拍卖成交率大幅下挫，拍卖还是新西兰最佳的卖房方式吗？
2022年3月21日 10:26
本文来源：NZ每日财经
一位有20年房产投资经验的投资者Andy Thackwray上周五看到他女儿Whenuapai的拍卖房产也加入了其他十几套流拍的行列中。
在最近Barfoot & Thompson奥克兰拍卖会的14套房产中，只有两套被成功拍出，其余的都流拍了。
Thackwray毫不掩饰他的措辞，他说市场即将下跌，拍卖已经过时了。
“如果你的价格范围会引起很多兴趣，并且有很多人能够购买，那么通过拍卖出售是一件好事，”他说。
但随着市场目前正在回落，以及利率上升、贷款收紧和通胀上升的“完美风暴”正在酝酿，Thackwray表示，拍卖并不是大多数卖家现实的选择。
在确信市场会下跌后，他在去年卖掉了他的两套房产，并表示价格可能会下跌10%，而首次购房者市场和指定用于开发的房产（大地房产）可能会下跌20%。
他说，家人决定拍卖出售，因为他女儿的房产首次挂牌时市场尚未转向。他对今天想要卖房人的建议是尝试尽可能快的把房产卖出去。
Whenuapai房产的拍卖与最近的许多其他拍卖一样。
拍卖师首先赞扬了这座房子的优点——950平方米的土地、新的通风系统、靠近高速公路的连接点，然后以120万纽币的价格开标。
没有人举手时，拍卖师询问有没有人给出任何报价，三次询问后房产就很快被流拍了。
Thackwray说房间里有一个投标人，也有其他有兴趣带条件出价的人。
周五拍卖场的结果越来越普遍。
在周二Barfoot & Thompson另一场奥克兰拍卖会上，九套房产中有七套流拍。十分之一的房产在拍卖会开始前被撤回。上周Barfoot & Thompson整体的拍卖成交率仅为21%。
这样的场景与去年在同一个拍卖场上演的场景大相径庭，当时出价很快，卖家的期望价瞬间就被超过，奥克兰市中心一处没有厕所的房产以超200万纽币的价格拍出。
周五在惠灵顿举行的Harcourts拍卖会上，四套房产大概只有一处能被拍出，其余的都流拍了。
基督城是个例外，周三的一次拍卖中33套房产有21套被拍出。
01
卖家应远离拍卖？
由于大量房产未能达到竞拍底价，卖家正在远离拍卖。
房地产数据公司CoreLogic的统计数据显示，在全国范围内，作为首选的卖房销售方式，选择拍卖的比例从去年的35%左右下降到今年的20%至25%之间。
在奥克兰（长期以来，奥克兰一直是拍卖中心，有一半的拍卖都发生在该市），去年约有60%的房屋首次挂牌是以拍卖的方式出售，而今年这一数字已降至 40%。
其他主要中心也可以看到类似的趋势，但惠灵顿除外，CoreLogic估值主管Nick Goodall表示，2021年惠灵顿只有大约5%的房屋在拍卖中售出。
“基督城的拍卖比例在整个2021年都有所增加，从大约40%增加到年底的60%。今年到目前为止，这一份额已回落至50%，”Goodall说。
Tauranga的比例从2021年的70%下降到50%左右，汉密尔顿也有所下降。
Goodall说，放弃拍卖反映了市场降温。
02
TradeMe数量也显示拍卖下降
Trade Me房地产销售总监Gavin Lloyd上个月表示，新西兰全国上市的房地产中有17%是通过拍卖出售的，低于2021年2月的26%。
同样的比较，通过“询价”或“协商议格”挂牌出售的房产比例从42%上升到49%。
Lloyd表示，这是在全国待售房产数量猛增的同时发生的，同比增长超过五分之一，并首次达到疫情前的水平。
上个月在奥克兰地区，有24%的房屋通过拍卖出售，Lloyd表示，与去年2月的41%拍卖挂牌相比，这一数字明显下降。
惠灵顿也显示出转向买方市场的强烈迹象，Trade Me报告称，该地区2月份的房源供应量与去年同期相比增长了71%，而需求下降了8%。
03
拍卖加倍了买家的感受
奥克兰大学研究买家行为和消费者心理学的副教授Mike Lee将拍卖描述为买家情绪的加倍，当市场火爆且FOMO（害怕错过）高涨时，拍卖会随着买家的竞争而增加热度。
Lee说，当市场像目前这样看起来下跌时，它会反向运作，并且可以给房产市场大泼冷水，在买家眼中看起来房屋已经贬值了，并可能鼓励他们降低报价。
“拍卖会非常清楚地向你展示没有人感兴趣，没有人愿意冒险，或者没有人认为它值得出价。”
Lee说，房屋是一项非常理想的投资，在一个好地区的好房产总是很容易卖掉的。
他说，对于不太理想的房屋，最好坚持招标，而不是卖家在拍卖中碰运气。
04
热拍卖仍是最佳卖房方式？
Harcourts全国的拍卖经理Aaron Davis不同意Lee的观点，并表示拍卖不会过时。
他说，因为拍卖以现金交易，他们避免了有条件报价带来的任何问题。
“拍卖已经存在了2000年，现在拍卖变得更加重要，因为现金是唯一具有任何可信度的货币，”他说。
Davis说，即使拍卖场里只有一个现金买家，该竞标者仍会与那些等待有条件报价的人竞争，因此他们仍会竞标去赢得房产。
他说，优质房屋仍将在拍卖会上出售，而质量较低的房产将转向其他销售方式。
“现在的飞行正朝着高质量房产的方向发展。一年前，他们（买家）不得不买下任何房产。”
拍卖还伴随着拍卖师的费用，Davis说通常约为800纽币。
也有其他Harcourts分行收费690纽币的，并表示金额因地点、拍卖师和公司而异。
他已经在这个行业工作了23 年，他说拍卖还没有过时，因为它们是了解卖家愿意为房产支付多少的最有效方式，并且对于过滤出现金买家很有用。
“即使没有任何现金[买家]，也会冲掉有条件的出价，我们就从那里开始处理。”
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