新西兰学区对房价影响有多大？专业数据让你大跌眼镜！
2022年9月27日 10:16
本文来源：NZ每日财经
专家表示，受欢迎的学区被认为是房价的一大推动力，但很难准确确定只谈学区因素能房产带来了多少附加价值。
虽然没有人怀疑一个好的学区可以对一个地区产生积极影响，但新的CoreLogic数据表明，一个地区的价格上涨往往反映了该地区更广泛的财富影响。
这家新西兰房地产估价机构研究了全国各个学区房产中位数价格以及回溯了2012年以来的年度变化。
调查发现，新西兰全国中位价最高的10个学区都位于奥克兰，但同时这些地区也都为认为是高档社区。
位于Remuera的Victoria Avenue学区的房产中位价最高，为258万纽币。
排在前五位的学区是Ponsonby Primary School、Westmere School、Churchill Park School（位于Glendowie）和Richmond Road School（位于Ponsonby）的房产，中位价分别为253万纽币、247万纽币、246万纽币和238万纽币。
这些价格远高于奥克兰地区目前119万纽币的中位价，但却低于Remuera（270万纽币）、Ponsonby（265万纽币）、Westmere（282万纽币）和Glendowie（239万纽币）的当前中位价。
CoreLogic的数据还显示，在5年中位价涨幅最大的10个学区中，有7个位于吉斯本。
在2020年和2021年的繁荣时期，吉斯伯恩市场的价格增长尤为强劲，目前区域中位价为642,000纽币，但只有一个学区的房产中位价高于这个水平。
10年中位价涨幅最大的10个学区的地域差异更大，但涨幅最大的是奥克兰Otara的Sir Edmund Hillary Collegiate Senior School学区。
自2012年以来，该学校所在地区的价格上涨了229%，达到845,000纽币的中位数。不过Otara的房价中位数为853,250纽币，仍远低于奥克兰的中位价。
CoreLogic研究负责人Nick Goodall表示，这些数字有点令人惊讶，可能反映了小学较小的学区面积。
他说，高中区有更大的划区范围，可能包括几个地区，这很重要。备受追捧的Auckland Grammar区和Epsom Girls Grammar区的中位房价高于区域中位数，分别为156万纽币和204万纽币。
“但过去5到10年增长率最高的地区反映了这样一个事实，即房价较低的地区近年来价格涨幅较大。”
“这是因为较便宜的房产增加2000纽币的影响将比更昂贵的房产增加10,000纽币的影响更大。”
Goodall说，重要的是要承认房价上涨可能与学校划区无关，可能只是反映了他们所在的更广泛地区的房价增长。
“学区很重要，会影响购买房产的决策，但很难区分一个好的学区会给一个地区的价格增加多少。”
“在价格方面，还有许多其他因素会影响到价格，例如可用房产的类型、该地区的便利设施以及更广泛的景致，例如景观。”
他说，最抢手的学区往往位于更理想的地区，因此很可能只是该地区中位价较高的因素之一。
奥克兰市议会首席经济学家在2018年的研究表明，在奥克兰地区，如果其他条件相同，10分学区的房子比1分学区的相同房屋售价高出约225,000纽币。
但Opes Partners的经济学家Ed McKnight表示，不同区域之间存在如此多的变量，因此有必要比较同一街道上不同区域的相同房屋的销售价格，以确定区域对价格的影响。
他试图在Remuera的Upland Road上做到这一点，街道的一侧位于奥克兰的双语法区，其中包括Auckland Boys和Epsom Girls Grammar，而另一侧则不是。
但他说，去年街道两边的销售量不足以得到实质性的发现，这使得很难将区域溢价与其他因素分开。
“如果专注于双语法区，我的分析表明，在购买该区时可能存在房屋溢价，因为本身受欢迎的房产似乎就位于更高价值的区域内，但就价格而言，溢价不会随着时间的推移而增加太多。”
“在过去的30年里，奥克兰地区的平均资本增长实际上比双语法校区的表现还要更好一些。”
他说，这表明，如果有人在抢手的学区购买了房产，与其他地区相比，价值不会按比例增加更快。
但Ray White Lochore的Birkenhead经理Chris Gemmell有不同的看法，他认为学区是房产价值的关键因素，并且确实会影响一个地区的价格。
他说，教育，尤其是高中阶段的教育，对许多正在考虑孩子未来的买家来说越来越重要，而进入一个强大的学区在决策过程中占有很大的比重。
“不断增长的人口和不断扩大的学生人数意味着一些学校已经开始更严格地执行他们的区域划分，这在一个区域周围形成了强大的边界。”
“对于想要购买该地区的人们来说，这是一个压力点，如果没有足够的房产可用，需求就会迅速超过供应。这给价格带来了上行压力，因此它们确实会产生影响，但很难量化有多少。”
他说，对于房产销售人员来说，良好的区域是一个很好的营销因素，有助于使房产更受更多潜在买家的青睐。“房产的吸引力越强，就越有助于创造竞争，并为卖家获得更好的价格。”
需要注意的一件事是，区域有时会发生变化，学校周围的情况可能也会发生变化，这会降低其区域的吸引力，Gemmell补充道。“如果发生这种情况，随着需求的变化，买家可能会偏离，这可能会对价格产生更负面的影响。”
对于Century 21 New Zealand的所有者Tim Kearins来说，学区在大多数家庭对房产的评估中发挥着重要作用，当市场疲软时，学区有助于保持房产的价值，就像当下这样。
“理想的学区会对房产的价值产生可衡量的影响，优秀的经纪人会了解所有学区及其边界，因为这是从一开始就希望对此有信心和明确性的潜在买家的常见问题。”
但这不仅仅是房屋销售，因为一个好的区域也有利于房产的租赁前景，并且也会极大地影响租金价格，他说。
“我们的物业经理注意到潜在租户的询问有所增加，因为父母试图让他们的孩子在2023年被某些学校录取。”
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