BNZ宣布引入DTI,这事儿突然么?借款人应如何看待?
2021年10月29日 11:28新西兰央行最终是否会实行DTI,其实还是取决于新西兰房市的未来走向。
本文来源:NZ每日财经
· 引言 ·
本周四BNZ银行宣布当他们的客户通过贷款中介申请贷款时,其购买房屋申请的贷款总额只能在其收入的六倍以内。
虽然该规则仅对通过贷款中介申请的贷款评估生效,但这仍然表明BNZ将成为第一家正式采用债务收入比(DTI)限制来进行住房贷款评估的新西兰主流银行。
新政策已于周四下旬生效,并将进行监督和审查。
图片来源:Canva/tapanakorn
BNZ银行的一位发言人表示,他们是一家负责任的贷方,并认真对待遵守法规和要求的义务。
“随着监管越来越关注债务收入比,以此作为提供更可持续的住房市场的一种方式,BNZ正在对其房贷中介渠道中评估贷款的方式进行一些改变。”
“我们正在研究客户承担的整体债务水平,以确保他们在利率上升的情况下仍然处于安全的状态。”
“可负担性指数评估要求全面审视客户的财务状况——他们的收入、支出、财务承诺和当前债务,以确保他们能够负担得起新的贷款。”
“DTI评估是一个额外的叠加,只考虑总债务水平和客户收入。”
“目前,这(DTI)将设置为六,但与我们所有的贷款政策一样,我们将不断监控和审查。新政策从今天结束时生效。”
他说,虽然这一变化最初将仅适用于贷款中介代理的申请,但该DTI比率(6倍)已经成为其所有渠道评估系统的一部分,并且正在研究这些变化将如何更广泛地适用到所有客户申请上。
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一石二鸟 ?
新西兰财政部长Grant Robertson于今年8月终于同意赋予新西兰央行限制银行贷款的能力,条件是它“考虑到尽可能避免对首次购房者产生负面影响,并在一定程度上与银行的宗旨和职能保持一致。”
而新西兰央行到目前为止都还没有开始任何关于DTI的工作。央行此前公布将于11月中下旬开始就引入偿债能力限制进行咨询。磋商原定于10月开始,但由于Covid-19而被推迟。
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新西兰央行行长Adrian Orr周四下午告诉那些收看新西兰金融专业人士协会虚拟会议的人,新西兰央行关于DTI的工作即将开始。
但他说,“银行自己做的事情越多,我们需要做的就越少。”
Orr表示,在利率上升之际,他对房地产市场的新进入者(尤其是首次购房者)“非常紧张”。
在新西兰储备银行仍然对DTI反应缓慢之时为何BNZ会突然宣布实行DTI呢?
主要原因如BNZ公告所言,其实和CCCFA(《信用合同立法修正案》)最近的法案修改有关。此前,虽然政府宣布将本该在10月实行的CCCFA修正法推迟到12个月,但本地各大商业银行可没有推迟他们的计划。各大银行都紧锣密鼓地进行着系统改革,员工培训以及贷款评估系统的调整。说白了,CCCFA的更改将会大幅收紧银行的信贷规则,这个本专栏在8月份就报道过。
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CCCFA修正案对银行增加了很多额外的要求,其中最关键一条就是加大了对可负担性指数评估审视的要求,银行需要审核客户的收入、支出、财务承诺和当前债务,以确保他们能够负担得起新的贷款。而BNZ发言人在昨天明确表示这是他们正在做的事情。
对于如何去调整自己的信贷评估系统以符合CCCFA的最新法律要求,各大银行给出的解决方案都不一样,如ANZ引入了AI系统去识别评估客户的账户流水,Westpac和KiwiBank发布了新的负担能力测试计算器,这会给借款人增加了额外的复杂性,银行现在必须验证贷款申请人所有的信息,包括很多也许客户意想不到的信息。一些银行还将投资房租金收入的实际测试比例从80%下调到了70%以应对政府利息不可抵扣的变化,甚至还加入了每个投资房地税和保险每年的支出等等。总之,每个银行都在收紧贷款规则以确保自己符合CCCFA的法律要求,并保住自己的房屋贷款执照。
