在提高住房负担能力的政府政策。该政策指示市议会在能够为人们提供良好就业机会、社区服务和公共交通并响应市场在需求的地方创造更多的住房和商机。
奥克兰市议会战略主管梅根·泰勒 (Megan Tyler) 表示：“根据政策，市议会必须实施NPS-UD，该法案对市议会有严格且规范的要求，以提高整个城市的建筑高度和密度，包括市中心及其周边、大型城区中心和快速公交站区域的再开发。”
“我们正在认真完成NPS-UD指示市议会要做的事情，同时保护奥克兰人最关心的事情，以实现我们城市及其人民的最期望的结果。”
“我们提出的方法只是一个起点，我们将进行更详细的政策和公众参与工作，以准备在2022年8月公开提交对奥克兰统一规划的修改方案。”
市议会必须做什么
按照新西兰政府的指示，除非“符合条件的列外”，否则奥克兰市议会必须：
- 允许市中心自由无限的开发。- 在大型城区中心内允许至少6层楼以上的建筑。- 在市中心、大型城区中心以及现有和计划中的快速公交站点周围的步行区域内允许建造至少6层以上的建筑。- 允许城市其他地区也能够进行高密度建设，如果这些地区有可以与较活跃就业和服务相连接的公共交通或该地区的住房需求较大。
符合条件的例外包括《资源管理法》中具有国家意义的事项，例如保护历史遗产以及毛利人与其祖传土地和taonga的关系。在合理的情况下，市议会可以申请其他符合条件的例外。
市议会还必须：
- 对可以大量增加连接交通走廊的新住宅和商机的大型私人开发项目更加敏感—即使原本这个地区没有这样的规划。- 从奥克兰统一规划中取消新开发项目中最少沿街停车位的规则，无需征询公众意见，但残疾人停车位除外。
“市议会在定制NPS-UD以满足我们城市的需求方面的灵活性有限，”Megan Tyler说。
“我们有一定的自由裁量权，但必须提供强有力的证据证明为什么需要修改所需的建筑高度，包括对特定地点的调查，即使如此，仍然必须考虑到比我们目前所做的更多的高密度住房。”
奥克兰已经实现了一些NPS-UD目标
奥克兰已经实现了NPS-UD的许多目标。2016年，奥克兰统一规划取消了城市大部分高度和密度的限制，允许大量额外的高密度住房和更多的人居住在城市中心和公共交通路线及其周围。
市中心已经允许进行与NPS-UD一致的重大高层开发，并且大多数大型城区中心已允许建造6层以上的建筑作为主要的住宅、商业和交通枢纽。
“奥克兰统一规划允许在住宅区内建造超过90万套住宅，如果包括市中心和其他大型城区中心，则住宅数量会更多。这几乎是奥克兰目前住宅数量的两倍，足以满足未来30年的增长需求，”Megan Tyler说。
“为了响应奥克兰统一规划的升级，我们看到新房获得批准的数量创下历史新高。到2021年4月的年度新房建筑许可总数为18,223套，比2008年至2011年四年的总和多出3,000套住宅。”
“其中，约66%是高密度住宅，如联排别墅和公寓，而在奥克兰统一规划之前，这一比例仅为37%，而25%的住宅在捷运系统步行可达的范围内。”
“这表明我们的规划正在推动创建一个更紧凑的城市，让奥克兰人在他们想要居住的地方有更多的住房选择。”
“然而，奥克兰预计在未来30年内会再增加100万人口，这带来了许多挑战。它给我们的社区、气候、住房和交通网络带来了更多的压力，并增加对更多空间、基础设施和服务的需求。”
“正是由于新西兰各城市面临的这些持续挑战，市议会现在必须寻找机会规划目前尚未规划的空间增长，并在靠近市中心和快速交通枢纽附近建造更多住房。”
图片来源：Unsplash
奥克兰人将有发言权
“本周，市议会的规划委员会将考虑提议的方法作为指导更详细的政策工作的起点，以准备2022年8月对奥克兰统一规划的变更，”Megan Tyler说。
“随着进一步工作的完成，这些提议的方法可能会发生变化。由于这项政府政策显着改变了市议会的现有规划，因此需要一些时间来研究它对奥克兰的意义。我们还没有得到所有的答案。”
“奥克兰人将有机会发表意见。我们目前正在探索关于市议会提议的初步公众反馈的选项，并将于2022年8月的奥克兰统一规划变更进行正式的公众咨询。”
奥克兰市议会的提议
根据新西兰中央政府的要求，奥克兰市中心和10个大型城区中心周围的步行区域将允许建造至少六层楼以上的建筑，除非有“合格列外”可能使建筑达不到合适的高度。
市中心周围的步行区区约1,200米内，或步行15分钟的范围内，大型城区中心周围800米内，或步行约10分钟范围内的区域将被视为符合中央政府的环境指导方针。
西部、南部和东部铁路线上的火车站和北部公交专用道沿线站点的800米内也将符合指导方针。
