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CoreLogic分析显示，由于整个地区的房价持续下跌，估计惠灵顿数百名首次购房者现在已处于负资产的状态。

CoreLogic研究负责人Nick Goodall表示，在2021年最后一个季度在首都买房的首次购房者中，估计有34%现在已处于负资产状态，即抵押贷款比他们的房屋价值还高。

在Upper Hutt，这一比例为48%，在Lower Hutt为43%，在Porirua为31%。

但Goodall表示，在经济和劳动力市场保持稳健的情况下，不必担心太多。

“我认为这里需要注意的重要事情之一是，仅仅因为你的账面资产为负，并不意味着银行会要求更多的钱来补充负资产部分，”他说。

“随着长期增长有望在某个阶段恢复，而失业率仍然很低，银行和抵押贷款持有人应该愿意并且能够在经济低迷时期坚持下去。”

该分析假设大多数首次购房者支付了20%的首付，并且还没有还完本金，并且是通过将购买价格与今天的房屋价值进行比较来计算的。

Goodall表示，分析相对简单，但针对的首次购房者群体可能只还清了约1%的贷款。

当前市场价值是基于CoreLogic的自动估值模型的，银行（如ANZ、Westpac）通常使用该机构模型的价值来审核贷款。

CoreLogic的7月房价指数显示，惠灵顿地区的房屋价值低于去年同期，7月均价进一步下跌3.6%。

分析还发现，一些在2021年第三季度和今年第一季度购买的首次购房者可能处于负资产状态，尽管比例较小。

对于今年1月至3月之间购房的人来说，惠灵顿市中心19%的首次购房者可能目前处于负资产。

在Porirua，这个数字是12%，Lower Hutt是13%，Upper Hutt是10%。

Goodall说，之前的高增长、之前的首次购房者竞争率很高以及负担能力是惠灵顿价格下跌的一些驱动因素。

房价下跌期     

Ed Scragg和他的妻子去年8月在惠灵顿北部郊区Newlands买了他们第一套房子，大约在市场见顶前两个月。

Scragg说，他们的三居室房产在Homes.co.nz上的估计价值最初上涨了约15%，但所有资本收益都已被侵蚀，如果他今天不得不出售，他预计将面临亏损。

Scragg并不过分担心负资产的幽灵，因为他和他的妻子多年来积蓄了大量存款。

他们买的这套房子作为家庭住宅，无意出售，到时候，他预计市场已经恢复。

更高利率     

但这对夫妇面临着全国范围内近期购房者共同面临的另一个困难，他们一年期固定利率即将到期，这可能导致他们为这部分抵押贷款支付的利息翻倍。

Goodall表示，截至6月底，45%的抵押贷款固定期限不到一年。

当他的一年利率更新时，Scragg说他们就要勒紧腰带了，这意味着减少外出就餐，在超市更加挑剔。

“你不会在没有考虑利率会上升的情况下买房，而且你会从银行进行压力测试中获得信心，”他说。

在Scragg表示，他对利率上升的速度感到惊讶，他曾预计市场将在更长的时间内保持上升轨迹。

早在去年8月，Scragg就说空气中有很多FOMO（害怕错过）的味道，但对他和他的妻子来说，这更像是一种推动他们最终买房的因素，而没有导致草率的决定。

跌幅可能大于房价指数     

Goodall说，他已经与Hutt的房地产经纪人交谈过，他们说即使价格比峰值价格低20%，房屋也未能卖得出去。

如果这些卖家将他们的房产从市场上撤出，而不是接受更低的价格，那么他们就不会有损失，这意味着真正的下跌规模可能不会反映在HPI中。

房地产中介Professionals Redcoats的Wayne Barton在Wainuiomata郊区经营，他说他所在地区的价格也下降了大约五分之一。

他说，在繁荣时期，当地开发项目中的一些新建筑售价为110万纽币，但今天同样的房屋售价只有92万纽币，或者少了18万纽币。

不再为资本收益而买房       

房地产投资者Steve Goodey表示，惠灵顿市场的变化不止一种。

利润不再来自资本收益，因此Goodey转而只购买收益率至少为12%的房产。

收益率是按年租金除以购买价格计算的。

“我只关心今年的现金流，”他说。

“如果你买了一栋在繁荣时期收益率为5.5%的房子，现在该房产的收益率必须为8%到8.5%才能达到收支平衡。”

实现这一收益意味着他专注于公寓楼或寄宿公寓。

Goodey说，大多数买家还没有接受市场下跌的幅度，这反映在他的出价被最终接受的比率上。

在过去的八周里，Goodey说他发出了大约40个购房报价。

只有四位业主回复了比他报价高些的价格，他最终只买了一套房。

“每个人的期望是他们将获得在市场绝对高峰时的价格。”

“那已经不存在了，大多数人都没有意识到价格下降了多远。”

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