6月房价涨幅下跌，房市拐点还是昙花一现？
2021年6月30日 17:14
新西兰中文先驱网 Danielle 综合
过去一年，新西兰人买卖房屋的热情空前高涨，房市经历了20年来的最繁荣时期。6月公布的一组组最新数字就是力证：
- 6月1日房地产网站OneRoof数据显示，目前新西兰有20个地区的房产中位数超过200万纽币，中位数在100万纽币以上的地区从117个激增到282个，短短12个月内飙涨了141%。
- 房产估值机构QV6月8日表示，在截至5月的三个月里，新西兰平均房价上涨了8.8%。奥克兰地区的平均房价现在达到了1336800纽币，比上一季度增长了8.4%，年增长率为21.8%。
- 同一天，TradeMe发布的房价指数显示，5月份，新西兰房价再创历史新高，且创下有史以来最大同比增幅——全国平均房价同比上涨了16.6%，达到820950纽币。
- 新西兰房地产研究所（REINZ）6月15日表示，房价中位数同比上涨32.3%，从去年5月的62万纽币升至上月的82万纽币。奥克兰的房价年度上涨26.9%，从90.5万纽币增至114.8万纽币，创下另一个新纪录。
不过，从月度数据来看，3月下旬政府房产新政出台后，月度房价增幅出现环比下降。偶有零星的“降价”报道出现，也主要基于这一点：
- Realestate.co.nz最新数据显示，新西兰全国住房平均要价于5月份再次上涨，然而，19个地区中有10个较上月出现环比下跌。
- 房地产数据公司CoreLogic 6月1日发布的数据显示，5月新西兰房价增长率为2.2%，略低于4月份的3.1%。奥克兰的房价增幅也在放缓，目前均价125纽币。
房价涨幅环比下跌，是房市拐点还是昙花一现？
DTI工具获财长批准
月度数据下跌，不少经济学家将其归功于储备银行重推贷款价值比（LVR）限制，以及政府调整房贷利息抵税政策的影响。
不过，房价抑制措施远不止于此。
多年来反复讨论的债务收入比（DTI）工具，在这个6月也迎来了胜利的曙光——财政部长Grant Robertson向储备银行表示，原则上允许将DTI列入央行的宏观调控工具中。
DTI将借款人的借贷能力和收入挂钩，是对LVR的补充，有助于确保金融市场稳定，同时控制房价。举例来说，如果DTI设置为5，一名借款人的年收入为10万纽币，那么他的房贷将被限制在50万纽币。从今年3月储备银行的实际数据来看，新西兰有14%左右的借贷DTI在6以上。
不少人担心，对于收入通常较低的首次置业者，DTI会不会造成“误伤”？毕竟，政府管控的重点对象是房产投资者，财长Robertson也曾公开表示反对将该工具应用于首次置业者。储备银行对此给出了明确答案：“DTI限制的主要着力对象是投资者，它对首次购房者的影响很小。”储备银行曾建议，对首次购房者和二套自住房购房者实行DTI为7的限制，而对投资者实行DTI为6的限制。同时，储备银行建议可以利用贷款机构的“限速”补贴，向低收入购房者发放一定数量的贷款。
至于储备银行会不会使用DTI工具，还是未知数。储备银行会持续分析新西兰的金融稳定性风险以及房价走势，然后才会做出决定。CoreLogic资深经济学家Kelvin Davidson认为：“毫无疑问，DTI对投资者是一记重击。不过，新西兰房市有可能会自行放缓，届时，储备银行或许不再需要使用这一工具。”
RMA替代法案初稿出台
6月份，另一项政策长跑也将接近终点。一直以来备受诟病的《资源管理法》（RMA）的替代法案初稿出台。这项新法案名为《自然与建筑环境法》（NBA），法案拟定，政府将设定强制性的环境限制，以保护生态完整和人类健康。该法案也将对房地产开发活动产生深远影响。
现有的《资源管理法》已经积累了诸多负面影响，包括水资源退化、气候排放和土壤流失加剧等。因此，政府将出台三项法案将其取代，包括《自然与建筑环境法》（NBA）、《战略规划法》（SPA）和《气候适应法案》（CAA）。
废除《资源管理法》有助于解决当下住房危机。已有30岁“高龄”的它，具体执行过程复杂，耗费了大量的人力和财力，导致新西兰的城市发展缺乏有效管理，阻碍住房开发，可负担住房的供应更加困难。新的立法将更有效地管理建筑活动，推动中央和地方政府改善房屋和城市发展规划，以此解决顽疾。
