工党政府又偷偷向新西兰国会提交了一项影响数十万人的法案！
2021年10月18日 09:59
本文来源：NZ每日财经
文章作者为Nick Kearney，Kearney是Davenports Law的特别顾问，专攻财产法。
工党政府已向新西兰国会提交了一项法案，该法案将对目前已经签署的所有商业租赁合同进行自动修改。
这些变化本质上将会插入到所有律师协会标准租赁合同中的条款27.5，该条款在去年的封锁期间受到了重视。在此之前，不仅公众没有听过它，我认为可以说大多数律师也从未使用过它。
总之，法律一旦通过，将会做以下几件事情：
● 该变化意味着在所有租约中插入一项条款，规定如果租户无法进入商铺以充分开展业务，则在疫情爆发期间可以以“公平的比例”减免租金和支出。
●防止与隐含条款不一致的强制行动（通常由房东执行）；和
●如果双方无法自行解决问题，则要求与隐含条款有关的争议提交到仲裁法庭。
如前所述，这些变化适用于所有租赁（或转租）合同。如果你是租户或房东，都适用。条款同样适用于租约被转给生意继任者的情况。
该法案，或者实际上是提案，在宪法和实践上都存在着诸多问题。
法案通过的过程
首先，它适用于多年前签署的但仍然有效的租约。
正统观念是法律旨在适用于未来的行动。
租赁是一种合约。但这种追溯性立法意味着当事方（更有可能是房东）可能要去承担他们原本在签署合同时没有同意另外还根本无法违反的违约责任。换言之，该法案对各方签署合同时还没有的条款施加了义务。
其次该法案是在紧急情况下被匆忙通过的，只有两周时间让公众和利益相关方提交意见并让国会议员考虑。
最后，该法律将于9月28日提交国会之日起就开始适用。通常，只有等国会对法案进行投票表决通过后，再由新西兰总督批准后才能生效。
按照概述的流程，现存合同的自由性受到侵蚀的危险，需要保持警惕以确保这不会蔓延到其他领域，例如在封锁期间遇到重大问题的房地产买卖协议。
实际执行可能出现的问题
当前租赁条款的问题之一是确定什么是“公平”。不言而喻，对房东可能公平，对租户可能就不公平，反之亦然。
该法案在此给出的唯一对于“公平”的指导是，各方必须考虑2021年8月18日之后（新西兰最近进入4级警戒的日期）的期间对租金或支出做出的任何与Covid相关的变化。在此，法律再次使用过去的事件作为未来行动的指南。这意味着租赁双方在2020年4月封锁期间就租金减免达成的协议是目前对“公平”一词的指导。问题在于当时封锁的情况与这此不同，尤其是当时持续时间要短得多。
其次，如果双方不能达成一致，则必须将争议提交仲裁法庭，即使租赁合同包含不同的争议解决程序。
最后，在房东和租户就“公平比例”达成一致之前，任何一方（通常是房东）都不能采取任何强制性措施。在达成协议之前，租户被赋予相当大的能力去拒绝同意房东的建议，同时可以抵制房东的强制措施。
如果无法就公平比例达成一致，房东就需要将此事提交仲裁法庭，以对欠款金额作出判决，然后才能对此类欠款采取强制措施。大多数房东不会去找麻烦，这意味着房东只能接受可能对其不利的提案，为了避免进入到一个更加复杂且昂贵法律程序中。
在这一切中经常被忽视的是房东本身也是一门生意——财产所有权生意。绝大多数房东都有抵押贷款和其他支出需要收到的租金去支付。许多人正领着养老金，他们的退休收入依赖于这些收入。他们的生意受他们的租赁合同限制，该合同即将在未经他们同意的情况下通过立法进行更改，更可能的是他们根本不知道这已经发生了。
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