关于DTI，你所要知道的都在这里了

By 新西兰中文先驱网 2021年6月1日 14:41

什么是DTI？多高DTI被认为是高风险的？

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新西兰储备银行（RBNZ）在此前再次提出了陈旧的政策建议，即拥有一种工具来限制其宏观审慎工具包中包含高债务收入比（DTI）的抵押贷款。

这将需要政府同意，而该请求是此前新西兰储备银行公开回应财政部长格兰特·罗伯逊（Grant Robertson）担忧房价飙升时提出的。

“我们以前也曾就引入抵押贷款债务与可偿还性之间的限制进行过协商。尽管我们认为，DTI限制可以当作LVR政策的补充，我们注意到该工具目前不属于储备银行与财政部长的理解备忘录，我们要求政府在2022年考虑在允许的工具包中增加债务可偿还性限制工具（包括DTI限制）。”新西兰央行说。

理解备忘录（MOU），由前财政部长Bill English和前新西兰央行行长Graeme Wheeler在2013年签署的，包括四个所谓的宏观审慎工具，新西兰央行可以使用这些工具以抑制信贷来解决资产价格增长过快从而增强金融体系的稳定性。这些工具中包括LVR限制，只付息贷款限制和增加某类贷款的资本储备要求，而目前只有LVR限制自2013年以来一直被使用着。DTI限制目前还不在其中。自从至少在2016年正式要求提供这种工具以来，新西兰央行一直就在理解备忘录中没有DTI而感到遗憾。

English的继任财政部长史蒂文·乔伊斯（Steven Joyce）在2017年大选之年就提出了一想法，他告诉新西兰央行对DTI限制进行全面的成本收益分析，并在征询公众意见后才考虑让新西兰央行使用这种工具。当时的反对党政客Grant Robertson和Jacinda Ardern在2017年对DTI也相当不热衷，但稍后有所改观。

尽管在2017年遭到挫折，但新西兰央行对DTI工具的渴望从未消失。

现任行长阿德里安·奥尔（Adrian Orr）在2018年掌权后不久就重申了这一愿望。去年，新西兰央行的一份文件说：“储备银行的观点是，对可负担性进行限制，例如对借款人的债务收入比制定门槛，银行只能批贷一定比例的高DTI新贷款，将是对LVR限制有益的补充。”

政治因素

但是，要获得其珍贵的DTI工具，新西兰央行将需要得到其现任政治伙伴Robertson的支持。政客们通常不愿阻止首次购房者增加债务以使他们能够进入房地产市场的阶梯。

2017年，作为反对党金融发言人的Robertson发表新闻稿说：“工党不支持针对首次购房者的债务收入比（DTI）。”

Robertson此前表示：“对房屋贷款实行全面的债务与收入之比，将惩罚那些努力进入房地产市场的首次购房者。成千上万的年轻新西兰人将被排除在拥有自己房屋的世界之外。”

在2017年，Ardern谈到了DTI限制：“我们从未青睐过它。”

Joyce要求新西兰央行提供成本效益并不能缓解Robertson和Ardern的政治忧虑。它得出的结论是，限制某些抵押借款人的高DTI贷款将会阻止大约每年10,000名借款人购买房屋，将房屋销售量减少约9％，将房价和信贷增长下调最多5％，并削减0.1％（即2.6亿纽币）的国内生产总值。

而在此前Robertson只是简单回答道：“我感谢央行行长的回应，并将与我要求财政部的建议一起考虑。政府将在新年之后发布公告。”

什么是DTI？

那么什么是DTI工具，什么时候可能是使用它的恰当时机？

正如新西兰央行所说，如果DTI较高的借款人收入下降或利率上升，他们可能会变得很脆弱，容易违约，从而可能给银行体系和整个经济带来风险。

“采取宏观审慎的DTI政策将使储备银行能够在房地产市场风险上升期间限制银行降低放贷标准的程度，这样可以保护金融体系的稳健性。在某些时期，这可能是可取的，因为（i）这样会激励银行去充分考虑其放贷标准将影响整体金融体系；（ii）如果过多借款人承担的债务超过其偿还能力，那么经济将很可能遭受损失。”

“DTI政策可以通过在严重的经济衰退期间减少抵押贷款违约的规模来支持金融稳定性。在其他所有条件都相同的情况下，DTI比率较高的借款人可动用的可支配收入肯定会更少。而可支配收入作为避免抵押贷款违约的缓冲，是决定市场上被迫出售房屋以及贷款违约率的关键决定因素。这将反映出即使出现负资产的情况下（由于房价大幅下跌），许多借款人也会努力还贷的情况。”

新西兰储备银行表示：“DTI政策的一个重要特征是受限制借款人的借贷能力随收入增加而增长。”

多高DTI被认为是高风险的？

那么，多少DTI比率算高呢？早在2017年，当时的新西兰央行副行长格兰特·斯宾塞（Drant Spencer）就将DTI比率设定为高于5的比率称为“相当高”。

Spencer在2017年表示：“我们认为，如果DTI升至五点以上，那是相当高的。如果利率或收入受到冲击，那往往是潜在压力出现的领域。”