而此次BNZ除了加入DTI限制之外,更是将其评估贷款的测试利率从6.25%上调到了6.5%。可以说BNZ这次对待CCCFA的法律修改是非常认真的。在新西兰四大主流银行当中,BNZ的放贷取向以及评估贷款的系统一直都是比较松的。BNZ除了在2019年爆出内部华人经理的骗贷丑闻之后更是在去年年底收到了新西兰政府的郑重警告。而BNZ也是唯一一家因为涉嫌违反CCCFA法案而被警告的主流银行。因此,BNZ这次如此认真的迎合政府的法律变更不得不说没有历史的原因。要知道,任何一家银行如何真的严重违法CCCFA法案,最终的结果将是失去批放个人(包括房屋贷款)贷款的执照!这对于任何一家银行来说都是承受不起的。
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不过,从另一方面来看,BNZ此次将DTI加入到贷款评估系统中来不得不说是一步好棋。本来政府的CCCFA修正是一次单独而广泛的银行业信贷政策收紧事件,可以预期的是如果房地产市场火爆不减,央行将不得不祭出大杀器DTI限制。这是两次独立的信贷收紧事件,但如果把两步并作一步走,一次性满足两个政策的要求,则如果此后央行真的实行了DTI限制,那么相较其他银行BNZ将在信贷条件上有更大的优势,当然对于借款人贷款申请额度的负面影响也将会更少。
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细节决定成败
虽然新西兰储备银行此前建议的DTI比例是针对自住房买家的DTI限制为7,对投资房买家的DTI限制为6。但BNZ昨天公布的规则却适用于所有自住房和投资房买家。通常来说这意味着一个总收入为100,000纽币的家庭将无法借入超过600,000纽币的贷款。
不过,BNZ只是公布了这样一个笼统的DTI标准,但和新西兰央行一样,他们并没有公布关于他们DTI的细节。通常来说,家庭总收入可以包括很多收入来源,如工资收入、自雇收入、出租房屋收入、商业租赁收入、股票债券收入、政府福利、退休金收入、海外收入等等。有些收入银行承认,有些收入即使是合法银行仍然不会作为“稳定”收入纳入贷款评估中,因此不同的细节将会对于评估结果带来很大的差异。
此外,虽然说DTI是一个硬性指标,但每个银行评估贷款的系统以及规则是相当复杂的,每个银行都有自己类似于法律条文一样厚重的信贷规则。银行对于信贷规则的任何调整都可能影响贷款评估的最终结果。有些规则如DTI会特别引起公众以及政府的注意,而有些改动可能就鲜为人知,各大银行也完全可以做到通过收紧一些信贷规则去符合法规要求,然后在其他一些信贷规则上做出局部的调整来平衡(例如DTI限制)对借款人信贷能力的影响。
虽然每家银行都因为CCCFA的修改而收紧的信贷规则去符合法律要求,但说到底每个家庭的经济情况都不一样,在BNZ或者其他银行申请贷款是否真的比原来更严,申请到的贷款金额更少了,这个问题还是必须自己实际去尝试过才能知道答案,很难只是因为一篇新闻或者银行的公告就能下出一个定论来。
此外,目前看来对于BNZ公布DTI限制也只是一个独立性事件,并不代表其他商业银行的态度。而新西兰央行最终是否会实行DTI,其实还是取决于新西兰房市的未来走向。在政府和央行一些列打击房市的政策以及最近疯狂爆涨的房贷利率之下,房地产市场也不排除会随着利率的快速上涨而冷却下来。DTI置于房价更像是一个鸡生蛋还是蛋生鸡的问题......
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