新西兰利率上涨就在眼前了，对房价有何影响？
2021年6月30日 16:33
本文来源：NZ每日财经
本周一新西兰储备银行５月份的信贷数据显示，新西兰前５个月银行的放贷总量达到了史无前例的规模。尽管新西兰正处于ASB经济学家所描述的“债务盛宴”之中，但ASB的经济学家表示，家庭将能够应对抵押贷款利率的合理上涨。不过利率的上涨也将会一定程度影响房价的总体水平。
ASB高级经济学家Mike Jones表示：“我们发现，总的来说，家庭有合适的缓冲来应对更高的抵押贷款利率。”
“在收入过度紧张之前，利率必须以合理的方式上涨。根据我们的计算，总偿债成本和住房负债水平仍处于有记录以来的最低水平。”
在ASB最新的房产洞见刊物中，Jones承认“是的，抵押贷款市场已经疯了”。他指出，“不断上涨的房价”意味着需要更多的债务才能登上房产阶梯或进行交易。
“因此，过去12个月的新增抵押贷款比前12个月增加了约45%，”Jones说。
“当然，家庭收入并没有像房价那样增加。这意味着更高的抵押贷款债务是由大致相同的收入水平来偿还的。”
他说，债务收入比（DTI）因此大幅上升。
“新西兰央行的数据显示，DTI比率高于6的家庭现在在新增抵押贷款中所占的份额最高，在新冠疫情之前是最低的。”
新西兰家庭偿债能力依然良好
然而，Jones表示，虽然家庭债务负担“猛增”，但将家庭债务与房屋的净资产进行比较表明，家庭负债实际上处于有记录以来的最低水平。
“我们计算的住房负债率略高于20%。”
尽管家庭债务水平创历史新高，但由于这一波房价的整体大幅上涨，家庭房屋的净资产也跟着水涨船高。
此外，由于新西兰家庭的过去几年抵押贷款利率的大幅下降，即使在家庭债务大幅上升的情况下，还款成本也没有高的离谱。
“事实上，这（还款成本占收入比例）是有记录以来的最低水平，仅占可支配收入总额的6%。就在全球金融危机之前，这一比例为14%。”
“这里的重点是，鉴于偿债起点非常低，家庭应该能够容忍抵押贷款利率的合理上涨，而预算不会过度紧张。这方面的关键是失业率仍然很低，家庭收入继续温和增长。我们的核心经济预测综合了两者。”
Jones说，需要强调的是，尽管抵押贷款利率下降幅度更大，但银行并未“大幅”降低抵押贷款审批时的测试利率。新西兰央行数据显示，平均测试利率仍在约6.3%左右。相比之下，一年期抵押贷款利率现在仅为为2.19%。
但Jones说也存在风险。比如新进入房地产市场的人可能面临更高的利率上涨风险。他们通常拥有较低的房屋净资产，并且没有对过去利率是什么情况的认知，因此可能没有对利率最终上升进行自己的支出预算。
“最好考虑一个例子。一个平均可支配收入的家庭一个月前以1,120,000纽币的价格购买了奥克兰中位数的房屋，首付为20%，按当前利率（如果还本付息的话）计算，偿债率（偿债成本占收入比例）约为42%。已经快到极限了。在抵押贷款利率上升至5%左右的情况下，偿债成本将上升至收入的53%，如果其他条件都相同。”
Jones说，这将是“可管理的极限”，尽管对于奥克兰以外房价较低的房主或首付较多的借款人来说，这些数字看起来会更好。
Jones强调的另一个风险是未偿还抵押贷款债务（包括浮动利率）的平均期限已降至约九个半月。
“所有抵押贷款债务的整整77%将在来年需要重新设定新利率。”
“不过，我们对官方利率和抵押贷款利率的预测都表明，从现在开始只会逐渐增加。家庭有时间。但对于那些担心未来几年利率上升的人来说，固定长时间抵押贷款利率似乎是谨慎的。长期抵押贷款利率高于短期贷款利率。但相对于历史而言，它们仍然非常低，考虑到借款人将在更长时间内免受更高利率的影响，这可能是值得的。”
Jones表示，由于现在新西兰的家庭债务负担加重，但当确实需要提高利率时，这将会使储备银行有所顾忌。“在其他条件相同的情况下，这可能会缓和OCR上涨的步伐。”
这是一个非常浅显的道理，央行和政府不喜欢房价陡然上涨，因为那是“不可持续的”，同样，如果利率陡然上涨，也将可能给新西兰的金融体系甚至整个国家带来不稳定风险。
对经济和房市的影响
ASB经济学家计算出，如果抵押贷款利率上升约1个百分点至4%，则将从抵押贷款借款人口袋每年额外“吸走”约31亿纽币。
“作为参考，这相当于每年可支配收入总额的1.6%左右，或新西兰年度零售业收入的3%。所以不是无关紧要的。然而，这些数字的影响可能会更小一点，因为更高的利率显然会使现金回到储蓄者的口袋，使他们可能会更愿意花钱。”
关于房价Jones表示，虽然利率下降是过去驱动房价的关键因素之一，但房价的预测也不能单单只看利率。
“我们在过去18个月中看到利率是房价上涨的驱动因素。我们预计这种顺风很快就会变成一些细微的逆风，需要加入其他一些因素如住房供应增加，信贷条件收紧，投资者热情减少等因素。”
而ASB的房价利率模型通常表明抵押贷款利率变化之后通常会在大约六个月后影响房价。
不过需要注意的是，正如Jones所说，实际利率的上涨并不会推高银行的测试利率。因为所有银行经济学家目前对于我们这个时代的利率结构并没有看到有大幅改变的趋势，即使利率会上涨，目前的预测都是很温和的。
因此，实际抵押贷款利率的上涨，不会影响借款人的借款水平。现在能借多少，涨息后还是能借这么多，不会影响借款人买房时候的出价能力。而由于利率上涨确实会增加借款人的还贷成本，因此更多的打击买房者的热情。
“图表显示，未来几年抵押贷款利率的缓慢上升至少应该会减缓房价通胀的速度。(只是减缓）事实上，该模型表明，如果有的话，房价通胀可能会放缓得更快一点，如果仅根据我们对抵押贷款利率的预测（我们的预测到2021年底房价同比增长为15%，到2022年同比增长将放缓至2%。）如果抵押贷款利率上升得比我们预期的要快—比如到202２年底达到4%（黑色虚线），则房价在一些季度可能出现小幅下跌。”
不过就目前而言，从新西兰央行本身的预测和态度以及所有经济学家的预测来说，利率出现陡然快速上涨的几率并不大。毕竟如ASB经济学家所言，利率上涨对经济，房价以及金融稳定性都有不小的影响。
不过，从这里看出ASB的房价利率模型并没有把明线测试导致房屋转售周期大幅拉长这个因素在内，这也是我们目前在市场上看到的房源荒的根本原因。
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