滨海豪宅的危楼噩梦:新研究或立即影响沿海房价,保险公司也拒绝担保!
2022年5月4日 17:44这一发现,是否会影响滨海地区的房价?一旦住宅房产受到海水和洪灾破坏,损失由谁赔付?
新西兰中文先驱网 Danielle 编译
本周初,一项权威科研报告震惊了新西兰人。
这是一份研究海平面上升的报告,项目名为NZ SeaRise,由数十名新西兰和国际科学家组成,其中包括惠灵顿维多利亚大学、地质与核科学研究院GNS Science、水文和气象研究所Niwa等,由新西兰商业、创新和就业部(MBIE)资助。
报告显示,新西兰海平面上升速度是此前预测的两倍,奥克兰和惠灵顿等地的海滨房产将在10~20年内受到影响。
这一发现,是否会影响滨海地区的房价?一旦住宅房产受到海水和洪灾破坏,损失由谁赔付?
20年内上升30厘米
“爆炸性”的结果显示,新西兰一些地方的海平面预计将在10-20年内上升30厘米。在一些地区,海平面上升的速度是预想的两倍。
该报告结合了陆地下沉的数据和最新的国际海平面上升预测。到2100年,全球海平面预计将上升约半米,但由于新西兰大部分地区的地面下沉,海平面可能会上升一米以上。
海平面上升的主要原因是气候变化和全球变暖,平均每年上升3.5毫米。海洋热膨胀、陆地冰川融化以及格陵兰岛和南极冰盖融化,会导致上升。
这一预测大大减少了留给新西兰政府和民众的应对时间。
惠灵顿维多利亚大学教授、SeaRise项目联合负责人Tim Naish说:“一些地区的陆地每年下沉3毫米或4毫米,大约是海平面上升的速度。这使海平面上升的幅度加倍,留给我们应对的时间大大减少。”此前,地方议会和其他机构预计,新西兰要到2060年才会达到这一水平。现在这一发现,将规划缓解或撤退的时间缩短了一半。
海滨住房提前几十年被淹没
最新预测显示,奥克兰和惠灵顿以及其他许多地方的基础设施和住房,可能比预期时间提前几十年被淹没。
在奥克兰的许多地方,海平面上升的速度比之前预计的快30%到50%。风险最大的地方包括海滩旁的滨海地区、Britomart、Tamaki Drive、the Viaduct、Point Chevalier的西北高速公路周围地区、St Heliers和Mission Bay,以及东南边的Thames地区。这些地区中,很多地方已经会在潮汐期间出现问题,越来越接近海平面,地面也在下沉。
图片来源:searise.nz
惠灵顿部分地区的海平面将在短短18年内上升30厘米,每年造成的损失就相当于百年一遇的洪水。高风险地区包括Lower Hutt地区,南海岸的Ōwhiro Bay、Lyall Bay、Seatoun等地方,以及Petone地区等。
而整个新西兰似乎都未能幸免。风险最大的地区包括北岛东南部Wairarapa Coast海岸沿岸地区、南岛尼尔森Richmond及附近地区,还有基督城和但尼丁。
研究小组创建了一个网站页面(searise.nz),居民可以从地图上直观地查看所在地区的海平面上升速度。
研究或将立即影响沿海房价
这一研究成果,直接把问题摆在了沿海居民面前。
财经房产数据公司CoreLogic的研究主管Nick Goodall在Newshub晚间节目中警告称,这项研究可能会立即影响沿海地区的房价。
虽然过去也有一些关于海平面上升的研究,但本次研究能够通过SeaRise网站地图,直接显示不同地区的受影响情况,无疑更能抓住人们的眼球。
以往对洪水的研究显示,洪水过后,受灾地区的房价直接下跌了10%。
同样地,本次研究会给沿海房产带来价格下行压力,因为买家会权衡长期风险,业主也将面临更高的保险费用。
Goodall说:“买家会利用这些信息,做出更明智的决定。他们可能会调整想要支付的价格,或者购买离海岸更远的房子。”
另一方面,未受海平面上升直接影响的房产,在未来可能会面临更多的需求,因为它们似乎会对买家更有吸引力。
总理:正在制定国家计划
据Newshub报道,Ardern周一早上说,新的预测令人震惊,但并不是“不可避免的”,凸显了减少排放的重要性。这份报告再次提醒我们,减排和做好准备,是当务之急。
Ardern也对考虑购买沿海房产的人们提出了警告。
政府正在制定一项国家适应计划。市议会需要掌握这些最新信息,才能做出合理规划,确保风险地区没有在建的基础设施和房产。
海平面上升的成本(住房和资产的损失)不会完全由中央政府承担,所以他们正在与地方政府和私营保险公司合作,以确定损失成本的赔偿责任。
保险公司会担保吗?
