BNZ研究显示，在新西兰买房居住成本已远远高于租房

By 新西兰中文先驱网 2023年9月20日 08:26

BNZ 首席经济学家 Mike Jones 表示，抵押贷款利率上升扩大了买房与租房之间的成本差距。

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本文来源：NZ每日财经

BNZ 首席经济学家 Mike Jones 表示，抵押贷款利率上升扩大了买房与租房之间的成本差距。

在他最新的《生态脉冲》出版物中，Jones 对一些假设例子的数据进行了分析，以测试目前购买成本与租赁成本的比较。

这些是示例：房屋按新西兰房价中位数（目前为 78 万）购买，其中 20% 为首付，其余 80% 作为（仅付息贷款）债务。

利息成本由浮动抵押贷款利率和两年期固定抵押贷款利率平均分配。

为此，我们按全国房价中位价的 1.5% 去粗略估计地、维护和保险费用。租房合同则以新西兰租金中位数（每周 550 纽币）的水平签订。

为了公平比较，上面“购买”示例中的 20% 房屋首付则留在银行赚取利息。

这些（税后）利息回报部分抵消了一部分总租房成本。

为了清楚起见，我们在下面的图表中将效果分开（参见蓝线）。

Jones 说：“就运营成本而言——每周从银行账户中流出的现金——目前购买新房的成本比同等租金成本贵得多。”

“从我们的数据来看，情况总是如此，但目前的情况更为严重。”他表示，目前购买新房的成本已增至平均家庭收入的 50% 左右，而 2020 年这一比例约为 30%。

相比之下，租金成本已平均上升至家庭收入的 24%，如果算上利息收入，则下降至 18%。

出于可比性，Jones 做出了假设，租户将 20% 的房屋存款存入银行。

“这使得比较公平，但当然可能无法反映现实。”Jones 表示，“根据我们的粗略数据”，目前购买新西兰中位价房屋的平均费用每年比租房费用高出 38,000 纽币还多一点。

“这似乎是一个需要克服的巨大数字。但如果未来一年房价上涨 5% 左右，这一缺口将完全被积极的房价重估所抵消（诚然是纸面‘收益’而不是现金）。相比之下，如果房价朝另一个方向发展，缺口就会急剧增加，”他说。

目前，购买与租房之间的差异在奥克兰最大（购买新房成本占到收入的 63%，而租房仅占收入的 24%，如果加上储蓄收入则为 16%），但“在所有地区都可以观察到类似的情况” Jones表示。

坎特伯雷的平均服务成本仍然最低，反映出房价较低。

“总体而言，很明显，高利率扩大了租房与购房之间的成本差距。”但尽管如此，Jones 表示，从长远来看，租赁并不一定是最具成本效益的选择。

“首先，随着时间的推移，通货膨胀往往会使借款人的债务价值下降，而租金往往会随着通货膨胀而上升。但更重要的是，房价的变化最终成为关键的波动因素。没有人知道会发生什么那里。”

Jones 制作了下图，描绘了在购买现金成本较高的情况下“收支平衡”所需的房价通胀率的概念。

他表示，“与我们之前的分析一致”，它表明，平均而言，房价的正升值总是需要达到收支平衡。

然而：“目前的估计远高于平均水平，是 2008 年以来的最高水平。”作为结束语，Jones 表示，所有的数字运算“都很好”，但对某些人来说，这可能会没有抓住要点。

“我们特意关注这里的财务状况，并排除了购买/租赁决策中涉及的所有重大非财务和环境因素。”

“很难在电子表格中列出租赁保障、挂画或翻新等事项的价值。归根结底，这些也很可能最终成为决策中最重要的因素。”

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