由于可步行区域覆盖地面的实际情况，因此这些距离在某些地方可能会发生变化，以适应人们步行距离的影响，例如交通量、街道交叉口的数量和地形类型。
为了满足NPS-UD对运行良好的城市环境的要求，提议将减少温室气体排放的新政策添加到奥克兰统一规划中。
此外，重大私人开发项目的规划变更将需要满足一系列拟议的标准，例如交付数千套新住宅、毗邻现有城区以及为大规模的当地基础设施提供资金（如果目前尚不存在）。
鉴于奥克兰的许多特色区域都位于NPS-UD需要更高密度住房的地方，因此建议把具有高质量特色的住宅区作为“符合要求的例外”，以保留现有的分区，主要是独栋住宅，最多能建不超过两层。
如果这会对NPS–UD要求的住房容量产生重大影响，则建议采用更平衡、针对特定地点的方法。
这确保了在保护奥克兰特色住宅区与政府为在这些地区建造房屋创造更多机会的强有力方向之间取得平衡，从而为人们提供更好的就业机会、社区服务和其他便利设施。
下一步
一旦市议会提议的方法获得规划委员会的同意，将开始准备对奥克兰统一规划进行变更，以便于2022年8月向公众通报。
下个月，将考虑在城市所有其他地区实施NPS-UD对建筑高度和密度要求的拟议方法，以及对奥克兰统一规划中城市设计标准的拟议改进。
从市议会公告中可以看出NPS-UD将更加进一步释放土地资源以支持更多高密度开发，换句话说在市议会拟议的10个大型城区中心（Takapuna, Newmarket, Henderson, Albany, Botany, Manukau, Papakura, Sylvia Park, New Lynn以及 Westgate/Massey）将可能再次出现更多价值洼地以及投资开发机会，如果同样大小的土地可以建造更多住宅的话。
特别是像在铁路站，公交快车站沿线的一些区域，如果现在还不是联排公寓分区类型的话，很可能会被重新分成更高密度的分区类型从而增加了土地价值。
此外市议会似乎还是不敢碰一些像是Ponsonby, Herne Bay, St Marys Bay 等一些老区的蛋糕，热衷于为这些“特殊区域”设立豁免，以便他们可以维持现有的分区，这通常只允许建造最多两层的独栋房屋。
奥克兰副市长Bill Cashmore表示，很多纳税人不会喜欢拟议的变化。
“人们想要保护他们拥有的特权，所以当然会有反对的声音。”
但这座城市无法承受无休止的城市扩张，他说，如果有人住在公共交通网络旁边，他们将不得不接受他们所在地区更高密度的开发。
Manurewa-Papakura区议员Daniel Newman表示，他认为奥克兰市议会不应该为这些地区提供全面保护。
“这些遗产覆盖区位于拥有一些最好的公共交通和社区设施的地区，他们有最好的选择。所以是时候让这些人自己吃点药了。”
因此接下来随着市议会对于提案的修改工作进一步展开，相信围绕一些老区如Remuera, Mt Albert, Sandringham这些区域究竟会不会被被迫变更分区还是会出现很多争议的，甚至会有居民联合申请听证会的情况发生，未来还是存在很大的变数。
另一个值得注意的是即使没有规划，但只要符合条件大型的私人开发项目也可以申请变更土地用途分区，这似乎给了大型开发商一个新的玩法。而目前市议会给出了一些已经在申请的大型私人开发项目的案例在Westgate和Flat Bush附近。
随着奥克兰市议会开始启动奥克兰统一规划修改的一年之约，这也给投资者打开了新的机遇窗口。究竟哪些地区会因为这次土地重新分区而价值爆涨，需要等到一年之后的2022年8月。当奥克兰市议会正式提交修改方案，也是揭晓最终大奖之时。
又一波投资机遇的倒计时已经开始。而在房源如此短期的当下，这会不会再次掀起一波寻找价值洼地的投资热潮呢？
对于NPS-UD还可能带来哪些新的机遇呢？欢迎发布评论。
相关阅读：
全国房屋平均要价同比上涨20% “没有任何迹象表明它会下降”
更多【NZ每日财经】阅读：
兼听则明，各大机构5月新西兰房地产数据一览：房市有没有降温，看看数据就懂了
接下来新西兰房地产会如何发展？BNZ经济学家给出了系统的分析
注：凡新西兰中文先驱网引用、摘录或转自其他媒体的作品， 本网对其观点、真实性和知识产权恕不负责。新西兰中文先驱网致力于帮助文章传播，希望能够与作者建立长期合作关系。 若有任何问题请联系[email protected]。
chineseherald.co.nz All Rights Reserved 版权所有
(责编：twinkle)
来源 - NZ每日财经