新建房迎来重大利好
除《资源管理法》外，政府还从6月10日起，就其3月宣布的住宅税改提案细节征求公众意见。
从提案中可以看出，政府对于新建房给予了明显的政策切斜。提案建议，取消出租房房贷利息抵税普遍适用于住宅物业，其他某些物业可获得豁免，包括：新建筑（new builds）、非住宅物业（如商业物业和工业物业）、员工住所、农场、护理设施等。
这一规定对于新房的建设开发活动，以及首次置业者入市都是利好消息，在控制投资者出租房收益的同时，保护了开发商和首次置业者的利益，从而增加住房供给，限制投机需求。
同时，政府大力注资，鼓励住房开发建设。6月22日，政府宣布将开放10亿纽币的住房加速基金，以便推动住房开发，快速、大规模地建造更多住房。具体来看，政府期望在奥克兰、陶朗加、惠灵顿和基督城等地新建大约200套住宅，在罗托鲁瓦、北帕和尼尔森等较小的地方建100套新住宅。
本周一（6月28日），奥克兰市议会也发布了一项提议，允许在诸多传统好区兴建高层公寓。受此次变革影响最强烈的将是靠近主要城区、区域规划为独栋住宅的地区，如Remuera、Mt Albert、Sandringham和Milford等，修建公寓楼层至少6层。
不过，虽然新西兰“大兴土木”建新房，但是住房存量水平仍处于历史低位，供应难题短期内依旧无解。
短期利率或难上调
一边是央行和政府的有力政策调控，另一边，商业银行的新建房利率水平再次跳水。
本周一（6月28日），澳新银行（ANZ）调低了利率，向建造新房的贷款人提供1.68%的创纪录低浮动抵押贷款利率。上月，其竞争对手ASB银行为新建房提供了1.79%的浮动利率。大型银行纷纷推出有利于房产开发的政策，提高新西兰的房屋供应数量，解决供需问题，让更多人拥有自己的住房。
个人房贷方面，今年1月，Westpac银行已将一年固定期抵押贷款利率降至2.29%，HSBC的利率也低于主要银行，为2.25%。Heartland银行的浮动利率是1.95%，KiwiSaver提供商Simplicity的首套房浮动房贷利率是1.90%。
储备银行预测，官方现金利率（OCR）将于明年下半年开始上调，而浮动利率最有可能与官方现金利率的变动保持一致。目前，OCR仍处于0.25%的创纪录低点。
通常房贷利率上调，将抑制市场的购房需求，缓解房价上涨。但从目前趋势来看，储备银行虽释放出加息信号，但尚未立即调整OCR，商业银行也并未出现加息迹象。毕竟，新冠疫情的经济影响仍在，新西兰的经济复苏也离不开低利率的有效刺激。
利率上升的副作用之一，是部分借款人的负担加重，从而影响新西兰的金融稳定。抵押贷款利率上调后，还款额会大幅增加，将对贷款人产生重大影响。其实，新冠疫情已经导致人们的还款能力下降，根据最新的Centrix数据，5月份面临还款难题的人数增加了5%。
综合来看，预计短期内贷款利率仍将保持平稳，以保证个人和金融机构的财务稳定，助力疫情后的新西兰经济复苏。
新西兰房价走势成谜
纵观各路预测，“房价增速会放缓”的说法支持率最高，包括储备银行、QV、ASB银行、BNZ银行等都在6月份给出了类似预判。以储备银行为例，其长期房价预测显示，房价上涨率从现在开始会直线下跌，跌落到零的最低点，然后上升到2%以下时稳定下来。
相较而言，ANZ和Westpac给出了更为积极的房价上行走势预判。Westpac预测，新西兰房价在2022年之前没有机会下跌，也就是储备银行开始提高OCR之后才会开始下降。而ANZ力排众议，认为五年内新西兰房价还有可能再翻一倍，此预测基于移民人数增加，以及住房供应的滞后。ANZ移民模型显示，一旦新西兰边境开放，房市将迎来又一个黄金时期。
老生常谈，新西兰房市的根本问题仍是供需问题。地方议会没有规划足够的土地用于住房建设，因此长久来看，想要增加供应，建设高密度、高楼层住房的趋势不可避免。至于房价，或许只有时间才能给出最终答案。
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