新西兰全国房租收益率再创新高，但这一事实却无法被忽略......

By 新西兰中文先驱网 2021年11月29日 08:35

在租金价格上涨的同时，房东的出租房回报却也在不断下滑。

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本文来源：NZ每日财经

根据Trade Me最新的租金价格指数，奥克兰的每周租金中位数在2021年10月份首次突破600纽币，与去年10月相比增长了5%。

Trade Me的房地产销售总监Gavin Lloyd表示，自2021年初以来，奥克兰地区的租金一直接近600纽币大关。

“从1月到6月，我们看到该地区的每周租金中位数停滞在590纽币，然后在7月攀升至595纽币，直到上个月一直保持稳定不变。”

北岸市是奥克兰租房最贵的地区，每周租金中位数为650纽币。北部的Rodney紧随其后，为640纽币，Papakura上个月的租金中位数也达到了625纽币。奥克兰市区和西区是奥克兰仅有的两个每周租金中位数低于600纽币的地区，均为595纽币。

Lloyd说，10月份奥克兰地区的需求同比下降4%，而供应也下降了4%。

同时，新西兰全国每周租金中位数也创下历史新高，10月份创下560纽币的新高，同比增长8%。

Lloyd说：“与去年10月相比，在全国范围内，我们上个月的租金需求增长了3%。”另一方面，与2020年同月相比，10月份市场上的出租房数量也有所下降。全国供应量下降了7%，其中尼尔森/塔斯曼(-41%)丰盛湾(-27%)以及坎特伯雷(-25%)的降幅最大。

展望未来，Lloyd表示，随着夏季临近，租金价格可能会继续上涨。“夏季往往是我们看到市场活动最多的时候，所以不幸的是，对于租房者来说，我们很可能会在年底之前看到租金再次攀升。”

不过在租金价格上涨的同时，房东的出租房回报却也在不断下滑。

根据interest.co.nz的最新指示性租金收益率数据，房价继续以高于租金的速度上涨，而这降低了住宅物业的潜在收入回报，并降低了其对投资者的潜在吸引力。

Interest的数据监测了REINZ在全国56个租赁活动较活跃地区三居室房屋的较低四分位数售价，并将其与相同地区三居室房屋的租金中位数进行匹配计算。

这样就计算出每个地区的指示性租金收益率，而该数据每季度更新一次，从而能够在苹果与苹果之间进行比较去了解这些地区出租物业的相对吸引力，并随着时间的推移去进行跟踪。

在监测的56个地区中，与前六个月相比，截至今年9月底的六个月中，有39个地区的出租房收益率下降了。

这意味着价格上涨的速度高于这些地区的租金，从而降低了潜在的租金回报。

11个地区的收益率上升，6个地区的收益率保持不变。

并且有些地区的变化非常是惊人的。像是奥克兰的Avondale区，其三居室房屋低四分位数价格从2021年3月的912,750纽币上涨到到2021年9月1,050,000纽币，六个月内上涨了137,250纽币，即15%。

不过与此同时，Avondale三居室房屋的租金中位数从每周600纽币降至每周560纽币。

这些因素的综合作用将Avondale的指示性总租金收益率从3.4%降至2.8%，这是interest.co.nz监测的所有地区中收益率最低的。而奥克兰其他主要地区像是西区的Henderson（3.4%）、Massey（3.4%）、Glen Eden（3.5%），北岸的Beach Haven（3.5%）、Torbay（3.3%）和南区的Highland Park（3.1%）等区的租金收益率普遍都降到了3.5%以下。

虽然大多数其他地区的收益率变化并不那么引人注目，但总体趋势是出租房的收益率正在下降。而出租房收益率最高的地区是Ashburton，为 5.9%。新西兰除奥克兰，惠灵顿和陶朗加等高房价地区外，房租收益率目前都普遍在4%到5%之间。

在监测的56地区中，只有8个在截至今年10月的六个月内的收益率达到或超过5%，而在截至今年3月的六个月内，还有有14个地区的收益率达到或超过5%。

此外这个收益率只是一个粗略的毛收益率，如果扣除各项支出以及未来政府利息不可抵扣的税收支出，某些房价偏高的大城市如奥克兰，其租金收益率将可能下滑至跑不赢一般通胀的程度。而这也是为什么越来越少的投资者还在进入市场购买投资房的原因之一。