工党延长明线测试副作用极大！新西兰待售房屋库存再次逼近历史最低点！
2021年7月2日 14:02
本文来源：NZ每日财经
昨天，是七月的第一天，已经有一些机构公布了其6月份的新西兰房地产数据。随着冬季的来临，市场所担忧的房源荒趋势继续在酝酿发酵中。。。
CoreLogic
CoreLogic表示，6月份新西兰全国平均房屋价值有史以来首次突破90万纽币，但价格增长势头有所放缓。
根据CoreLogic房价指数，全国房价在6月份上涨了1.8%，但低于5月份2.2%的涨幅。
但在截至6月份的一年中，平均房屋价值仍然上涨了22.8%，市场的持续增长意味着新西兰全国平均价值现在达到了有史以来又一个高点，906,532纽币。
这也意味着新西兰所有住宅物业的总价值现在首次超过1.5万亿纽币的大关。
尽管如此，6月份新西兰18个最大市场中的12个房屋价值增长速度放缓，而另外三个市场的价值增长速度有所下降。
在奥克兰，6月份的房价上涨了1.5%，而5月份则上涨了2.4%。但该地区的平均房价年增长率仍为18.6%，平均房屋价值达到1,283,895 纽币。
在其他主要城市中心，基督城的月度增幅最大，为3.0%，低于5月份的3.3%。年增长率为21.7%，这使得其平均房屋价值为631,114纽币。
图片来源：NZ Herald
惠灵顿的房价每月上涨2.3%，而5月份为3.8%。但它在主要中心的年增长率最高，为30.8%，现在的平均房屋价值为1,024,649纽币。
CoreLogic研究主管尼克·古道尔(Nick Goodall)表示，新西兰全国和地区的房价增长放缓是市场势头温和减速的早期证据。
“过去一年的超常增长是不可持续的，特别是在首付要求增加、政府监管驱动的市场不确定性以及加息前景的情况下，”Goodall说。
市场参与者的其他不确定因素可能开始限制活动，包括最近在储备银行的宏观审慎工具包中增加了债务对收入比（DTI）以及即将上调利率。”
Goodall表示，长期利率已经在上升，借款人需要为在不久的将来增加抵押贷款还款量做好准备。
“还值得注意的是，家庭抵押贷款总量处于创纪录的水平，即使抵押贷款利率小幅上升也可能产生重大影响。”
他说，这些初步的变化迹象可能会给潜在购房者和政府带来一些希望，因为政府面临着将市场倾斜以支持新市场进入者的压力。
“虽然银行估值活动证实对住宅物业的需求已经减少，但新上市的持续低水平可能会限制价值的任何显着下降。”
但是，如果最近的疲软迹象在今年余下的时间里持续存在，同时随着春天旺季来临上市房源大幅增加，那么持续超过供应的需求失衡可能会开始得到解决，Goodall说。
Realestate
Realestate.co.nz6月数据显示，潜在购房者面临着越来越严峻的市场，待售房屋数量同比下降30%以上！
该房地产网站的数据显示，6月份市场上共有13,861套房产待售，比去年同月可供购买的20,772套减少了33.3%！环比五月份的14,883套再度下降1000套。
五月份时候有五个地区出现了14年以来创纪录低的房屋库存短缺，而到了6月这些地区的房屋库存继续下跌，所有地区的房屋库存跌幅同比下跌均超过30%。全国房屋待售库存再次逼近今年年初创下的历史最低点。
Coromandel（下降 59.4%）、Nelson & Bays（下降 57.9%）、 Canterbury（下降 48.5%）、Northland（下降 47.8%）和Central Otago/Lakes District（下降 34.0%）。
在这19个地区中，只有Gisborne的待售房屋数量与去年同期相比有所增加。6月份同比增长30.9%。在奥克兰，6月份只有6249套房屋待售，比去年下降了23.3%。而五月奥克兰待售房屋数量还有6728套，奥克兰房屋库存一个月下跌了近500套，或者7.1%。
而惠灵顿的房屋待售数仅为720套，同比下降了14.3%。
与去年6月相比，新上市的房屋数量也同比下降了14%。5月份时候全国新上市房源为8760套，而6月这个数字降到了7769套，单月下跌13%！
在奥克兰新上市房源数继续下降，从5月的3420套下降到6月的3081套，下降339套。虽然我们看到需求明显减少了，但新上市房源数量仍在持续下跌，房地产市场的供需不平衡灾难继续肆虐着。
Realestate.co.nz发言人Vanessa Williams表示，可供出售的房屋数量呈现持续下降的趋势。
在2008年4月底的市场高峰期，大约有60,000套房屋可供出售，而现在全国待售房屋还不到14,000套！
“这是一个经典的供需案例。虽然边境关闭，人们无法出行，但房产仍然是一个重点。需求很高，但没有足够的房屋可供出售。”
她说，房屋库存挑战继续给市场带来压力，并导致平均要价持续上涨。
6月份全国平均要价为875,197纽币，比去年6月份的728,328纽币上涨20.2%。与此同时，19个地区中有15个地区要价创14年新高。
West Coast的平均要价年度涨幅最大。6月份从256,921纽币上涨至450,523纽币，上涨了57.8%。
同时Waikato, the Central North Island, Wairarapa和Marlborough的平均要价也出现了大幅上涨。
中奥塔哥/湖区是唯一价格同比下降的地区，下降了4.2%，平均要价为999,354 纽币。
Williams说，平均而言，新西兰房屋的价格比去年同期高出近15万纽币，而且没有任何迹象表明上涨速度会放缓。
但今年有几项举措专注于解决住房存量挑战，这是朝着解决长期短缺问题迈出的第一步，她说。
“我们看到投资者被鼓励将他们的资源重新集中到新建筑而不是现有房屋上，并为那些正在建造或购买新房的人降低利率。这些都是令人振奋的迹象，尽管可能不会立即看到效果。”
如此前Infometrics首席预测师Gareth Kiernan所说的，由于明线测试被不断延长鼓励随后购买房产的投资者持有更长时间，而不是对通常的市场信号做出积极的反应。
特别是工党政府把明线测试进一步翻倍延长至十年之后，其严重的副作用也开始显现出来。如果说5年很多人还觉得没有那么遥远，但十年可就是一个时代，一个孩子可以长大成人，家庭环境也可能经历天翻地覆的变化，时过境迁了。因此把明线测试延长至10年，那绝对会影响到很多爸爸妈妈的散户投资者的。
由于市场的交易行为被彻底改变，在新房屋供给无法一下子跟上的情况下，市场上房屋供需平衡被彻底打乱。
工党政府在一拍脑子未经自己政府内部研究部门验证，就实行的政策完全无视了基本的经济学供需关系定律，政府没有把主要资源和重点投入到快速实际解决供应问题上，却一味试图扰乱需求端的正常运转秩序，结果却是想用一个方法去解决一个问题，却围绕这个问题产生了新的问题。
在目前全球供应中断仍然相当严重，建筑材料不断上涨，建筑业劳动力也面临大量短缺的情况下，建房成本遭受了很大的上涨压力。不说这么多建筑许可最后能造出来多少，就看所有建筑成本都在上涨的情况下，新房的最终售价也肯定会水涨船高推动房价上涨！
新西兰政府真的可以控制得住房价继续上涨么？你怎么看？
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