但显然,保险公司也不愿意接这样的烫手山芋。
据RNZ报道,维多利亚大学研究气候变化风险的学者Belinda Storey警告称,即使是很小幅度的海平面上升,保险公司也可能不愿担保。
短短几年内,那些生活在惠灵顿等人口稠密的沿海地区的人,可能就会失去保险担保。然而,很多人并未意识到这一问题已迫在眉睫。
图片来源:维多利亚大学
目前,百年一遇的洪水风险为1%的地区仍能获得保险。
然而,现在气候变化的影响似乎比预想的更快。仅在过去一年左右的时间里,就遭遇了多次百年一遇的暴风雨。2021年,极端天气事件索赔金额达到创纪录的3.216亿纽币,打破了2020年创下的2.74亿纽币的纪录。
再加上惠灵顿等部分地区的海平面上升速度和地面下沉速度,足以导致每年发生破坏性洪灾。
Storey警告说,即使在目前风险为1%的地区,海平面的轻微上升也会立即导致房产无法投保。
“如果你居住在潮差小的地方,仅仅是非常小幅度的海平面上升,比如10厘米,就足以使你的洪灾风险概率从1%上升到5%。”“一旦达到5%,没有保险公司会为你担保。”
“而且,你很可能在那之前就会失去保险。因为,上升10厘米会导致5%的洪灾概率,但仅仅是2%的概率,保险公司很可能就不愿意担保了。”
因此,Storey建议应立即停止危险区域的建设工作。
她还认为,几十年前就购买了滨海房产的业主也有自己的责任,因为海平面上升的风险早已成为了共识。
根据坎特伯雷大学土木工程讲师Dr Tom Logan的研究,受影响的住宅物业的总价值约为170亿纽币,其中约26亿纽币的房产是在2009年之后建造的。
保险业:或重新为风险定价
保险行业协会Insurance Council会长Tim Grafton则表示,最新的研究数据发布前,在西海岸Westport这样近年来洪水泛滥的地区,人们仍然可以获得保险,这种情况在几年内不太可能改变。
保险公司也并没有一个确定的撤保标准,每家公司都有自己的决定。
同时,政府、各地方议会和业主可能也会在未来几年采取一些缓解措施,抵消海平面上升的影响,这也将延长保险公司的担保时间。
但Grafton也警告高风险地区的人们,需要考虑更多办法,包括升高地板高度,增加保护设施,或从无法居住的地方撤离。
如果业主不采取措施,保险公司将为风险定价。海平面上升本身不包括在保险范围内,因为它既不是不可预见的,也不是突然发生的。
政府和海滨居民的艰难困境
目前,新西兰地震委员会部长David Clark正在负责一项洪水风险和保险调查,评估政府是否应该出台一项全国洪水保险计划,把住宅囊括在内。
专家Storey坚决反对这一计划。她说,这实际上是在变相鼓励人们继续在危险地段建设,会让情况变得更糟。“公共计划只是把风险从私人业主那里转移到了公众身上,风险并不会因此而消失......反而,风险还会上升。因为如果人们知道保险会由公共补贴,那么人们就会建造更多的危险建筑。这就是事实。”
接下来,政府和海滨居民将面临艰难的抉择。
政府已经起草了气候适应计划,以及滨海地区撤离计划。在本月19日即将公布的2022年预算案中,政府也将增加一次性60亿纽币的新支出,气候变化是工作重心之一。
不久的将来,许多房屋、道路和铁路都需要加高,搭建保护堤坝,或者彻底被遗弃。沿海居民或许面临着放弃不再宜居的家园、举家“内迁”的困境。
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