大约在同一时间，央行高管告诉毕马威会计师事务所（KPMG）的年度金融机构绩效调查显示，如果央行设置DTI工具理想限制范围应在5到7之间。尽管他们补充说，在那个阶段，很多借款人的债务水平甚至达到了9至12。

在海外使用DTI比率限制方面，新西兰央行在其2016年11月的金融稳定报告中包括了下表。表中显示的英格兰银行DTI比率为4.5，适用于不超过银行为自住房新抵押贷款总额的15％。对于爱尔兰银行，在一年中，DTI限制超过DTI3.5的自住房贷款不能超过新增贷款总额的20％。

实际情况已经改变

新西兰央行在年初的《金融稳定报告》中表示，它最近完成了对抵押贷款银行的调查。

“结果表明，相比较2018年而言，现在银行更加愿意向借款人提供高DTI贷款，而自住房借款人的平均DTI从4.8增加到5.3。尽管如此，平均还贷成本占借款人收入的比例却下降了，从39％下降到了35％，反映了过去两年中抵押贷款利率的急剧下降。”

“较低的还本付息利率意味着借款人在偿还贷款后将具有更高的能力来吸收收入下降或支出增加的风险。”

下面的图表，也来自最新的新西兰储备银行金融稳定性报告，显示了DTI比率大于5的投资者新增贷款在近期飙升。当然，这也恰逢新西兰央行4月份取消对高LVR贷款的限制。

如果仅针对投资者呢？

对于Robertson提出的要求，他可能会同意将DTI工具添加到央行的宏观审慎工具包中，但也可能不会。如果他这样做，也无法确定新西兰央行确切使用该工具的时间和处境，是否将其与LVR限制一起使用，或者是否会用于全部或部分首次置业者，或者其他自住房借款人以及投资者，因为到了具体的政策实行层面，财政部是无权干涉的。

鉴于Robertson公开表示反对将该工具应用于首次购房者，DTI限制能否仅适用于房地产投资者？

在2017年的咨询中，新西兰央行确实提出了区分投资者和自住房主的想法，或者实行针对自住房业主和投资者不同的债务可偿还性限制。

“根据收到的反馈，如果将来使用债务可负担性限制，储备银行将考虑咨询文件中提供的假设示例的替代方案。这些替代方案可能包括DTI限制，以区分投资者与自住房业主之间的差异，或分别针对自住房业主和投资者的可负担性限制。”新西兰央行在2017年表示。

新西兰央行在2017年的咨询回应中承认，银行进行了偿还能力评估，并考虑了利率上升的风险。但是，他们表示，单个银行的贷款决策不一定会考虑在抵押贷款竞争激烈期间其对系统风险的影响，也不能限制这些时期银行的可负担性放贷决策。

“储备银行认为DTI并不是风险的完美指标。DTI的吸引力在于它易于计算和理解，并且应该与可负担性密切相关。储备银行同意，如果增加债务可负担性（DSR）限制进理解备忘录，应以更一般的方式编写，如果随后的分析支持的话，也将允许部署DSR（债务偿还比限制）或其他相关限制。”

海外DTI比率限制并不用于投资者。在2017年的咨询提交者中，他们向新西兰央行指出，鉴于租金收益率相对较低，LVR较低（例如40％）的大投资者很可能已经是高DTI的借款人，因此将受到DTI限制。作为回应，新西兰央行注意到对加拿大，香港和新加坡的投资者也采用了其他可负担性政策，例如DSR限制，英格兰银行建议对投资者贷款采用更宏观审慎的“利息可负担率”限制（interest coverage ratio）。

新西兰央行表示：“这将把租赁物业的债务限制在一个水平，即使在压力很大的情况下，投资者也可以用这些物业的租赁收入轻松偿还债务。”

实行DTI的挑战性

新西兰央行在其咨询答复中表示，对租金收入的情况分析表明，可能很难不会将适用于自住房借款人的DTI过度限制在投资者身上。

“例如，假设一名投资者的净租金收益率为4％，LVR为20％，而没有其他收入偿还其贷款，则其DTI为5，即使该投资者长期失去租金收入，这似乎也很可能让他们能够进一步获得贷款，例如借款将LVR上调至25％，以支付该时期的利息，因此这将不会出现高违约风险。”

“此外，储备银行当前对投资性房产的LVR限制已经有效地限制了租赁房地产市场的债务，除非它们的收益率很低，低到租金收入不足以偿还债务。例如，使用测试偿还利率7.5％，假设房地产收益率为4.5％，那么一项限制债务在可偿还租金收入范围内的规则将有效地将投资者的LVR上限控制在60％以内。” RBNZ在2017年表示。

在2017年的咨询中还提出了其他问题。其中包括，为了在各贷方之间公平地应用DTI限制，有必要严格统一银行的定义，例如涵盖允许计入收入的定义，以及适用于用作贷款抵押品（房产）的市场价值。与LVR限制一样，对新建筑将实行豁免。

“围绕更复杂的客户场景提出了担忧，例如，房屋贷款与商业贷款相结合，或者一个家庭成员为另一个家庭成员提供担保。一些提交者提出了共享数据服务的想法，该服务将允许银行收集比目前更容易获得有关其他银行客户收入和债务的信息。”