影响新西兰房贷申请的一个极其重要因素正在发生变化！
2022年4月26日 11:01
本文来源：NZ每日财经
随着新西兰抵押贷款利率的上升，本地银行在评估贷款申请人是否能够偿还债务时使用的测试利率（Test Rates）也在上升，并且未来还可能发生变化。
银行测试利率是本地银行在评估房贷申请人还款负担能力时所使用的利率，一般会比当前市场上提供的房贷利率要高出很多，以保证在利率大幅上涨之后借款人仍然能够负担得起所申请的贷款，而不至于违约。在各项条件尤其是收入水平不变的情况下，测试利率的变化将直接影响借款人能够从银行批出多少额度的贷款。
新西兰最大的银行ANZ银行表示，那些申请抵押贷款的人目前需要经过6.7%的压力测试才能满足银行的要求，以评估他们是否有能力偿还所申请的债务。ANZ的测试利率在去年12月前为5.8%，在CCCFA变化实行实行后涨至6.3%，而如今又再次上涨了40个基点。
此前报道：新西兰贷款行业苦诉新法已把住房贷款申请变成了一场噩梦
与此同时，ASB表示，他们使用的测试利率为6.85%。
两家银行的标准1年至5年固定抵押贷款利率介于4.49%至6.45%之间。
ASB表示，他们正在审查其测试利率，以应对最近官方现金利率(OCR)上调后的利率变化。
ANZ银行发表了更笼统的评论，称其测试利率“会根据不断变化的利率环境进行定期审查”。
其他主流银行——BNZ、Kiwibank和Westpac没有分享他们的测试率，但同样评论了他们是如何定期审查测试利率的。
测试利率上涨空间？
展望未来，测试利率可能会随着OCR和抵押贷款利率的上升而上涨，实际上自去年七月房贷利率达到最低水平以来，各大银行已经大幅提高了测试利率。
如果银行的测试利率是按照此前他们在OCR或平均1年抵押贷款利率上增加类似的固定缓冲而得出的，那么测试利率将很快超过7%。
储备银行（RBNZ）的数据显示，2017年至2021年间，平均1年期抵押贷款利率（目前为4.1%）与平均银行测试利率之间的缓冲为3到4个百分点。
同样，OCR（目前为1.5%）与测试率之间的缓冲在2018年至2021年间徘徊在6个百分点左右。
新西兰央行预计，在本次紧缩周期中，OCR将达到3.4%的峰值。虽然这无法告诉我们2015年的平均测试率是多少，因为那时候OCR就是这么高。
想要在30年内借入500,000纽币的人需要让银行满意，如果测试利率为7.5%，那银行在贷款评估中预留的每周还款额将为806纽币。
这比使用ANZ银行当前的测试利率每周多62纽币，比固定利率4.1%的每周还款多249纽币。
央行将设置测试利率下限
新西兰央行正在考虑为银行设定最低的测试利率水平。央行在11月至2月期间对此进行了咨询，并将在5月4日发布其金融稳定报告时可能会对此发表更多意见。
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央行的提议是在与银行合作建立债务收入比(DTI)限制制度的同时，实施最低测试利率以“解决短期金融稳定风险”。
新西兰央行没有具体说明将把测试利率设置为多高，但将建模估计为7%和8%。
新西兰央行表示，它可能会在4月至6月之间的某个时间引入最低测试率，作为权宜之计，然后在之后可能实行DTI。
新西兰央行表示，它“不太可能”同时实施最低测试利率和DTI限制。央行同时指出，也可以采取多种方法来设定最低测试利率。
比如在澳大利亚的对应机构要求银行以比市场利率高出3个百分点对申请人进行测试。
新西兰央行表示，其偏好是为基准利率增加一个固定缓冲。虽然他们指出OCR与抵押贷款利率密切相关，但也表示，像5年或10年掉期利率这样的长期利率可能更好地反映利率的长期趋势。央行认为可以每季度审查一次测试利率。
新西兰央行的偏好是确保测试利率随着时间的推移保持稳定、自动移动，并且对所有抵押贷款申请人（投资者、现有自住业主和首次购房者）都实行统一的标准。
他们认识到该政策将对首次购房者造成特别严重的打击，因此建议仅在实施DTI限制之前将最低测试率用作临时措施。
新西兰央行长期以来一直希望能够实施偿债能力限制。财政部长Grant Robertson在2021年赋予了央行实行DTI限制的能力，以应对房价飙升的压力。
此后，房地产市场和利率周期发生了转变。无论如何，新西兰央行施加的贷款限制需要支持整个金融体系的稳定，而不是专门针对房价。
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